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30家房企千亿租金的背后……

核心提示: 在30家房企2016年商业地产千亿租金的背后,哪些房企租金收入远超百亿关卡? 哪些房企成为租金上涨的“黑马”?谁又成为此次掉队的“失意者”?带来这一系列变化的原因是什么?本文带你一探究竟。


❷ 2016年新模式:轻资产最高级形式“合作类万达广场”

2016年万达商业轻资产探索出一种新模式“合作类万达广场”——由对方出地和资金,但万达商业需要先对项目进行筛选,然后对设计、建造等进行指导,再进行招商、运营。

其中设计、建造监理、招商等环节产生的费用均由对方负担,最终净租金(专题阅读)双方7比3分成。这种模式省掉了资本化环节、解决了集体用地问题,目前来看是万达轻资产模式的最高级形式。

2016年已开业合作类项目为北京丰台区槐房万达广场,预计2017年合作类万达广场开业5个,2018年以后每年开业20个左右。

数据来源:万达2016年工作报告

❸ 2017年有39个轻资产项目,到2020年全部转型为轻资产

2017年新开业50个万达广场,因为前期已有万达广场开工,所以年内还有11个重资产项目开业,余下39个万达广场则为轻资产项目,往后每年重资产项目要减到5个左右。2020年以后原则上不再做重资产,全部为轻资产。

数据来源:万达2016年工作报告

2、九龙仓租金收益实现6%微涨,成都IFS表现突出

2016年,港企在人民币兑港币汇率变动的不利影响,以及零售市况持续疲弱情况下,九龙仓整体投资物业租金收入仍实现了6%的微涨。同时根据九龙仓发布的2016年年报商业项目运营业绩中,其稳健的租金表现显然离不开旗下商场的“逆势”上涨,以香港海港城与成都IFS表现最为突出。

成都IFS作为内地首个IFS,在2016年交出的成绩单在一定程度上证明了九龙仓内地战略的成功。2016年,该项目商场租金收入(不含写字楼,下同)增加11%至6.33亿元,年末的出租率达98%。

成都IFS:租金收入上涨11%,客流上涨19%

成都IFS开业3年以来,商场销售额从2014年21亿元,到2015年28.5亿元,再到2016年38.5亿元,一直领跑成都商业地产市场,这在一定程度上反应了商场租金收入的增长情况。

根据九龙仓公布的2016年报告显示,2016年成都IFS商场租金收入达6.33亿元,同比增长11%,出租率达98%,客流量上升19%。

2016年引进多家新品牌,进一步丰富租户组合

成都IFS超300家国际品牌中,有100多个品牌首次进驻华西地区。其中,2016年新进驻品牌:Vera Wang、Philipp Plein、Alice and Olivia、Versus、TASAKI、Love Moschino、Didier Dubot、言几又进一步丰富了项目租户组合。

举办多场特色营销活动,增加消费黏性

目前,成都IFS 15米高的户外熊猫艺术装置、占地7700㎡的雕塑花园已成为成都的必到景点。同时为了提高消费者粘性、帮助品牌取得更好的销售业绩、吸引客流,在2016年推出不少特色营销推广活动。如:

大型艺术装置——原版授权的Light Rose Garden 玫瑰灯海园·成都站(25000朵LED玫瑰花);

与上海数码艺术平台Draw Together合办了首次VIK(Very Important Kids)怪兽学院数码体验展,并于虚拟游戏上合办以运动为主题的虚拟实境活动,将运动与虚拟实境技术相结合。

二、恒大、新城控股、远洋集团等租金收入增速位列TOP5

2016年,30家房企中共有10家房企租金(专题阅读)收入同比增速超过29%,其中恒大集团、远洋集团、合生创展、新城控股、长江实业租金收入同比增速均超47%,位列前五。虽然恒大集团租金收入同比增速168.5%为最高,但占营业收入比重也仅为0.31%,体现出商业物业租赁服务并不是恒大集团重点版块。

较为特殊的是,长江实业2016年租金收入同比增速达44.7%,主要因为:2016年租金收入包括长实集团与和黄集团全年数据,而2015年仅包括长实集团全年租金收入及和黄集团212天的租金收入,两者对比,在一定程度上拉高了2016年同期增速。

2015-2016年长江实业租金收入情况

(点击图片,查看大图)

数据来源:长江实业2016年度业绩报告

在购物中心开发方面,远洋集团的代表项目“成都远洋太古里”、新城控股的“吾悦广场”系产品线,近两年发展均较为突出,尤其是“成都远洋太古里”已成为国内购物中心标杆项目。

数据来源:各大房企2016年度业绩报告

1、新城控股租金增速达48%,正式输出轻资产项目

2016年,成都、海口、南昌、安庆、金坛等地的吾悦广场相继顺利开业,首日客流量均在30万人左右。

截至2016年年底,新城控股已累计开业11座吾悦广场,但新增的5座吾悦广场全部集中在2016年10-12月开业,全年实现租金及管理费收入4.41亿元,同比增速达到128%,出租率达 98.96%。

❶ 累积开业11座吾悦广场,常州2项目已进成熟期

目前新城控股在运营的11座吾悦广场,其中3家已进入成熟期,余下的尚处于3年培育期内。新城控股3家进入成熟期的商场物业出租和管理毛利率达到79%,预测接下来8家吾悦广场将进入正流量运营期。2016年新城吾悦广场销售同比上升50%,整体客流同比上升35%。

从下表11个商业项目租金收入来看,常州吾悦广场、常州国际广场租金领先,分别达0.74亿元、0.6亿元,这两个项目均已进入运营成熟期。 

2016年新城控股已运营的商业项目租金收入情况

注:①上海青浦吾悦广场于2016年6月转让予“东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划”;②成都吾悦广场于2016年12月31日开业,因此不在统计范围之内。数据来源于新城控股2016年度报告。

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来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:租金 房企租金 万达商业 九龙仓 太古汇
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