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还在说餐饮租金低?招商租赁团队该换位思考了!

核心提示: 最近几年,零售客流下降、业绩下滑,而餐饮业“乘虚而入”,甚至与零售、休闲娱乐服务配套三分天下。

一直以来,我们普遍认为,餐饮(专题阅读)服务业的租金(专题阅读)水平通常低于零售业。

但现实情况则变得越来越复杂,尤其是最近几年,零售客流下降、业绩下滑,而餐饮业“乘虚而入”,甚至与零售、休闲娱乐服务配套三分天下。

在某些地区和某些类型的购物中心肯定会出现这种情况,而这也取决于餐饮服务商的类型。然而,从近两年的实践,越来越多的商业地产从业者发现并认同(并且有证据证明)的是:

一、餐饮服务业与传统零售业之间的“租金差距”正在缩小

毋庸置疑,传统零售业销售业绩不景气在一定程度上造成了租金水平的下滑,尤其是一些以纯抽为合作条件的主力店租户。

比如快时尚品牌,通常占据较大的租赁面积,甚至是商场较优质的位置,给出的5-10%的抽成实际折合租金才2-3元/㎡,严重拉低了同楼层租金水平。你会发现,过去两年快时尚似乎不再是香饽饽,大量成熟期的购物中心绞尽脑汁想请他们出去,甚至不惜违约赔付。

当然,零售和餐饮租金差距的缩小,更重要的是餐饮业态的供需关系、经营模式带来的竞争力所致。

与传统零售业一样,餐饮服务业的租金水平主要受供需关系影响。

例如,在中国大陆,大量购物中心同期供应,有多个地点可供一家餐厅挑选,品牌方议价能力高,租金相对较低。相反,香港地区的土地供应十分紧张,因此租金也要得非常高。

但是,即使市场供应很大,小范围的租金也会由于竞争激烈而升高。地理位置优越、明显、合租商铺优秀、交易特征突出的购物中心业主就可以从餐饮业的租户的竞争中获得较大利益。

客流量越大销售额越高的购物中心,餐饮品牌趋之如鹜,对于有形象效应的黄金位置想尽办法也要拿下,50-80㎡的面积甚至租到100元/㎡/天也不在话下,二线城市租到50元/㎡/天的租金咬咬牙也敢拿,这已经接近或突破租金承受的极限了。但这种竞争,无疑提高了购物中心餐饮的租金水平。

图片来源 / 站酷

当然,并不是所有餐饮都能够支付如此高的租金水平,租金水平也受到餐饮类型影响。

在全球各地,“快速休闲”餐饮——不论是食品类型受欢迎的还是扩张最快的企业——都有会使租金水平升高的趋向。

通常,快速休闲餐厅的高翻台率可以转化为其支付较高租金的能力,而低翻台率的如中餐正餐是无论如何也无法付出等同快餐的租金水平。

这是因为顾客进出速度快,并且在高利润的项目上消费——寿司就是一个很好的例子。这对于试图通过比例较高的“低租金交易”来弥补部分租金收入损失的业主来说是有积极作用的。

许多亚洲国家的报告称,一些餐饮类别与传统零售店的租金差距大幅缩小就是因为这一趋势。

二、抽成商户越来越多,管理的烦恼与生俱来

在一些购物中心,按抽成租金或者两者取高模式计算的话,已经可以将餐饮租金提高到传统零售业的水平。

这种租赁方式不适用于一些较小的社区中心,因为那里的租户只是支付场地租赁费用。在较大的目的地性质购物中心,餐厅常常支付很高的租金(虽然零售商可能支付更多的基本租金)。如果这些餐厅经营成功,业主就可以获得更高的基于销售额的抽成租金,从而使餐饮与零售租金相差无几。

当然,购物中心的头疼之处还有一个,餐饮销售额的虚报瞒报问题。

这在本地连锁或独立品牌中颇为突出,全国连锁或国际连锁品牌会好很多。这就使得销售数据采集的软件程序在过去几年得到了购物中心的普遍欢迎,当然更重要的还在于管理和罚则的强硬和诚信的建立。

然而,在销售额预测和监管时,经常会被忽略的一个逻辑就是:与零售不同,餐饮业的销量会有一个天然的天花板的。

对零售业来说,销售商品几乎是没有限制的——其唯一限制是库存是否充足。而餐饮业的销量则受餐厅本身的容纳能力和其实际供应能力(虽然外卖可能会使销售大幅增加)的限制。

三、租期正在缩短,对未来持续稳定性的信心不足?

另一个关于餐饮业场地租赁的谣言是:由于餐厅建设和维护成本较高,他们租赁的时间比零售业要长得多。

近两年商业开场难,在租金条件让步的同时,很多购物中心倾向于压低签约年限(最多三年,甚至更短),或者签n+n(比如2+1,3+2)的合同,以缩短租赁调整周期,以争取更大的运营主动权。

然而,大的像麦当劳、肯德基这样的国际品牌连锁餐饮和国内知名的餐饮品牌尤其正餐品牌依然对签约年限有着较高的要求。

而在欧美国家,在餐饮经营者会按惯例去争取15年,20年甚至25年的长期租赁合同。虽然许多业主愿意提供这样的合同,但前提是业主必需相信餐厅有足够的发展预见性和灵活性,在租期内能够满足不断变化的消费需求。

虽然有地区和餐饮类型的差异,但基本上全球范围内餐饮服务的平均租赁期限都变得越来越短。

对业主和租户而言,租期的缩短似乎对彼此都好。这使得业主有机会让新潮的、具有全新理念的运营商取代表现不佳或“过时”的商户,而运营商也避免签订长期租赁协议。

当前零售性质和模式不断变化,15-20年后其主导形式和类型都不确定,因此避免签订长期租赁就成了一个特别重要的考虑因素。

短期租赁也有一些缺点(在中国及一些亚洲市场尤为明显):

会导致餐厅的内部设计、装修投入和内部建设的质量越来越差;会导致房东有机会对经营良好、会延长租期的餐厅“狮子大开口”。这会无意中影响餐饮经营者的利润,并缩短餐厅的使用寿命。

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来自:商业与地产
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关键词:租金 餐饮 招商 租赁 抽成
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