自“房子是用来住的，不是用来炒的”基调确立之后，各种重磅政策就接连不断。8月28日，国土部、住建部发文，确定北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点……
同一天，深圳宣布，未来三年将收储100万套城中村住房，并于今年底前筹建3~5家国有住房租赁企业，着力解决人才住房问题……
毋庸置疑，租售并举的时代正在加速来临。有人说，开发商慌了、完蛋了，实际恰恰相反。可是，具体怎么干呢？其实无论是香港还是国内（指大陆地区，下文相同），都已经有值得房企借鉴的成功案例！
一、开发商租售并举模式有三种，各自的要求不一
物业开发和租赁是两个迥然不同的市场，对于习惯了拿地、盖房、卖房的内地房企来说，租赁市场是一片陌生的海域。
不过，幸运的是，虽然没有可以直接通往彼岸的大桥，但是，先行者已经探索出了可以驶达目的地的航线。探险者只需提升自己的航行技术即可。
目前，租售并举主要有3种模式——以新鸿基地产等为代表的香港模式，以凯德置地为代表的新加坡模式和以铁狮门为代表的美国模式。
图片来源：明源地产研究院
1、以新鸿基地产等为代表的香港模式
香港开发商普遍采用物业开发与投资混合的经营模式，且多数开发商在出租物业上奉行顺周期的扩张战略。而在开发物业上，要么逢低抄底，耐心等待市场回暖；要么“货如轮转”（即快周转）。
尽管策略不同，但本质却是相同的，那就是出租物业的稳定收益和保守的财务策略……
注：总收入包括物业销售的收入，数据来源于公司年报、明源地产研究院
因此，香港模式强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡，目标是通过持有优质物业资产、获取稳定的租金（专题阅读）收益，帮企业实现多元化经营，提高整体抗风险的能力。
例如，新鸿基地产约70%的投入来自内部现金流，外部股权和债权融资只占30%左右——采用香港模式做租售并举，对自身的要求比较高。
2、以凯德置地为代表的新加坡模式
新加坡模式以凯德置业为代表，强调利用“私募基金+REITs”的地产基金平台（仅有20~25%的资本金来自内部现金流，其余均来自于外部基金或借款），借助第三方资金来实现轻资产运营，获取管理费收益和投资收益。
这种租售并举模式，对开发商自身的要求大大降低，但需要有较好的外部资本市场环境（开放的REITs和私募基金市场）。
3、以铁狮门为代表的美国模式
美国模式是新加坡模式的极致，其强调专业化的费用分成收益。铁狮门在旗下私募基金中的平均持股比例不到5%。
可是，借助基金平台和杠杆融资，繁荣期的铁狮门可以通过管理费提取和业绩分成的方式分享40%的收益！
前两年，轻资产热时，不少国内开发商欲摇身一变成为中国版铁狮门，不过铁狮门自身在中国发展都不温不火，更别说他的追随者了。何况这一模式对企业自身实力和外部金融环境要求极高，目前国内还不具备实施这一模式的环境。
