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开发商怎么玩租售并举|学新鸿基|龙湖|新城控股|无论啥时都能赚钱!

核心提示: 开发商怎么玩租售并举?

自“房子是用来住的,不是用来炒的”基调确立之后,各种重磅政策就接连不断。8月28日,国土部、住建部发文,确定北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点……

同一天,深圳宣布,未来三年将收储100万套城中村住房,并于今年底前筹建3~5家国有住房租赁企业,着力解决人才住房问题……

毋庸置疑,租售并举的时代正在加速来临。有人说,开发商慌了、完蛋了,实际恰恰相反。可是,具体怎么干呢?其实无论是香港还是国内(指大陆地区,下文相同),都已经有值得房企借鉴的成功案例!

一、开发商租售并举模式有三种,各自的要求不一

物业开发和租赁是两个迥然不同的市场,对于习惯了拿地、盖房、卖房的内地房企来说,租赁市场是一片陌生的海域。

不过,幸运的是,虽然没有可以直接通往彼岸的大桥,但是,先行者已经探索出了可以驶达目的地的航线。探险者只需提升自己的航行技术即可。

目前,租售并举主要有3种模式——以新鸿基地产等为代表的香港模式,以凯德置地为代表的新加坡模式和以铁狮门为代表的美国模式。

图片来源:明源地产研究院

1、以新鸿基地产等为代表的香港模式

香港开发商普遍采用物业开发与投资混合的经营模式,且多数开发商在出租物业上奉行顺周期的扩张战略。而在开发物业上,要么逢低抄底,耐心等待市场回暖;要么“货如轮转”(即快周转)。

尽管策略不同,但本质却是相同的,那就是出租物业的稳定收益和保守的财务策略……

注:总收入包括物业销售的收入,数据来源于公司年报、明源地产研究院

因此,香港模式强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡,目标是通过持有优质物业资产、获取稳定的租金(专题阅读)收益,帮企业实现多元化经营,提高整体抗风险的能力。

例如,新鸿基地产约70%的投入来自内部现金流,外部股权和债权融资只占30%左右——采用香港模式做租售并举,对自身的要求比较高。

图片来源 / 郑州商业观察

2、以凯德置地为代表的新加坡模式

新加坡模式以凯德置业为代表,强调利用“私募基金+REITs”的地产基金平台(仅有20~25%的资本金来自内部现金流,其余均来自于外部基金或借款),借助第三方资金来实现轻资产运营,获取管理费收益和投资收益。

这种租售并举模式,对开发商自身的要求大大降低,但需要有较好的外部资本市场环境(开放的REITs和私募基金市场)。

图片来源 / 赢商网

3、以铁狮门为代表的美国模式

美国模式是新加坡模式的极致,其强调专业化的费用分成收益。铁狮门在旗下私募基金中的平均持股比例不到5%。

可是,借助基金平台和杠杆融资,繁荣期的铁狮门可以通过管理费提取和业绩分成的方式分享40%的收益!

图片来源 / 华夏移民

前两年,轻资产热时,不少国内开发商欲摇身一变成为中国版铁狮门,不过铁狮门自身在中国发展都不温不火,更别说他的追随者了。何况这一模式对企业自身实力和外部金融环境要求极高,目前国内还不具备实施这一模式的环境。

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来自:明源地产研究院
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关键词:租售并举 租金 新鸿基地产 凯德置地 新城控股 华润置地 恒隆地产
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