开发商怎么玩租售并举|学新鸿基|龙湖|新城控股|无论啥时都能赚钱!

2017年09月20日10:38
核心提示: 开发商怎么玩租售并举?


三、国内开发商探索租售并举关键是要有耐心、步步为营

保利地产副总经理余英表示,过去我们常说鱼和熊掌不可兼得,但是,中国房地产发展到今天,鱼和熊掌可以兼得,“鱼”指的是存量市场,“熊掌”指的是新房市场,未来存量和新房市场都可以继续做。我们认为房地产不是一个简单的转型,而是应该发展其他的业态……

租售并举无疑就是这么一种转型。

华润置地员工介绍,公司在华润大冲开发的写字楼,之前只打算自持2栋,其他都卖掉。可是,后面发现出租情况太好了,于是想多自持几套。这一说法得到了一朋友的验证,因为他们公司交了几百万定金打算买半层,最后被告知不卖了……

如果租售并举都能这么轻松就好了,但理想很丰满,现实很骨感。开发商想做好租售并举,要耐得住寂寞,还要像打阵地战一样,步步为营。

1、要耐得住寂寞,新鸿基用了30年,才实现从纯开发到租售并举的转型

早在多年前的万达模式,可以看做是激进版的新鸿基模式,但由于负债过高,万达曾一度面临资金链断裂的风险。此后,万达的城市综合体中,多数物业是直接被卖掉,真正的投资物业占比较低。

当然,这也并不奇怪,毕竟像新鸿基、恒隆地产这样租售并举的标杆,转型过程也曾走过一些弯路。

(1)“以售养租”的新鸿基地产

新鸿基的转型是在1988年开始集中发力的,但是早在1981年,公司即有一波对投资物业大举扩张的计划,然而,从1981年三季度到1984年三季度,香港住宅价格下降了32%,零售物业价格下降了50%,新鸿基不得不拼命消化开发物业的存货。

1988年四季度,香港房地产市场慢慢复苏之后,新鸿基地产采取的策略是大举增加土储,开发销售物业,充实自身现金流实力。

直到1988年,新鸿基在营运资本规模不变的情况下,净经营现金流首次超过20亿港元之时,才再次集中发力投资租赁物业。

(2)“以租养售”的恒隆地产

恒隆地产同样在1981年夺得9个地铁站上盖物业发展权,同样由于楼价暴跌、预售停滞,而且遭银行撤回信贷额度,让恒隆遭受重创,险些破产。

此后,集团开始更加谨慎地管理周期性风险,并逐步加大出租物业比重,才慢慢恢复元气。

可见,无论是“以售养租”(1981年的新鸿基地产)还是“以租养售”(1981年的恒隆地产)都需要有足够的内力才行。

事实上,创立于1963年的新鸿基地产,由开发到完成租售并举,整整用了30年的时间,可谓三十年磨一剑!

图片来源:公开资料、明源地产研究院

2、要步步为营,不同时期开发销售和租赁物业的现金流配比,是不一样的

从单纯做开发,到涉足租赁,向租售并举过渡,就像从海边的浅水区,向深海远洋挺进,需要步步为营,否则很容易翻船,葬身海底。

1、前期要打造现金流平台,探索出可复制的商业模式

流动性是企业的命,而租赁物业是要占用大量现金流的,因此,开发商要做租售并举,需要有雄厚的资金实力。这也是为什么说只有具有一定实力的开发商才能走租售并举的道路。

新鸿基发力投资物业前,用了11年时间做准备,在此期间,其干的事情跟国内大部分开发商是一样的——拼命拿地(80%的资金)、盖楼,卖楼!

与此同时,新鸿基拿出20%的资金投资持有租赁型物业,探索可复制的成功商业模式。

最终确定以新城市广场为模板,在其他新市镇核心区复制区域性Shopping Mall,并以此作为租售并举的突破口。

香港楼市长周期的上升,不仅加速了开发物业的销售和现金流的增长,而且缩短了投资物业的培育期,以及租金专题阅读)收益的飙升。

城镇化还有十余年时间的大陆地区,无疑还处于楼市的长周期中。而开发商们也还处于租售并举的前期(前期准备或探索阶段)。对于国内的实力开发商来说,拿出一点钱探索租赁物业不是问题。

比如旭辉领寓5年20万间已经比较吓人,但二三十亿的自有资金还不够拿一二线城市一块稍微大点的地,考虑到还要分摊到5年,就更加没多少了。

关键的问题是——具有稳定收益和可复制的模式是什么?为啥持有型物业给绿城带来的是负担,而在龙湖、新城控股那里却能成为奔跑的另一条腿?


2、中期要减少对外部融资的依赖,至少来源要多元化

新鸿基地产在集中发力投资物业期间,始终坚持财务保守原则,净负债资本比保持在20%以下;由于只有20%的资金用于物业开发,开发物业基本零增长,而且开发业务走的是快周转的模式。

转型期的新鸿基也很好地利用了资本市场融资,但却并不依赖于外部融资。主要是为了应对各种潜在的、不可预料的市场冲击。此举也确实帮助其安然度过了97年的亚洲金融危机……

新鸿基地产高企的市值,显示资本市场对其模式的认同

这也是比较看好龙湖在商业和长租公寓领域前景的原因。不仅因为龙湖的融资成本很低,融资渠道多元化,比如其前不久发行的4.5亿美元优先票据,票面利率仅3.875%,以目前长租公寓的租金收益即可以兜得住,而且,相比国内其他开发商,其一直奉行较为保守的财务原则,使其有更多的现金流用于持有型物业的扩张并保持平衡。

此外,像新城控股那样通过类REITs的方式,实现轻资产和重资产的结合,也不失为分散风险,加速推进租售并举的有效方法。

3、后期主要做好现金流,物业结构和收益结构的平衡

回顾新鸿基地产的租售并举之路,前期开发物业与投资物业的现金流配置比例为8:2,中期为8:2,到了后期(即租售平衡期)则变为5:5。

现金流的均衡配置会影响投资和拿地,进而影响物业结构的,最终影响收益结构。当然,随着周期的波动,租金占经营利润的份额会不断波动,一般来说,繁荣期会下降,而低谷其则会上升,发挥公司业绩定海神针的作用。任何时候都能够赚钱。

特别说明:本文转载自明源地产研究院(ID:mydcyjy)(作者 / 艾振强)。此次转载仅供分享不作商业用途,文字与图片版权归原作者所有。如需转载,请联系原作者。

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来自:明源地产研究院
关键词:租售并举 租金 新鸿基地产 凯德置地 新城控股 华润置地 恒隆地产
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