二、国内开发商可适当加大资金杠杆，融合香港及新加坡模式
美国模式投入低、收益高，让不少开发商垂涎三尺，但可望而不可及。而且，其模式不太具有可复制性。典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场，尤其是香港地区和新加坡。
恒隆地产董事长陈启宗就认为，做轻资产是服务性行业，要靠量来支撑，而房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是最好的赚钱方法。
轻资产终究只是做个保姆，重资产才是自己的孩子。
图片来源：明源地产研究院
那么，到底是采用香港模式还是新加坡模式？就目前的环境来说，国内开发商要做租售并举，可融合香港和新加坡的模式。
1、对崛起的租赁市场提前摸索是必要的前提
万科、龙湖等都在大举进军长租公寓市场；中梁提出了全周期、全结构（住宅之外还要拓展商业、小镇、乐园等）、全模板经营；融信也表示要积极探索自持物业……
不过，能做租售并举的都是有一定实力的开发商，对于这类开发商来说，未来十几年，开发销售物业依然还有很大的空间，旭辉、中梁等，都宣布2020年要冲3000亿，还有更多的要冲1000亿或500亿，这通常意味着高的财务杠杆。
2、销售业绩和净经营现金流的增长是开展租售并举的必要条件
例如，龙湖在前不久的半年业绩发布会上，将其2020年商业租金（专题阅读）收入的目标提高到了60亿。目标虽高，但这是以现有项目做的精算。
与新鸿基地产类似，龙湖拓展商业的资金来自于物业销售，由于龙湖每年开发部分的现金流都是正的，且每年会拿出合理的额度投在商业中，伴随销售回款的大幅增长以及商业团队日趋成熟的运营能力，商业地产投资也随之提速。
3、国内各种金融创新涌现，为推进租售并举提供较好的金融环境
国内开发商还缺乏新加坡那样的资本环境，但是，近年来，各种金融创新涌现，比新鸿基地产推进租售并举时香港的金融环境还是要好一些。
例如，目前新城控股住宅+商业地产两条腿走路的战略已渐入佳境，商业方面，其已经开始探索通过类REITs的方式回笼资金。
今年初，东证资管发起设立资产专项计划，新城控股作为原始权益人将青浦吾悦广场全部相关权益作价10.5亿元转让于该资产专项计划，成功实现了青浦吾悦广场出表，加快资金回笼速度。
上海青浦吾悦广场
新城控股同意在4年内分5次向东证资管支付2亿元优先权权利金，年化融资成本约为4.76%。新城控股2015年的整体平均融资成本为7.26%，此次交易有效降低了公司总体融资成本。
而且，东证资管赋予新城控股对该资产支持计划全部证券满三年之日时的优先购买权，如果公司放弃优先购买权，还拥有资产支持证券的优先选择权，购买价格总计11亿元——这个价格并不贵。
很多人把新城这次资本运作看做抵押融资，其实新城是没有回购义务的，是一次真正意义上的资产出表！藉此，新城控股实现商业地产由重资产运营向轻资产运营的转变。
旭辉也玩得比较溜，其长租公寓业务、旭辉领寓的创始人张爱华放话，5年要干20万间长租公寓，这大概需要100亿的资金，但自有资金储备只有二三十亿，包租模式上，旭辉百分之六七十都是外部融资，至于重资产这块（自建自持自租），杠杆用得更高，通过引入基金和信托来做夹层，自己的投入不到20%。旭辉领寓前不久在杭州收购了一个银行不良资产的存量项目，自有资金占比仅15%，其他都是夹层融资。
可以预见，未来类似的操作会越来越多。虽然这与新加坡模式尚有距离，但比香港模式好了很多。总体来说，是介于香港和新加坡模式中间的一种模式。便于开发商在增量市场攻城略地的同时，也能在租赁的存量市场上开疆拓土。
