本文从《60个Mall品牌调整“新路子”，揭存量商业升级秘诀》（点击查看）报告中，选取深圳调整比例达15%及以上的7个实力购物中心，解读品牌调整思路和升级策略，看极致竞争时代，存量商业如何通过差异化调整突围？
注：上表按品牌调整比例大小进行展示
深圳购物中心品牌调整总体特性
通过对深圳样本购物中心品牌调整特性进行分析，发现各业态占比发生了较为明显的变化：
调整后，零售占比平均下降10%，餐饮占比平均上升4%；休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文创占比分别平均上升2%、1.6%、1.4%、1%（所有图表与分析中的“零售”，包含服饰、美妆、珠宝、箱包、配饰、百货、奢侈品等，不含儿童零售、文创零售、生活服务零售类，下同）；
总体来看，新兴品牌占比平均上升6.3%，尤其核心商圈购物中心为新兴品牌增长极（本文研究样本选取的是2016年做过较大规模品牌调整的购物中心，因此在2016年内，对新兴品牌的界定是2013年后创立/进入中国内地开店的品牌）；
另外餐饮为引进主力，“首店”成差异化竞争利器；“强体验”、“精细化”为调整主旋律，并由零售组合向生态组合（艺术、文化、零售、娱乐等大生态圈中心）进阶，业态品类更为丰富。
一、深圳万象城：往“外奢内轻”方向调整转型
开发商：华润置地
开业时间：2004年
商业面积：18.8万㎡
项目楼层：地下1层，地上5层
停车位：1000余个
项目品牌总量：300+
品牌调整比例：15%
面积调整比例：17.67%
涉及较大调整楼层：B1/L3/L4/ L5（2016年）
业态/品牌创新：潮牌/设计师品牌/轻奢/品牌集合店
调整效果/业绩表现：2016销售额达67亿元（同比增长8%）
图片来源：深圳万象城
1、调整背景/原因
国内高端消费低迷，消费者对于奢侈消费逐渐理性。2008-2015年，万象城目标消费群从富人、精英阶层扩散至新富阶层和“轻奢主义”消费者，项目往“外奢内轻”的方向转型，以吸引更多年轻、追求潮流的消费者。
2、调整思路/品牌引进
年均品牌调整率约15%，平均每3年品牌调整率约43%：年均调整品牌个数变动率约15%，年均调整品牌面积变动率约17.67%；平均每三年品牌个数变动率43%，面积变动率53%，平均每三年几乎调整一半的品牌。
如表1：2008-2010年深圳万象城品牌个数变动率为40.39%，2011-2013年为44.63%；结合2008-2013年6年品牌个数变动率为85.16%，可得平均每3年变动率约为43%。则年均品牌个数变动率约为15%，具有一定规律性。
如表2：2008-2013年深圳万象城品牌个数变动率与面积变动率高度相关，说明总体而言，万象城为满足整个深圳市不断增长的消费需求，品牌个数和面积基本同步上涨，入驻品牌规模也较大，通过大规模品牌的引进吸引人气，保证商场的销售量。
如表3：2011-2013年品牌个数变动率与面积变动率不相关，说明在二期开业后，品牌面积扩增已达上限。因而此阶段品牌调整主要以满足商场的整体形象为主，综合衡量品牌档次以及承租能力。
