3、评估租金、坪效是否符合自身定位和预期
一、二、三线城市的租金（专题阅读），没有一个严格意义的标准，但是会有行情价：
目前购物中心把餐饮分为大餐饮、中餐饮和小餐饮。从收取的租金和销售额监控上看到，餐饮店铺的承受租金最高不应超过销售收入的18％。
一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。
然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。
①一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米；
②二线城市约为每月1000-1500元/平方米；
③三线则约为700-1200元/平方米。
二、三线城市餐饮业态的租金及坪效水平尚有一定的提升空间。随着高坪效的餐饮商家在二、三线城市的拓展，餐饮在二、三线市场的坪效将会得到一定的提高。
在二、三线城市的餐饮品牌坪效，有可能创造出比一线城市同品牌店更高的业绩水平，更有可能收取提成租金。
4、考量店铺是否达到基本物业标准
①供电量：150KW 至350KW，电缆型号要满足负荷。
②供水：了解供水管径，餐饮行业是否为二次供水？
③厨房排水：是否需要自设隔油池，厨房排水管的走向？若公用隔油池容量是否满足自身要求？
④卫生间：是否可以自设卫生间？
⑤荷载：厨房和卫生间的荷载是否满足自身需要？如不满足谁来加固？
⑥排烟：是否有独立的排烟井道还是使用购物中心内公用排烟井道，公用排烟量是否能满足自身需要？
⑦空调：是否自设空调，自设空调是否提供空调机位和空调铜管走向？若使用对方提供的空调，冷量是否能满足？正常为300w/㎡。用和不用中央空调，物业费是否有区别？
⑧消防：二次消防是自己做还是甲方做？费用如何收取？
【案例分析】彼酷哩烤全鱼的选址步骤、原则
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目前彼酷哩烤全鱼在全国各地约有50家店，合作的购物中心名单阵容可谓豪华：既有全国性的万象城、万达、熙地港、新世界，也有区域市场的佼佼者，比如国贸360广场、大上海城。每家店都生意火爆。
图片来源 / 企业官方微博
其选址的步骤及原则如下：
第一步：选购物中心——优先选择全国性大品牌
（1）傍大牌
优先选择全国性购物中心品牌，哪怕租金贵一些，哪怕暂时生意不好，一旦日营业额、平效等做得越来越好，品牌影响力也随之越来越高，很容易打通全国战略，跟随商场进入各个区域市场开店；
（2）看硬件、补充业态
一方面是停车场、上下水等物业条件，一方面是要有电影院、服装、电玩、咖啡馆等丰富业态，这也是他选择购物中心而不是百货的原因；
商场物业方运营方是否专业和稳定：选择专业的购物中心和团队，说什么时候开业就什么时候开业，不会破坏开店计划，也不会造成不必要的组建团队和培训成本，更不会因商场延期等问题有损品牌形象。
第二步：选位置——以顾客消费心理学为依据
创始人田学伟有自己的鱼粉群，他几乎每天都在琢磨这些年轻人在想什么，还一度去学习顾客消费心理学。
在他看来，在购物中心选位置也有门道：在步行街的餐饮区，假如这条街每侧有十家餐饮店，优先选电梯上口右手边第三家或者第四家店。
因为从视觉学来说，大家的视线落点往往优先在右方，而且大家往往不会在经过第一个店时就进去，而逛到第七家时就不想往前走了，所以第三、第四家刚好。
第三步：选具体位置——评估，平效、人效、客流量，一个都不能少
图片来源 / 餐饮老板内参
最开始彼酷哩在购物中心选址都是朝着最好的位置谈，租金贵一点也可以接受。
当品牌能开到10家以上，在行业里有两到三年的积累，能自带客流时，可以选择次核心商圈，或者是新兴购物中心中租金便宜位置还好的店，把省下来的钱给顾客发微信红包，玩场景互动。
第四步：决策——控制选址周期，可快也可慢，但不要犹豫不决
田学伟最快的一次选址，是郑州锦艺城店，1个小时就完成了第一次看场到签下来。最慢的，是宁波店和郑州熙地港店，用了一年时间才决定。因为要衡量项目，衡量团队，衡量市场反应。
因为可利用面积小，他下面的团队都不看好锦艺城店，强烈要求不要定金也要退掉。但田学伟坚持，结果2个月17天回本，实际面积120㎡月营业额40万。彼酷哩新世界店，60㎡，6个人，月营业额竟超过30万。
“好的店址第一批招商就要进，犹豫的大概半年后第二批招商再进，贵点也值得。选址第一要相信专业经验，第二靠直觉，要么很快选定，要么就特别慎重。一旦选定就对这个结果买单，不能总是犹豫不决，不然啥事也干不了。”田学伟这样总结。
三、需慎重选择的10种店铺
1、“草肚皮”店铺
选店铺要知道店铺有金角、银边、草肚皮之说：
选址中的金角、银边、草肚皮
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（1）金角的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，因而街角商铺财气旺-kfc、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。这种位置展示面非常强。
（2）银边是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。因为距离金角不算远，顾客虽有惰性，但也在他接受距离内。所以银边也不缺客流。
（3）草肚皮则指中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重；或是一头一尾都有吸引人气的竞品。你要完全靠产品吸引客流，困难很大。
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2、转让的店铺
转让的店铺坑很多，如果一定要选转让的店铺，要多留心眼：
①因为转让费而增加的成本回收周期，要仔细测算；
②房东是否同意转让，如果房东不同意转让就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险；
③债务是否交割清楚，如会员卡怎么退费、菜款、煤气、电费等都要了解清楚；
④证照是否齐全，卫生许可证、消防、餐饮许可证，特别是环保许可证。现在开在居民区很难批得出环保证，如果原来就没有环保证，转让下来风险很大。油烟、排油烟的噪音都是居民投诉重点，天天投诉你就不用开店了。
3、可进入性弱的店铺
①进深过深
开间进深标准铺：4M x 8~12M。4M x 20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。人都有惰性和安全感，进深过深的店铺让人发怵，不利于吸引顾客进店。
进深过深的店铺不利于顾客光顾
图片来源 / 红餐网
②路途远
顾客都有惰性的，要爬7层以上台阶的、要穿马路、路面不平、斜坡等都会阻碍顾客进店。
③停车难
店铺周边没有停车位，停车不方便都会阻碍顾客光顾。
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