4、开发商/产品线分析
（1）华南成为民企掘金“高地”；华东成为国（央）企竞争最为激烈的区域；外企商业开发放缓趋势明显
民企商业开发较为激进，项目上榜率最高，数量占比达64%；国（央）企在成本、开发周期、管理模式、获取土地等方面有竞争优势，上榜项目数量占比30%；外企商业开发放缓趋势明显，仅上榜3个项目。
从不同属性开发商上榜项目区域分布特性来看，民企项目主要集中在华南；国（央）企、外企项目主要集中在华东。“存量化生存环境下”，不同的区域聚焦策略显示出不同开发商的商业演变路径。
（2）民企、外企项目主要分布在A级城市；国（央）企项目分布均匀
从不同属性开发商上榜项目城市分布特性来看，民企、外企项目主要分布在深圳、广州、上海、重庆4大A级城市；国（央）企项目分布均匀，主要集中在西安、北京、上海。
（3）国（央）企超大型项目上榜率高；民企向非核心商圈延伸
国（央）企超大型项目（商业面积≥20万㎡）上榜率最高，数量占比60%（统计标准：国（央）企超大型项目数量占超大型项目总量比重）。
外企、国（央）企上榜项目主要集中在核心商圈，“强者恒强”趋势愈加明显；民企项目主要集中在潜力商圈，项目开发“由核心商圈向非核心商圈”延伸。
（4）连锁化、品牌化大势所趋
TOP50中，连锁型开发商、连锁型产品线数量占比分别高达80%、66%， 连锁化、品牌化大势所趋，“商业规模即江湖地位”获得更广泛的共识。
（5）典型案例
①上海三林印象城：印力上海首个城市更新型购物中心
项目区位：上海三林印象城地处浦东三林核心地块，距离11号线三林东站仅300米，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块，周边3公里范围内常住人口近40万，拥有四纵、四横、三线、两桥、三隧道的全方位立体交通优势。
三林印象城基于其前身“三林城市商业广场”，进行水平垂直动线贯通改造、业态布局的重新优化，实现全方位城市更新。
业态创新：
·4000㎡美食市集——将传统文化与美食融合，打造主题化场景；
·2000㎡主题儿童乐园——将玩具游乐、科普实践、职业体验、艺术早教、卡通动漫、家庭亲子等内容融合；
·1000㎡文创书店——书籍、潮牌、轻餐等跨界元素混搭，打造新零售时代精神文化聚集地；
·1500㎡健身会所——智能人性的先进设备，为时尚人士提供专属健康顾问；
·4000㎡顶级影院——携手CGV打造国内首个将SCREEN X及4DX技术结合的影厅。
场景/内容创新：打造“记忆、霓裳、炫彩、嬉物、赏味、丰盛”6个不同的主题楼层，并以共享关爱为核心，策划Family Room、共享厨房、特殊关怀、智能服务四大特色服务空间及内容，构建特有的“Share × Care”服务体系。
②南京海乐城：海伦堡商业集团战略升级推出的全新产品
项目区位：项目坐落于享有南京主城后花园美誉的溧水城区核心地段——地处交通路与中大街两大景观要道枢纽，毗邻通济街商业街区及逾万平米大型社区超市，周边中高端住宅、写字楼、医院、学校密集林立，5公里内拥有35万消费客群。
业态布局：南京海乐城是海伦堡商业集团产品战略升级推出的全新产品，立意家庭化、时尚感，以满足时间性、目的性、体验型消费人群的不同需求进行业态布局：B1定位为生活工坊；1F定位为魅力殿堂；2F定位为时尚长廊；3F定位为亲子花园；4F定位为乐活天地；5F定位为美味空间；6F定位为娱乐星空。
品牌引进：华润SG HOME、幸福蓝海国际影城、金吉鸟健身为主力店；小厨娘、鹰和鹰运动公园、孩子王、卡通尼、东方爱婴、卡巴科技活动中心为次主力店；BASIC HOUSE、VEROMODA、ONLY、H:CONNECT、JUCY JUDY、周大福、六福、番茄田艺术培训等主要专卖店；星巴克、必胜客、小菜园、八爷老北京火锅、韩宫宴、本素酸菜鱼、哇喔牛蛙等餐饮品牌。
5、主题定位/建筑空间设计分析
（1）客群细分化，消费“社群化”，主题型商业成为新趋势
TOP50中，文化/艺术、文商旅主题定位项目数量占比均超过30%；轻奢、快时尚、教育/知识/科技主题定位项目数量分别占比16%、12%、4%。
商业地产从2017年起进入轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，增量商业转为存量盘活。在此背景下，深挖细分客群消费需求，打造更为聚焦的主题型商业成为新趋势。
如上榜的杭州黄龙万科中心K-lab，集合艺术跨界店、声音影像馆、厨房生活美学馆、新媒体数字美术馆等知识型消费体验创意店，打造成为“全国首个知识消费体验场”；北京昌发展万科广场则以功能型终端+体验型终端+科技互动型终端为主导方向，独创性的将“科技炫酷”定位为项目主题标签。
（2） “场景化思维”成为购物中心调整、升级制胜关键
近年来，“体验场景”、“社群空间”、“颜值经济”成为购物中心调整、升级制胜关键。最新数据显示，具有“场景化思维”的购物中心，自身盈利水平提升较快，且较容易获得资本关注。
（3）典型案例
①广州悠方（誉山国际）：公园式社区型购物中心
项目区位：项目位于增城区的经济技术开发区核心位置，西邻广州城区，东连东莞，南接新塘，是广州“东进轴”中心位置，穗莞深“黄金走廊”重要节点；周边1KM涵盖8条公交车线路，1.5km内的交通线路有穗莞深城际轨道，广州市交通轨道23号线建设中，同时项目设置接驳巴士循环接送地铁站。
项目定位/业态组合：项目为合景泰富集团华南地区专注打造的中高档社区型商业，由儿童、餐饮、娱乐、零售四大业态组成。
设计特色：以泰国EASTVELLY为原型打造景观设计，并以新加坡式屋顶儿童乐园为亮点规划，打造生长型绿色环境；通过半开放式活动空间群落，构筑 “童臻艺述主题公园”。
在公共区域打造上，蝴蝶迎宾喷泉与“花园”理念呼应，儿童互动喷泉与童趣结合，休息区的火烈鸟主题喷泉让顾客亲近自然风情。
②张家口富龙四季小镇：四季皆宜的运动时尚体验中心
项目区位：坐落于张家口市崇礼区，第44届国际冬季奥运会举办地，是崇礼区距离镇区最近的商业综合体；项目距离北京240千米，距离张家口55千米，距离奥运主场馆15千米。
客群辐射：项目30千米范围内覆盖崇礼主要8大景区，2016年旅游接待人数约为80万人。随着2022年冬奥会的举办，崇礼届时接待游客可达600万，结合崇礼区人口控制规划，届时常住人口约16万，增长约30%。
业态创新：世界规模最大滑雪大厅、国内唯一LEGO粉丝中心、崇礼首家夜场滑雪、崇礼唯一真温泉中心、IP主题零售、文创书店等。
（意向）引进品牌：漫咖啡Hollys Coffee、迪卡侬、图途户外、YY Sports、TOP Sports、FLOW滑雪装备、VOLKL沃克滑雪、Big Bamboo美式西餐厅、V Sports运动餐吧、NBA play zone、费斯国际轮滑联盟体验中心、HI FUN、IN Sports、悠游堂(冰雪主题或星空奇幻主题）、Kids Steam、辛德勒啤酒德国餐吧、Lugas 墨西哥运动餐吧等。
创新业态界定：报告对创新业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体验消费的新晋热门业态，以及从街铺渠道向购物中心渠道进阶的体验消费业态。
餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮、跨界复合餐饮等。
零售类：潮牌、设计师品牌、品牌集合店、时尚买手店、生活方式体验馆、创意生活馆等。
生活服务类：专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆、医院、地产服务机构等。
亲子类：儿童餐饮、儿童医疗、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童书店、儿童理发等。
文创类：跨界复合店、展馆、画廊/画室、剧场/剧院、联合办公/众创空间、博物馆、手工DIY、IP衍生品零售等。
休闲娱乐类：运动馆、VR体验馆、专业球馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋、射箭馆、射击馆、马术、蹦床馆、娱乐集成店、射击馆、真人CS、演艺剧场。
赢商大数据中心与汉博商业研究院联合发布
二、榜单说明
测评范围：计划2018年7月-2019年12月开业、全国商业面积5万㎡及以上的购物中心
数据采集时间：2018年1月1日-6月30日
测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分
数据采集：邓孟蝶、黄丹芝
榜单测评：谢飞
数据梳理/报告撰写：樊琼
专业支持：北京汉博商业研究院
专业支持：刘翠晓
榜单总控：黄静（微信号hj11087）
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