调整（专题阅读）、改造、升级…… “唯变不破”似乎就是如今购物中心的主旋律。
这不仅是国内商业地产市场的现状，美国的商业地产同样面临这样的处境。
如果以坪效作为评判标准，美国购物中心可以分为A类、B类、C类资产：
·A+类购物中心，>750美元每平方英尺
·A类购物中心，>500美元每平方英尺
·B+类购物中心，>450美元每平方英尺
·B类购物中心，>300美元每平方英尺
·C类购物中心，>250美元每平方英尺
对于资本而言，投资A类资产是具有可期性持续回报的优质选择，B类资产也可以视作在当地区域具有增值潜力的选择，C类资产则相对而言是处在“生存挣扎”阶段了。
而目前美国市场，B类、C类甚至D类资产的占比约为70%。对于这些物业而言，重新定位、升级而获得价值的提升，也是他们的必走之路。
为此，我们选取了文章《Transforming Class B and C Retail Centers: An Overview》中的主要内容，来探讨可以使运营不善的购物中心提高业绩的可行方法，希望能为解决这类问题的提供一些方法框架。
一、影响购物中心运营的潜在因素
已有诸多著作对于不断变化的零售业进行了讨论，众多的改变因素使得现今的B和C类商业中心快速衰落。
商业中心的业主也往往面临着“运营不佳的购物中心要怎样才能提高销售额？”的问题，而答案有的时候并不简单。许多因素都可能会影响其运营表现及其改进策略。这些因素包括（但不限于）：
·基础设施老化
·公共、私营监管问题
·人员组成变化
·商铺结构的变化
·市场偏好变化
·硬件设施落伍
·销售竞争加剧
·零售组合疲软
·新型的竞争
·所有权转移
……
成功的项目需要非常灵活地应变，并且要做好充足的资金准备以应对不断变化的商业环境以及无法预料的外部因素和事件——包括全球金融危机、商店的关闭、合并、兼并和收购等。这些因素可能会拖延项目甚至使项目偏离发展方向。
二、不可忽视的研究的重要性
高质量、可靠的决策信息是任何战略计划的基础。
在确定购物中心绩效的影响因素以及确立改革战略方面“研究”起着关键作用。许多研究技术可供采用，包括差距分析，消费者焦点小组、市场分配和人口统计分析，商场内、出口处问卷调查、信用卡消费数据、全渠道分析、SEO（搜索引擎优化）工具（如能够从社交媒体汇总数据的BloomBerry app）以及从电商应用程序（如customer.guru）上收集数据。
在需要专业建议的领域与相应主题策划顾问、产品专家合作也是明智之举，因为这些改造过程需要有丰富的经验才能解决面对的问题，并且这些分析通常也需要对大量数据和选项进行理解、评估与权衡。
例如，传统办公业主或开发商在尝试开展零售项目时，应与经验丰富的零售业主或开发人员合作。或者，在进行大规模投资前，建议与具有相应经验的投资顾问公司合作。在这些过程中要提出和回答所需的问题。
