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魔都15个项目改造方案曝光,堪称存量商业“焕新”指南!

核心提示: 优化用地结构正在成为资源紧缺条件下我国城市可持续发展的主要方式。以存量物业的收购改造为核心的资产管理已成为越来越多商业地产企业发展的“新路子”。

随着北上广深及众多强二线城市存量时代的到来,“城市更新”正成为了房地产尤其商业地产行业新的发展主线。

据悉,中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造,各类商办和消费升级的需求非常旺盛。上海作为国内商业创新和发展程度最高的城市,一直以来就是中国存量商业经营的核心市场,其中不乏改造成功既叫好又叫座的案例如K11、美罗城、淮海755、百盛优客,这些都是前几年大热的改造项目。

近两年,随着硬件设施明显更优的新购物中心项目近年来日益增多,商业竞争日趋激烈,于是存量商场工程优化改造的案例逐年增多。本文重点盘点2017年以来开业或改造中的亮点项目,便于有志于从事商业地产存量改造业务的同行交流和考察。

一、上生·新所

上升·新所是万科在上海核心区域的首个城市更新项目。整个项目分两期更新,一期由69%的商务办公、14%餐饮、14%文化艺术和3%娱乐健身等生活配套组合而成。其中,办公和商业业态占比超一半。

未来,上生·新所将打造成集办公、娱乐、生活、文化功能于一体的新型城市商圈和7x24全天候活力社区,建筑体量5万㎡。

项目位于延安西路1262号,地处“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区。由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长史的工业改造建筑、4栋风格鲜明的当代建筑共同组成。

改造前身:上海生物制品研究所(近百年前,它是供外籍侨民休闲娱乐的哥伦比亚总会;近70年前,它又变身上海生物制品研究所)。

改造时间及改造方:2016年,上生所主动腾退现有厂房,万科接管园区;2017年6月,上生所与上海万科关于延安西路1262号地块整体租赁开发项目签约并携手大都会建筑事务所OMA共同改造,改造历时709天。

项目重新开业时间:2018年5月25日。

开业后运营数据:出租率近90%。目前已有包括裸心社、稲城书店、PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等20多家品牌进驻。

项目改造后定位:集文创办公、购物娱乐、休闲体验为一体的开放式国际文化艺术生活圈。

▌项目特点

园区内哥伦比亚乡村俱乐部的游泳池空间主打泳池特色商业,一楼覆盖不同类型的品质餐饮。目前入驻餐饮品牌主要有PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等。

值得一提的是,这里的Brew bear也是BrewBear旗下的第一家酿造体验店,其中有一个高达7米的酿造罐。

未来,不仅仅是孙科别墅与哥伦比亚总会会对外开放,这处空间也将新增不少于12500㎡公共开放空间,且开放场地不设围墙,24小时开放。

二、上海西康189弄

上海西康189弄是国际上第一个运用四维全息声音系统的商场,拥有浓厚的艺术气息。占地面积6157㎡,总建筑面积3.88万㎡,共有11层,单层楼面面积3000㎡。该项目总投资约10亿人民币,位于上海普陀区西康长寿商圈。

改造前身:2013年,中信资本购入大自鸣钟地块(大自鸣钟广场)。

改造时间及改造方:中信资本。

项目重新开业时间:2017年1月18日。

项目目标客群及主题定位:西康189弄的主题是音乐体验馆,主打社交及生活体验。辐射周边3-5公里的消费群体。

▌建筑设计

上海西康189弄商场由荷兰建筑设计事务所UNStudio负责建筑设计,曾被《AD》杂志评为世界最美购物中心,亦获评为2017年MIPIM Asia Awards最佳零售项目金奖。

2018年4月,上海西康189弄商场获得了堪称“建筑设计界奥斯卡”的凡尔赛国际建筑大奖中亚及东北亚地区大奖 - 室内设计特别奖(购物中心类),并在全球70个获得区域奖项的建筑设计作品中脱颖而出,一举获得年度大奖。

▌“声音体验馆”

从经典的海派生活意象出发,引入全球领先的四维全息声技术,将声音打造成体验生活的载体。

为了最佳的音乐体验,189把商场内部进行了专门设计:无处不在的线条,各种各样的圆弧……让播放的音乐经过环形投射之后,能产生最好的环绕式的效果,让建筑本身更为灵动。

▌社交场景的引入

将老上海弄堂生活和社交场景引入购物中心的设计与招商中,用时尚的手法对上海风格和海派情怀进行现代演绎。

每一个楼面都有延伸而出的“阳台”,这一巧妙的设计解决了传统商场楼层之间的疏离感。同时,在顶部6-7层引入共享办公品牌——裸心社,这是该联合办公品牌开设的第七家店。

▌空间体验感

增加商场内的小场景与小景观打造,以绿色小清新为主色调,增加商场的空间体验感;以各类型的主题空间来设计商品陈设区域。

三、上海张园·丰盛里

张园·丰盛里地处静安区南京西路沿线,占地面积约为1.1万㎡,商业体量2.6万㎡,位于上海南京西路核心商圈。

改造前身:上海张园+丰盛里建筑群——东至茂名北路,南至威海路、西至静安别墅、北至锦江向阳商厦。融汇东西方建筑风格,曾是上海旧市里弄的一张名片。

改造方及运营方:上海静安置业(集团)有限公司。

改造内容:复建1幢保留历史建筑,仿建9幢2-3层的老式建筑。

项目重新开业时间:2017年4月17日。

项目主题定位:国际化时尚精品商业。

▌保留老派建筑风格

保留了上海石库门里弄建筑风貌,海派文化特征的城市空间。复建1幢保留历史建筑,仿建9幢2-3层的老式建筑,保留上海石库门建筑及里弄海派文化。

▌引入新派消费文化

中西美食、音乐表演、复古市集、艺术展览、潮流秀场、国际文化交流、动漫展览、社团聚点、影视基地等各类活动;入驻设计品牌、街头美食;与电商、直播等平台合作。

四、长风大悦城

长风大悦城是大悦城地产在上海的第二个项目,同时也是大悦城地产旗下首个“边改造、边运营”的项目,体量12万㎡。

项目位于上海市内环、中环之间的核心区域,属于长风生态商务区。该地区内涵盖36万㎡的长风公园、2.7公里苏州河和130万㎡巨幕生态景观,是普陀发展潜力最大,规划最完善的区域。毗邻长风公园、长风海洋世界、成龙电影博物馆等知名景点,周边3公里内有常住人口约84.7万人,1公里内有商务办公人口11.8万人。

改造前身:上海长风景畔广场(2010年长风景畔广场前业主英国高富诺基金管理公司以14.5亿元人民币收购了该项目,并改名长风景畔广场)。

改造时间及改造方:2016年11月,大悦城以对标价13.6亿收购上海长风景畔广场项目改造。

项目重新开业时间:2018年5月5日。

改造方式:边运营,边改造。早在2017年9月,还在调整升级中的长风大悦城B1层“了不起的地下城”就已率先开业。

运营数据:开业当日客流近8万,共引入超200个品牌,业态占比划分为:零售与非零售为55%:45%。

项目改造后定位:“时尚辣妈逛街圣地”——穿着高跟鞋也可以溜娃的理想城池;“离尘不离城的世外桃源”——城市微度假区的中心枢纽。

客群定位:围绕项目周边白领女性客群和亲子客群聚集的特征,对“18-35岁城市新兴中产阶级”的目标客群进行深度解读,锁定都市时尚女主的AB面型格(职场工作与家庭生活)。

▌在引入品牌方面

首进中国的品牌:中国唯一一家乐高探索中心、DKNY SPORT精品店、兼具颜值和实用性的法国潮包品牌Cote&Ciel、时髦女性买手品牌集合店LOOK NOW、AGATHA跨界打造的浪漫法式空间Agatha Coffee、瑞士冰淇淋品牌Movenpick莫凡彼全品类店、ROOM PET宠物精品店、融合了法式时尚游戏屋的家庭小酒馆Ant&Grasshpper、精致日料昭和61等。

首次进入上海的品牌:全国首家高颜值黑科技体验馆奇客巴士、“抹茶界”的新晋网红清水宇治、慢心手作川上陶艺、旺仔俱乐部Hotkids Club、将太无二酝酿三载精心打造的鳗鱼主题内涵餐饮品牌鳗鳗的爱、潮牌FUN、Tous Les Jours旗舰店、精品书店品牌阁林书店、潮流设计师买手品牌MINGSI HOUSE等。

▌在客流动线方面

利用独创的“短路径、立体化”垂直动线,取代了原本的平层动线,进而将空间有机切分为四大区块:社交场、美食间、女王生活圈和运动图书馆。

▌在主题街区的打造方面

运用“她主题”,打造上海首个艺术暖心体验街区“Queen’s Lane(女王小径)”。

集合上海法租界的各类业态和网红爆品,通过艺术、音乐、文创、美体、轻食等业态,推动女性身体管理、形象管理和灵魂管理的全面提升。并且,在街区内,打造出上海首个购物中心女主艺术体验空间Herstory。

为吸引运动时尚女性打卡,长风大悦城在屋顶打造了国内首个粉红凌空跑道。并策划了一个国内购物中心首个屋顶综合性潮流运动空间:Gordon Park(高登公园)。

五、UMAX悠迈生活广场

UMAX悠迈生活广场是百联旗下的全新品牌,完全脱离原东方商厦定位,业态从东方商厦的精致百货转为“城市奥莱”,位于上海五角场商圈。

改造前身:东方商厦上海杨浦店。

改造时间:2017年底,改造历时4个多月。

改造方:百联集团。

项目重新开业时间:2018年1月19日。

项目改造后定位:城市奥莱。

▌改造成果

百联将“品质+折扣+人气集合店”的复合概念引入UMAX悠迈生活广场,通过引进跨界经营集合店、深受年轻人喜爱的时尚潮牌和流行品牌,搭建年轻人的社交平台,引领时尚生活的独特空间。比如当当书店旗下文创商城当当小镇的全国首店就是其亮点品牌之一。

六、淮海中路627号

项目位于淮海中路627号,地处淮海中路核心商业区。

改造前身:雪豹商城(2016年底黑石集团以人民币6.1亿收购位于淮海中路的雪豹商城)。

改造时间及改造方:黑石集团历时8个月将项目彻底翻新和租户定位。

改造后运营数据:目前承租率达到100%。

项目改造后定位:小而美的联合办公+潮流商业综合体。

改造内容:外立面改造及品牌升级。

▌改造成果

吸引了阿迪达斯旗下运动品牌锐步在此设立亚太旗舰店;促成了Reebok全球独家签约CrossFit健身房One Nation在上海的落地;为魔都女性打造集格调咖啡店、买手店和餐厅于一体的生活方式一站式体验空间Mia Fringe等。

七、五角场万达广场

五角场万达广场商业部分由5幢裙楼组成,集零售、超市、文化、娱乐、餐饮、食品、银行、通信、医药等为一体,总体量33万㎡。项目位于上海市杨浦区国宾路58号,地处五角场核心商圈。

改造前身:五角场万达广场(2006年12月23日开业)。

改造时间:2017年3月。

改造方及运营方:万达集团。

项目重新开业时间:2017年12月23日。

项目改造后定位:大型城市综合体。

▌品牌升级

改造后的万达广场引进了众多“上海首家”及品牌升级形象店,如新零售“超级物种”的上海首家店、韩国Line Friends的人气体验店,都成为新万达的“门面”。还有I DO、JORDAN、BLOVES等品牌都纷纷将旗舰店落户于此。

▌增设主题街区

升级后的五角场万达广场重新划分空间,增加多个主题街区,将消费者进行细分。如B1层汇聚了十多个餐饮品牌的美食街;1楼云集全球知名运动品牌的的无限运动馆;2楼集合儿童娱乐、体验、教育、培训、零售、餐饮等于一体的创新儿童城。

▌硬件升级,连廊连通五栋商业楼

此次重装改造室外最大的亮点当属外立面改造成为通透时尚的玻璃幕墙,增设LED大屏及媒体幕墙,可在晚间为呈现灯光秀及演出,原半层楼高的金字塔型玻璃天窗,改为与地面持平的玻璃天窗。

同时,五幢商业裙楼之间设置6条连廊,共计约2800㎡,将第一食品、巴黎春天百货、宝大祥、沃尔玛等五栋商业楼进行连同,实现裙楼之间人流动的串联,有效提升空中通达性,提高购物便捷性。

除此之外,五角场万达的B1层也与淞沪路地下商业街太平洋森活广场连接,各商业间联通更流畅。

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来自:商业与地产
关键词:改造 商业存量 上海西康189弄 长风大悦城 五角场万达广场
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