三、重新定位要考虑的9大关键因素
这些疲软的B类和C类购物中心转型通常需要一定的资金，业主必须具有投资的意愿才能进行。
并且，对于在区域规划方面有重要作用的当地的政府部门，业主也必须积极配合。因为区域规划的限制可以促成或中断项目，即使一些微小的改变也可能会导致整体时间表的推迟，造成成本的大量增加。
业主们通常面临的关键问题包括：
1、基础设施老化和购物环境过时
许多早期修建的购物中心，随着时间的推移都会暴露出最初的设计和材料问题。通常出现的问题有：不达标的材料必须更换，根据空间重新规划或抗震等级的需要升级结构系统，以及按《美国残疾人法案》的要求改进无障碍设施。
需要注意的是，有时候持续的升级改造会掩盖老购物中心内非常受欢迎的建筑设计和材料，如灰泥盖住墙砖或有趣的、有建筑设计感的重要元素。剔除这些表面的材料，露出受欢迎的建筑元素，就会显示出当年的建筑设计特点，也有助于提高购物中心的差异化。
2、建筑和场地配置
通常较旧的购物中心会存在缺乏足够的停车位、建筑空间配置不适合出租、库房容量不符合市场需求等问题。因此重新定位购物中心时就必须认真研究建筑结构和场地规划，甚至可能需要拆除一部分建筑使其在当前和未来市场中得到更好的利用。
3、公共监管问题
（1）建筑法规问题
重新定位的一个主要问题是确保土地使用、需求的变更和新的设计获得当地司法机关的批准。例如，如果一个地方政府对建筑结构规模有限制规定，可能需要直接与官员沟通来解决问题。规定变更时要为讨论和谈判预留充足的时间。而邻里反对意见可能会使利用率更高和更好的用地规划难以实现。
重新定位有时需要获得当地的政策支持来处理关键问题，帮助解决监管限制，并确保资金稳定或为购物中心的重新定位改进相应的公共基础设施。
（2）私人监管问题
购物中心可能会受到私人监管的限制因而对其改变比较困难有时甚至不允许。这些私人限制包括：
·禁止某些改动或包含非竞争条款的租赁合同或规定；
·会影响停车和通行重新规划的通道和车位协议；
·标识要求以及停车和进入协议。
解决正处于租约中的租户问题可能要花费很多金钱和时间。在开始设定重新定位的战略之前了解所有的限制是至关重要的。这些老购物中心签订的长期租赁合同（通常为10-20年）也可能使其重新定位变得具有挑战性，因为它们会直接影响到时间安排和资金流动。
4、发展模式改变
社区扩张或衰落，会改变购物中心的区域环境并可能使其业绩下降。比如曾经重要的交通路口可能已不复当初。发展中市场这种情况尤为突出，发展模式的改变可能会导致一度兴旺的购物中心不再受租户青睐。
因此，了解某个区域所处的发展阶段是很重要的。有时候，某地段的繁荣仅仅意味着该物业最高端和最好的利用方式已经不再是零售业，或者零售业对其的占用应大幅减少。
5、人口结构和邻里组成不断变化
虽然人口结构的改变一直是调配最佳商铺组合过程中要考虑的因素，但随着二战后婴儿潮一代变老和千禧一代成长相结合，人口结构变化就变得空前重要和复杂。
全渠道营销的日益普及也与这种变化相结合，因此重新定位的挑战不仅是零售商需要哪种形式的商铺，更是拓展到其他用途如医疗、教育和娱乐等——让购物中心向最有意义的方向发展。
6、销售竞争加剧
很多时候这是相对地理位置的变化而言。随着社区和地区的成熟，老牌购物中心的地理优势可能会下降。新的购物中心可能拥有更好的地理位置和设计，可以吸引租户和用户并且更加抢手。
7、零售组合疲软
随着消费者的行为和品味的变化，租户组合可能不再受欢迎。要制定重整租户的相关策略就有必要了解趋势和市场定位。
本土品牌租户组合所起到的作用越来越重要。当前，以食品、餐饮行业的租户为主是零售组合的趋势，但必须注意的是，这会引起贷款方接受非信贷租赁的挑战以及与停车需求增涨和区域规划法规之间的矛盾。
8、贷款方冲突
当贷款方不同意购物中心进行重新定位所需的重大调整（专题阅读）或大规模改变时，其他因素通常就会受到限制。特别是租户中包含较多信贷较少的企业、较多的本土商户时。但实质上，贷款人也是对重新定位做决定的合作伙伴。
9、所有权转移
有时购物中心业主以及他们的获得渠道可能会影响决策制定。如果业主不同意购物中心进行重定位所需的改变，那么一些有必要而难度大的决策可能就无法下达。任何计划都需要购物中心的所有人和利益相关人两方都同意。
由于缺乏资金，缺乏对当地的了解或合适的动机，由第三方资产管理公司收回管理的购物中心通常无法实行重新定位所需要的改变。
