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商业地产开发十大“坑”,千万别踩!

核心提示: 开发商在商业地产开发中要避免的10大错误!

第一大错误:产品形态规划与盈利模式相矛盾

很多开发商在项目盈利模式与产品形态规划上不统一,项目本来打算出售的却规划成了不适合销售的大面积、集中式商业产品形态,本来是要自己持有经营的却规划成了不适合引进大型品牌主力商家使用的产品形态。

目前大部分开发商由于资金实力等原因,开发理念还是不愿意持有,而是最快最贵的卖掉商铺快速回笼资金,这种盈利模式的产品形态最好是易分隔、独立门面、独立交通组织的商业。

上面这一点上,万达目前做的最好,他们在产品形态规划时把持有型和销售型分离,持有型部分规划为大面积集中式商业,销售型部分规划为小面积沿街商业。

第二大错误:先盖楼后招商

这是目前国内大部分开发商的通病,他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商(专题阅读)的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的,先盖房子再卖房,也赚得盆满钵满,他们就认为这种做法是理所当然的。

住宅开发转向商业地产开发,整个游戏规则面临着一个巨大的变化,开发商面对的客户不再是个体为主的自然人,而是一家家商业机构。

商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的,开发商盖的房子要靠商家来使用的;商家对选址的要求,要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素,当这些要求不被满足的时候,商家是不会进驻的。

开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求,等盖完房再招商,其结果自然就是商业物业的长期闲置。

万达提出“订单式开发”,核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟,按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子,盖好房子租给这些战略联盟伙伴。

而我们很多开发商对商业地产的开发思路还停留在史前阶段,给招商造成了巨大的困难,成为商业物业闲置的一个关键原因。

第三大错误:盲目追求大体量

商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版,土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本,而且大盘也能塑造开发商的品牌,同样在商业地产市场追求大体量。

大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段,对商业地产来讲,脱离市场需求的大体量就是找死!

目前在北京以及很多城市的商业地产市场,许多商业物业招商空难,当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候,很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼,供与求之间矛盾非常尖锐,人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给。

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来自:鑫海智桥的博客、商业地产V评论
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关键词:项目开发 招商 前期规划 业态规划 租金
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