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商业地产开发十大“坑”,千万别踩!

核心提示: 开发商在商业地产开发中要避免的10大错误!


第四大错误:不切合实际,市场定位为高档次

在接触和了解的开发商中,大多数开发商对自己所开发项目的预期都很高,不管项目的位置在那里,动不动就要做成当地最高档商业中心,不过这也是人之常情,可以理解,这就好比每位父母都认为自己的孩子是最优秀的一样。

商业定位不像住宅,商业是非常理性的,一定要在市场研究分析的基础上,根据项目的区位,研究目标消费群的规模和消费特点再做定位。

比如有些项目位于普通居住区中,由于与目标消费群错位,就不可能做成高档商业。

再比如接触过很多鄂尔多斯开发商,他们想把自己项目做成像北京新光天地或燕莎那样,理由是鄂尔多斯人很有钱。虽然鄂尔多斯是很有钱,但由于城市规模小,有钱人数量肯定比不上北京、上海等这样的一线大城市,而且由于鄂尔多斯有钱人消费观念的原因,这些人一般都会去大城市消费高档商品,那样才显得更有身份。

所以商业市场定位是“最好的不一定适合自己,适合自己的才是最好的”。

第五大错误:业态组合中要选国际大品牌

有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式,最热衷的就是捆绑世界商业巨头,所以沃尔玛等国际商业巨头变得分外吃香。

万达绑架沃尔玛,目的在于拿沃尔玛们当“托儿”,利用他们的招牌提升万达商业物业的价值,同时利用沃尔玛们的示范效应,解决招商(专题阅读)的问题,以及产权商铺的销售问题,最终实现“堤内损失堤外补”,这是典型的经济学中外部性的效应。

但沃尔玛们可不是廉价的“托儿”,开发商要想利用世界商业巨头当“托儿”,必然要付出巨大的代价,那就是远低于市场平均水平的租金!

某些开发商,为了招这些商业巨头进驻,甚至是不惜血本。山西某开发商,开发了一个二十多万平米的SHOPPING MALL,房子盖完招不来主力店,竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻!北京的某商业项目,为了招LV进驻,也是开出了八年免租金的条件!

如此一来,开发商面临巨大的收回投资的压力,只能寻求“堤内损失堤外补”:

一是大幅度提高非主力店小商户的租金,小商户缺少品牌号召力,在开发商面前只能任人宰割,当他们无力承担高额租金的时候,只能是不断地关门撤店!在开发商与零售商的博奕中,正应了中国一句老话:“店大欺客,客大欺店”。

另外一种“堤内损失堤外补”的措施,就是利用产权式商铺,将商业物业分割出售,利用世界商业巨头的号召力,通过媒体进行疯狂炒作,最后把商铺卖出天价,以此收回大部分前期投资。万达的一代、二代商业广场,就是这么玩的,但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患。

当我们看到引入这些商业巨头对商业地产开发的价值的同时,也要警惕由于引入这些商业巨头给我们带来的巨大风险。

第六大错误:重销售、轻招商和后期运营,只顾眼前利益

开发商做商业地产,重销售、轻招商、轻运营的原因在于:

一是我们的金融体系对开发商的支持是只提供项目开发(专题阅读)贷款,要求开发商以销售回款做为还款保障,以不动产做为抵押和担保,开发商迫于资金压力不得不走以销售为主的路子;

二是过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势也是以卖为主,一卖了之;

三是以运营为主的商业地产开发模式已经超出了一般开发商的经营范围和核心能力,开发商不能也不想靠长期运营获得收益。

但以卖为主的商业地产开发模式与商业地产本身的运作规律存在着巨大的冲突,除了商业街、住宅写字楼酒店底商以外,多数综合性商业物业体量规模都非常大,远非一般个人投资者所能承受。

而商家,出于财务上现金流、资产流动性、资金利用效率等层面的考虑,基本都是采取租房经营的方式,而基本不会买房经营,所以开发商靠出售变现的方式走不通了。

前几年开发商热衷将大型商业物业分割产权进行出售,但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境,实践证明这条路也是走不通的。

目前,国际资本市场流动性过剩,导致大量境外资本进入中国的房地产领域,其中商业地产也是这些境外资本关注的一个领域。

国际资本的介入为商业地产的变现提供了一种退出渠道,但即便想走通这条路,也要求一个商业地产项目具有专业的市场定位和前期规划、成功的招商和专业化的后期运营管理。

这都对那些只重销售、不重招商、不重后期运营管理的开发商提出了很高的要求。

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来自:鑫海智桥的博客、商业地产V评论
关键词:项目开发 招商 前期规划 业态规划 租金
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