第七大错误：售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼
商业地产是一个商业与地产行业对接的复合领域，开发商是要靠商家来买单的，这在客观上就要求开发商一定要了解商业领域的基本运作规律，有几点是需要开发商认真思考的：
第一，是商圈的成长周期问题。
一个商家进驻商业物业，其收入的增长曲线是一条生命周期曲线，既包括培育期，成长期和稳定期和衰退期。
在商家经营的前3年，尤其是大型商家，需要3-5年的市场培育期，如果商圈相对成熟，培育期相应会缩短，至少需要2-3年才能进入稳定经营阶段，如果是属于新社区，则商圈的成熟需要5-8年时间，这种商圈的成长规律客观上要求地产商要奉行养鱼政策。
第二，就是商业流通业和其它服务业大多属于竞争很充分的行业。
进入壁垒低、信息透明化程度高、竞争非常激烈，行业收益率趋于平均化，比如大型零售业的净利润只有3-4％，这样就决定了商家对成本的承受是有底线的。没有一家不对成本精打细算的，商业企业对成本的敏感要比地产商高得多。
第三，不同行业的竞争状况决定了不同的收益率，也决定了不同行业经营者对利润的期望值有巨大差距。
与商业行业相比，地产行业在土地和资金两个环节都有很高的进入壁垒，导致地产行业的竞争充分性远远不够，地产商对利润的期望值至少也是在30％以上的，绝对数额都是以亿为单位的。
而商业经营者对收益的期望值要比地产商低得多；地产企业赚钱是以万元为单位的，商业企业赚钱是以元为单位的；
第四，商业机构不同于自然人，其在商业选址环节具有专业化程度高、掌握信息全面、讨价还价能力强、决策理性等特点。
这就要求开发商不论在战略上还是战术上都要对招商（专题阅读）问题提起高度重视，而且一定要研究商业运作规律、尊重商业规律，在租金定价上要考虑商家的承受能力，要降低自己的过高的期望值，要考虑商圈培育的规律，在培育期要给商家喘息的机会，要奉行养鱼政策。
第八大错误：营销推广主要靠忽悠和概念包装
科特勒的市场营销强调企业的营销行动要从消费者的需求出发，要认真做好STP（市场细分、选择目标市场和市场定位）和4P（产品、价格、渠道和促销），德鲁克说：好的营销工作就是使销售变得不必要。
这些美国管理大师的营销思想在中国的充分竞争行业都已得到了广泛传播和实践，但中国的房地产行业还远没有真正重视科特勒们的营销思想。
中国的开发商，生活在一个进入壁垒比较高因此竞争不充分、供求关系严重不平衡的市场，在这种环境下，开发商最关心的只是销售，不会对前期规划提起真正的重视。
开发商最热衷的就是市场推广，而且通常把市场推广就认为是营销工作的全部或大部，并且因此总结出一套概念营销的市场推广手段。
所谓概念营销，就是不管消费者的真实需求是什么，也不管产品的真实属性是什么，只要通过一个特定的概念对产品进行包装并通过媒体进行广泛轰炸的市场推广手段，本质就是利用中国消费者的不成熟、不理性进行忽悠。
目前开发商正在把忽悠营销导入商业地产领域，第一个重灾区就是产权式商铺，第二个就是招商。概念包装的目的就是把商铺卖出去，或者把小商户忽悠进来。
与住宅市场不同，住宅市场的消费者被忽悠完之后最多大呼上当，大不了自己住！但商业地产领域，买了商铺如果租不出去就没有一点投资价值。
