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商业地产发展下半场|看好这18个“新一线”城市

核心提示: 随着2018年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下,新一线城市商业地产将步入存量时代。未来,新一线城市购物中心将呈现出怎样的发展趋势?如何实现良性发展?哪些品牌将成为破除同质化的关键?

3、品牌特征:品牌总量平均为4880个,品牌丰富度有待提升,品牌重复率约2.12%,同质化现象相对不明显

分析:截至目前为止,受赢商大数据中心重点监控的品牌,在新一线城市(专题阅读)的进驻数量平均值为4880个,一线城市为15650个。在品牌的丰富性上新一线城市未来仍有较大的发展空间。

注:城市品牌拓展数量超过5个以上为高频品牌,品牌重复率=高频品牌个数/该城市品牌总数

分析:从品牌重复率来看,新一线城市的品牌重复率约为2.12%,而一线城市则是3.87%,相对来说,新一线城市的品牌同质化现象并不十分明显。

4、新兴品牌特征:新兴品牌平均进驻率为14.54%,未来仍有较大提升空间

注:新兴品牌定义为2013年后创立或者进入中国内地购物中心,且品牌拓店能力,进驻购物中心等级,网络舆论评价等综合指标较高

分析:新一线城市的新兴品牌进驻率平均为14.54%,而一线城市则是43.8%。从目前看来,一线城市仍然是新兴品牌进驻的首选区域。

通过以上的进驻率差距,我们可以大胆的预估,这些已进驻一线城市而尚未进驻新一线城市的新兴品牌,他们未来发展的重点区域将会是新一线城市,以提升其品牌的市场占有率以及品牌影响力。

5、开发投资特征:接近5成标杆开发商已进驻新一线城市

注:以上样本项目包括在城市已开业、开发商已明确进驻在建或拟开业的购物中心

分析:开发商的投资行为一方面可以反映出商业地产最专业领域对这个城市的商业发展潜力的认可度,另一方面可以反映城市整体商业发展水平的高低。

我们通过对十大重点商业地产开发商的监控,他们在新一线城市的平均进驻率达到46%,其他二三线城市的平均进驻率是18%,而一线城市则是63%。

通过对比可以看出新一线城市已经与其他二三线城市拉开较大的差距,并且已经逐步追上一线城市的进驻率水平。同时也可以发现部分新一线城市例如武汉,甚至已经超越了一线城市的平均水平。

标杆开发商的进驻,对城市的商业发展带来2个方面的积极影响:

❶ 他们通过相对成熟的商业开发经营经验,为城市商业发展水平带来质的飞跃;

❷ 他们能起到一个龙头作用,引领更多的投资者、品牌商家跟进进驻城市,从而提升整体商业开放水平。

因此,我们从标杆商业地产开发商的进驻率,可以看出新一线城市的商业发展水平以及商业开放度将逐步进入相对成熟的发展阶段。

6、消费需求特征:新一线城市整体消费需求处于高速增长周期

分析:从消费规模来看,新一线城市2017年社会消费品零售总额的平均值为4293亿元,一线城市的平均值为9043亿元,新一线城市的消费规模不到一线城市的一半。

分析:从社会消费品零售总额对GDP的贡献率来看,新一线城市贡献率为43%,一线城市平均贡献率为39%,可以看出新一线城市的消费对经济的拉动比一线城市效率更高,消费增长的势能也比一线城市大。

从2012-2016年社会消费品零售总额的平均增长率来看,新一线城市年均增长率超过10%,远高于一线城市。因此,我们可以认为新一线城市消费增长的势能及速度都高于一线城市,整体消费需求仍处于相对高速增长的发展周期。

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关键词:新一线城市 租金 存量 体验业态 新兴品牌
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