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粤港澳大湾区商业|潜力股|2017-2018拟开业的30个购物中心

核心提示: 作为湾区“新一线”城市,东莞、佛山等城市近年来商业发展亦“可圈可点”,成为全国商业地产格局中不可忽视的“潜力股”。


1、城市/商圈/体量分析

(1)佛山商业呈井喷之势,东莞商业氛围向好

得益于广佛同城的不断深入,佛山以12个项目领跑,成为开发商和品牌商最为关注的热门城市之一;

据赢商大数据中心监测,2017-2018年佛山预计新开商业面积5万㎡及以上的项目近40个,数量超过广深成为“华南第一”,以令人惊叹的“佛山速度”成为华南乃至粤港澳大湾区(专题阅读)商业地产格局的有力竞争者。

东莞上榜5个项目,凭借消费力攀升、轨道交通发展、中产阶层扩大等利好条件,创新型购物中心不断涌现,由量变向质变进阶,整体商业氛围向好;

典型项目如民盈集团打造的东莞首个体验式购物公园【民盈山·国贸城】,商业面积30万㎡,以中产阶级为目标客群定位,打破传统封闭式购物中心或露天步行街的经营模式,配备户外风情步行街与购物中心连通,并规划引入互动式海洋馆、无边际泳池、马术俱乐部、航天航空馆、运动馆等新奇业态,建成后将成为东莞商业新标杆。

民盈山·国贸城—东莞首个体验式购物公园

惠州、珠海、江门、中山、肇庆上榜项目均在4个及以下;其中,被定位为“奥园商业轻资产项目范本”的【江门奥园广场】,以“1万㎡儿童体验基地+江门首个空中运动公园”等商业创新位列榜单TOP4,表现抢眼。

江门奥园广场—奥园商业轻资产项目范本

(2)城市级商圈项目占“半壁江山”,成品牌拓展“热土”

TOP30中,城市级商圈项目上榜15个,占“半壁江山”;随着粤港澳大湾区一线城市商业发展逐渐饱和,竞争压力加大,品牌商更愿意将目光投放到东莞、佛山等新一线城市商业氛围浓厚、消费能力较强劲的核心商圈,以进一步抢占优质资源,扩大市场份额。

位列TOP1的【民盈山·国贸城】便是城市级商圈项目的典型代表,居东莞CBD核心,处于东城和南城的黄金交汇处,辐射市区西平、东城、莞城、万江4大商圈,凝聚180万城市人口消费客群,全面覆盖东莞32个镇街超过825万人口。

民盈山·国贸城—辐射东莞市区西平、东城、莞城、万江4大商圈

位列榜单TOP7的【佛山ipark】, 由招商(专题阅读)蛇口打造,项目处于千灯湖金融高新区中轴地段,2公里核心辐射圈涵盖桂城90%以上的中高档住宅小区,总占地面积超710万㎡,已入住人口近13.8万,加上在建项目预计人口达15万,人口密度约12万人;核心辐射商圈内22万办公人群,预计未来可吸纳30万企业领袖与精英阶层,触发庞大的高端消费需求。

佛山ipark—辐射高达30万精英人群

(3)项目体量呈现“两级分化”态势;核心商圈优质大中型项目吸引更多品牌商视线

总体来看,粤港澳大湾区新一线城市拟开业项目体量呈现“两级分化”态势:越靠近核心商圈,项目体量越大;越远离核心商圈,项目体量越小。

受益于核心商圈的强大辐射力,优质大中型项目吸引更多品牌商视线:TOP30中,商业面积10万㎡及以上的大中型项目上榜16个,其中,9个项目位于核心商圈,区位优势明显。

其中,民盈集团总投资额达80亿打造的东莞首个双地铁口的地标商业综合体【民盈山·国贸中心】,总占地面积10.4万㎡,总建筑面积103万㎡,东莞第一高楼整体高度达423米;其中,【民盈山·国贸城】购物中心位于东莞城市核心,商业面积30万㎡,是东莞近2年内即将开业、体量最大的项目。

民盈山·国贸城—东莞近2年内即将开业、体量最大的项目

2、客群定位分析

以家庭、中产阶级为目标客群的项目较受品牌商青睐

TOP30中,以家庭为目标客群的项目占比47%,这类项目贴近日常生活需求,与粤港澳大湾区新一线城市“大众化消费”趋向契合,较受品牌商青睐。

以中产阶级为目标客群的项目占比40%,且近一半项目位列榜单TOP10,势头强劲;这类项目与粤港澳大湾区新一线城市经济发展提速、中产阶级扩容、消费能力升级等特性趋同,更易获得优质品牌商关注;

比如,位列TOP1的【民盈山·国贸城】,瞄准中产阶级客群,引入影院、主题乐园、电玩文化娱乐、中高端时尚主题餐饮,以及快时尚、国际轻奢品牌、潮牌等,最大化满足新中产阶级一站式生活娱乐需求。

民盈山·国贸城—重塑中产阶级新生活方式

榜单中,项目客群定位年轻化趋势明显,80、90甚至00后成为“品牌消费”新力量。

如位列榜单TOP3的【佛山正佳YOUNG】,由广铝集团开发、正佳金控运营,针对90、00后客群消费需求,引进唱吧、迷你私人影院、音乐餐厅、网红直播间、文创空间、创客空间等多元业态,满足当下年轻客群追求独特、个性的消费诉求,打造佛山首个时尚潮玩社交平台中心。

佛山正佳YOUNG—佛山首个时尚潮玩社交平台中心

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来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:招商 粤港澳大湾区 民盈山·国贸城 江门奥园广场 佛山ipark
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