一、项目所在商圈租金调研，了解整体水平
1、深圳商圈及本项目所在商圈概况
2、东门商圈各商业类型租金水平
3、东门商圈各业态租金水平
4、东门重点品牌租金水平
小结：
街铺与内铺租金差异显著：东门商圈步行街人流量巨大，街铺与内铺的租金差异在100%以上。
一层铺位与负一层、高楼层租金差异显著：传统商业高楼层租金随楼层逐层衰减30%-40%，但是东门商圈高楼层租金衰减水平达到60%-80%。比如部分项目一层街铺租金2000-3000元/㎡/月，二、三楼租金仅剩下250-400元/㎡/月。
专业市场、百货与普通商城租金差异显著：东门商圈传统的服装批发市场租金水平最高，且高楼层租金也有一定保证。其次为具有大型活动支持、产权统一的百货业态，经营情况也较好，租金水平较高。而最弱的普通商场，经营情况良莠不齐，内铺租金和高楼层租金递减严重，且高楼层空置率较高。
核心商圈与非核心商圈租金差异显著：东门核心位置主要道路街铺租金达到2000-3500元/㎡/月，而支线路段租金水平则减到800-1500元/㎡/月，商圈边缘街铺租金则下降到500-1000元/㎡/月。
从租金水平来看，整体租金水平较高，餐饮、娱乐休闲业态因租金承受水平较低，需求面积较大，较难生存，这也是东门餐饮、娱乐配套业态比例偏少的主要原因 。
二、12大竞争项目租金分析，选取可比案例
1、深圳港岛中心
港岛中心目前已脱离东门商圈，且被交通轨道所隔离，人流通行便利度不高，历经多次调整招商（专题阅读），一楼租金报价300-500元/㎡/月。
项目北面东升广场目前已形成休闲餐饮为主的经营氛围，未来规划为餐饮酒吧一条街，现有首层商铺租金约450元/㎡/月，管理费10元/㎡/月；
新园路沿东门核心商圈边缘西南至东北走向，因有东门口岸优势，街铺租金水平较高，可达1000-1500元/㎡/月；
永新路东西走向，向东深入东门商圈核心区域，沿路街铺租金值较高，可达1500-2500元/㎡/月。
