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华润项目总这样做出最佳租金方案|附深圳12项目租金

核心提示: 不同业态、不同楼层、不同位置等租金各不相同,收取租金的方式也不一样。租金价格与商户之间如何协调?是尽快回本还是“放水养鱼”?华润项目总教你如何做好租金测算方案。


11、深圳金世界

一层外围街铺主要为BALENO综合店、达芙妮、七匹狼等品牌形象店;

一层内场商铺较少,主要为男女装、童装、精品配饰等,档次低;

二层规划为男女服装,但空置率高,经营状况较差;

三层空置,四层为眼镜城;

一层街铺租金实面1500-2000元/㎡/月,二层租金150-250元/㎡/月,管理费35元/㎡/月;一层街铺达芙妮,实用面积约35㎡,月租金7万。

12、深圳旺角购物广场

该项目整体档次较低,定位中低年轻消费者,一层服装精品配饰为主,二三层美容美发纹身为主;街铺及与茂业相邻铺位租金相对较高。

小结:

1)南塘商业广场、东门町、柠檬街、鸿展中心城均为东门目前经营情况较好的时尚商城;

2)租金成长性较高:该类时尚商城运营成熟期和招商(专题阅读)培育期租金差异较大,较三年前均有70%-100%的提升,南塘商业广场及东门町目前的租金水平较同期租金水平提升100%左右;

3)餐饮租金水平:鸿展中心城汇集了必胜客、星巴克、汉堡王、许留山、味千拉面等品牌餐饮租户,为东门商圈餐饮品牌丰富度最高的项目;其餐饮租金水平250-400元/㎡/月,可以树立为东门片区品牌餐饮租金水平的上限值;

4)内铺租金水平:B1层及L2层内铺租金水平在600-1000元/㎡/月居多,少数达到在300、1300的极端水平。

三、本项目租金水平及经营测算,协调各方利益

1、项目租金水平推算—竞争项目定价法

小结:

1)深圳市经营良好的成熟购物中心项目,整体实用面积租金水平在300-500元/㎡/月;

2)中等经营情况的购物中心,整体实用面积租金在200-350元/㎡/月;

3)东门商圈现有招商中的项目,整体实用面积租金在150-356元/㎡/月;

4)东门商圈经营坪效最高的百货,通过营业额扣点,可以达到700-800元/㎡/月的租金水平;

5)综合以上情况,若采用参考项目租金定价方法,本项目的整体租金水平在200-360元/㎡/月/较合理(目前租金值最高的百货,经过较长时间的培养期,可作为本项目成熟期的参考租金)。

2、项目租金水平推算—租金/营业额定价法

根据等标杆项目的营业额坪效。可见:

1)在东门区域,2.2-2.4万元/㎡/月/年的经营坪效,已经是该区域的峰值;

2)经营最好的商业项目,如万象城、华强北茂业等标杆项目,则可以达到3-3.5万元/㎡/年的经营坪效;

3)一般的购物中心及百货项目,坪效只能在1-2万元/㎡/年的水平。

而如上项目的经营坪效,都是经历了5-10年的培养期才达到现有水平。较开业时期的坪效水平,基本都有100%的提升。由此可以推算:

成熟期:通过底租和扣点两者取高的形式,可能达到的峰值水平在2.2-2.4万元/㎡/年。

培养期:通过市面上现有项目的培养期成长情况来看,基本为成熟期的50%以内,及在1-1.1万元/㎡/月/年。

通过该营业额情况,推算本项目的租金值。百货业态的租金/营业额实际比例在20%左右(目前东门商圈百货的实际水平)。而本项目非纯百货业态,占据快时尚、餐饮等业态会拉低营业额扣点比例,预计项目整体实际租金/营业额比例(考虑促销折扣期)会在15%-18%之间。

由此可得本项目整体租金水平:

成熟期:平均建筑面积租金=(2.2-2.4)万*(15%-18%)/12个月=275元-360元/㎡/月;

平均实用面积租金=(275-360元)/60%=458-600元/㎡/月;

即本项目成熟期峰值实用面积租金值在458-600元/㎡/月;

培育期:项目培育期的经营坪效约为成熟期的50%左右, 即培育期合理实用面积租金值在229元-300元/㎡/月;

为保证本项目的整体品牌度和商户的经营,本项目招租的平均实用面积底租在229-300元/㎡/月左右,结合营业额扣点保证项目的租金上升空间。建议取中间值本项目平均实用面积租金水平为265元 /㎡/月。

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来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:招商 华润 租金 营业额 深圳港岛中心
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