市场调研是开展商业地产策划（专题阅读）工作的起点和关键点，如果市场调研工作做得扎实，整个项目工作将水到渠成；相反，如果市场调研工作出了问题，项目定位、项目分析、商业运作等所有工作都会受到影响。
一、商业地产市场调研筹备工作
在调研之前的筹备工作中，有7个需要注意的关键点。
1、分析调研目标
调研筹备工作的第一个关键点是分析调研目标，很多人甚至专业人士常常省略这一点。分析调研目标之所以重要，是因为在项目的不同阶段，调研目标或调研重心是不同的。
通常而言，一个项目可分为三个阶段，具有相应的调研目标：
拿地待报规阶段
这一阶段的调研重心是研究已建成项目的经济技术指标。
报规待建阶段
这一阶段的调研重心当前市场上项目的规模、业态。
项目主体在建阶段
这一阶段的调研重心是项目的招商与经营管理。
要明确各阶段的调研目标，使其发挥具体的指导作用。在分析调研目标时，既不能刻舟求剑，也不能画地为牢。所谓刻舟求剑，是指不考虑项目工作所处的具体阶段，就直接展开常规性的调研工作，这样只会抓不住重点，很难保证调研结果的准确性。所谓画地为牢，是指把每个阶段孤立开来，片面地分析目标。
2、罗列重点问题
分解目标：一旦明确了调研目标，就要开始重点瞄准。像庖丁解牛一样，对目标进行有秩序、有策略的分解，把厚重的目标透明化、分散化，将大目标分解为小目标，将大困难分解成小困难，进而逐步解决。
罗列分类：分解目标之后就要提出针对该项目的重点或疑难问题，罗列下来并分类。实际上，在罗列问题的过程中，往往能够发现解决问题的方法，找到执行项目工作的思路。
3、提炼调研核心问题
在罗列重点问题后，要把需要调研的核心问题提炼出来。罗列问题是一个“分”的过程，而提炼核心问题则是一个“合”的过程。
例如，针对某城市的一个项目罗列出若干问题，包括租金问题、建筑问题、招商问题、业态问题等，经过提炼后，发现其中的核心问题是客户不认可某地块。
需要注意的是，这个罗列过程绝非闭门造车，而是一个和各方尤其是客户沟通的过程，通过一系列整合、提炼，逐步接近调研的核心目标。
4、制定调研计划
调研计划的内容主要包括在什么时间、什么区域、由多少人、用什么工具进行调研。在调研中有三种常用的工具：调研表格、调研问卷以及对被调研人员的培训和考核。
5、设计调研表格
设计调研表格的重点是体现定量调研中的核心问题。项目不同，要设计的调研表格必然也不同。因此，在设计调研表格时，不能直接把其他项目的调研表格改头换尾就拿来使用，这违反了调研中“具体问题具体分析”的原则。
6、设计调研问卷
设计调研问卷时一定要考虑客户的认同度问题，即客户愿不愿意来。至于提问的方式，要根据项目的实际情况设计。
7、培训、考核调研人员
在调研工作开始前，要对所有的调研人员进行系统培训，培训内容主要包括调研目标、调研的重点与核心问题，让他们清楚地了解相关项目的开发背景及所有产品，并进行知识类讲解，使其了解商业地产方面的知识。唯有如此，调研人员才能进行科学的调研，得出恰当的结论。
原资料名称：如何开展商业地产项目市场调研
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