4、开发商/产品线分析
（1）民企成为“后起之秀”，市场份额扩增，“规模效应”凸显
外资“收缩”趋势明显，新增供应锐减，对未来市场持更为谨慎的态度；国（央）企追求平稳发展，商业增量呈微弱下降态势
在中国商业地产规模争霸的格局下，注重精细化运营的外资房企在内地商业地产的市场份额正在缩减，规模快速扩张的民企成为后起之秀，商业开发更为“激进”，上榜项目数量呈逐年上升趋势，市场份额进一步扩增。
对于外资尤其是港资而言，追求规模存在市场饱和的担忧，对未来商业开发持更为谨慎的态度，而是提高商业自持比例，通过精细化管理稳定现金流，从而提升利润空间。
国（央）企追求平稳发展，上榜项目数量呈微弱下降态势。“存量化生存环境下”，不同的开发策略显示出不同开发商的商业演变路径。
（2）行业集中度越来越高；“商业规模即江湖地位”获得更广泛的共识
拥有强大规划、招商（专题阅读）、运营能力的连锁型开发商打造的连锁型产品线上榜项目数量呈上升趋势，在竞争更为激烈的存量时代，“连锁化”“品牌化”有益于提升开发商及其项目的美誉度，在市场中抢占更多“话语权”。
随着连锁型开发商的快速扩张，优质资源将往这些头部企业倾斜，行业集中度将越来越高，“商业规模即江湖地位”将获得更广泛的传播和共识。
（3）典型案例
①南昌王府井购物中心：目前南昌市内体量最大的商业综合体之一
项目分别为A区和B区，A区为购物中心，体量13万㎡。B区为精品馆，体量5万㎡，合计商业面积达18万㎡，是目前南昌市内体量最大的商业综合体之一。
购物中心总体规划地上7层、地下1层；以主力店26%、零售33%、餐饮28%、生活配套13%的业态配比服务消费者。
南昌空间尺度最大购物中心：纵深负一楼至七层，配双飞天梯。引进MUJI、Air jordan、Superdry、OCE、星巴克、西贝莜面村、彼非酒馆、云水肴、小吊梨汤、杨梅红、泰禾影城等300余个品牌。
以“场景+业态”营造丰富消费情景：打造约600米长高端品牌旗舰店；高标准设计规划集装箱创意街区、星空深夜食堂。引进万达寰映影院、国内首家规模最大情景式冰雪世界、儿童体验乐园、全球潮奢大牌，整合零售、餐饮、娱乐、休闲、亲子、文创等多元业态，形成独一无二的“商业+娱乐+文化+旅游”全新商业模式。
②深圳众冠时代广场-益田假日里：“中国首家24小时 O2O潮圣地”
益田·假日里为地铁盖上商业，项目周边3公里范围内，总人口超30万。优质成长型家庭客群超15万人，占比高达50%；高新产业商务客群超8万人，占比约30%。
项目以个性潮流打造新零售，以网红科技创造新体验，以兴趣社交塑造新生活，完美诠释“新零售、新体验、新生活”理念。
首进区域品牌超80%：小米之家、Adidas Originals、NIKE Kicks Lounge、FILA FUSION、VANS、杨梅红国际私立美校等多个商家均为西丽片区首进品牌。
运营体验升级：创新性提出了“中国首家24小时 O2O潮圣地”的项目定位，以时间换空间，并通过O2O线上线下融合，实现24小时在线消费。
消费场景升级：打造社交空间“蜜庭”、娱乐空间“猴玩里”、潮流空间“二次元”、健康空间“O2”、文化空间“阿公屋咔”五大主题空间。
5、主题定位/建筑空间设计分析
（1）消费“窄群化”，运营“细分化”，从“流量思维”向“超级用户思维”转变
相较2017年TOP50，2018年TOP50上榜项目延伸出亲子、音乐、运动等针对不同目标客群的细分主题，体现了消费细化分背景下，购物中心运营将从“流量思维”向“超级用户思维“转变（即围绕某类细分客群做规划设计、主题定位、业态落位、品牌组合、营销推广等一系列运营管理举措）。
商业地产从2017年起进入轻资产与技术输出、标准化与特色化并举时代。全国性商业大集团逐渐成形，区域级商业集团积极布点，增量商业转为存量盘活。在此背景下，深挖细分客群消费需求，打造更为聚焦的主题型商业成为新趋势。
（2）购物中心“场景化”
“场景化”的魅力在于把商业面向的主体从“普罗大众”变成了“每一个个体”。个体的心理、情感需求得到了充分重视。这使得商业项目必须让这些个体时刻沉浸在能够“触景生情”的场景里，才有可能触发他们更多的为情怀“买单”。
6、运营管理创新分析
随着线上流量红利消失，线下门店租金日益上涨，传统的实体商业经营成本逐年攀升，渴望创造一种智慧经营模式，通过新技术的应用和用户体验的升级，对线下门店进行升级改造。同时，打通线上、线下割裂的数据，以大数据为驱动，改造传统零售商业，提升营收。在此背景下，“智慧mall”成为众多商场数字化转型的新选择。
如合肥万科广场，推出首个万科商业会员服务平台——万乐会。从“线下体验空间”、“线上服务平台”、“跨界思维”三方面出发，以定制化的线下服务空间和服务内容，以及线上的移动型服务工具将商业服务全面升级，提供全渠道会员服务。
广州增城合生汇 ，推出超级用户平台——合生通，可让顾客享受一键WiFi、停车找车、排队、活动优惠、电影、会员、导航等服务。
二、2018年度品牌商关注拟开业购物中心TOP50特性总结&2019年购物中心发展趋势展望
1、区域、城市间商业发展明显“失衡”
西南持续获得加持，华北、东北竞争加剧，华中进入“补涨时期”； 低线城市发展较为平稳，高线城市商业过剩压力加剧、中短期市场波动较大。
2、行业集中度越来越高，“商业规模即江湖地位”获得更广泛的共识
民企承压加剧，外资、国（央）企表现平稳，龙头逐渐走向“垄断”； 拥有强大运营能力的连锁型开发商打造的连锁产品线项目持续领先，“集中化、连锁化、规模化”优势凸显。
3、业态复合化、品牌标签化、场景体验化、营销社交化、管理智慧化、服务产品化
一是经营服务能力，二是技术和数据能力，前者是回归商业本质的“基本功”，后者是适应移动互联网时代的“硬实力”。商业的未来将与社交、场景、生活息息相关，创造社交/场景的能力、输出美好生活方式价值的能力，将是未来商业连接消费者的关键。
4、消费社群化，购物中心“集装箱式”发展
随着层级理论的打破，商场不同楼层间的目标客群不再以消费力进行划分，而是以社群化的审美标签去进行组合。就像不同集装箱，以及不同集装箱组之间并没有消费力的冲突，而是更强调主题的差异。购物中心从以档次、业态为维度的协同式发展，转变成更加碎片化的集装箱式发展。
创新业态界定：报告对创新业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体验消费的新晋热门业态，以及从街铺渠道向购物中心渠道进阶的体验消费业态
餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮、跨界复合餐饮等
零售类：潮牌、设计师品牌、品牌集合店、时尚买手店、生活方式体验馆、创意生活馆等
生活服务类：汽车体验店、专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆、医院、地产服务机构等
亲子类：儿童餐饮、儿童医疗、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童书店、儿童理发等
文创类：跨界复合店、展馆、画廊/画室、剧场/剧院、联合办公/众创空间、博物馆、手工DIY、IP衍生品零售等
休闲娱乐类：运动馆、VR体验馆、专业球馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋、射箭馆、射击馆、马术、蹦床馆、娱乐集成店、射击馆、真人CS、演艺剧场等
赢商大数据中心与汉博商业研究院联合发布
三、榜单说明
测评范围：计划2019年1月-2020年12月开业、全国商业面积3万㎡及以上的购物中心
数据采集时间：2018年1月-12月
测评依据：根据拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分
数据支持：邓孟蝶、徐婉恬
榜单测评：谢飞
数据梳理/报告撰写：樊琼
专业支持：北京汉博商业研究院 袁兴月
榜单总控：黄静（微信号hj11087）
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