2、区域/城市分析
（1）西南商业进击加速，新增量直逼华东、华南；华中新增供应领先于西北、华北
整体来看，华南、华东、西南在珠三角、长三角、成渝3大城市群的高速发展推动下，商业增量持续领跑；其中，相较2017年，华南、华东上榜项目数量呈微弱下降态势，西南则呈上升趋势，预计火热走势将令开发商信心提振并通过拿地自建或品牌输出的方式继续加持西南市场，重塑区域间商业竞争新格局。
随着天猫、京东等电商入局，带来消费新风尚，华中商业地产呈多业态、复合型发展趋势，上榜项目数量攀升较为明显。
西北、华北商业开发放缓，上榜项目数量持续处于“低位”；2018年东北则无一项目上榜。
（2）渠道下沉，未来B、C级城市商业增速高于A级城市
深圳、成都、昆明、南京、郑州、南昌增量呈较大上升趋势；上海、广州、重庆、杭州、西安、长沙商业开发逐渐回归理性
整体来看，渠道下沉趋势明显：2018年A级城市上榜项目数量26个，相较2017年（32个）下降6个，商业开发逐渐放缓；而B、C级城市2018年上榜项目数量（22个）较2017年（16个）上升6个，商业开发成蓬勃之势，未来商业增速高于A级城市。
从典型城市来看，深圳、成都、昆明、南京、郑州、南昌商业增量呈较大上升趋势。尤其是深圳，近年来随着粤港澳大湾区、深莞惠经济圈、深圳“东进西拓”战略的落地推进，城市建设不断扩大，各区域差距逐渐缩小，各商圈形成良性竞争、升级发展的积极态势。可以预计，未来深圳将继续强化“一城多核心”的新商业格局，实现区域间的良性发展。
上海、广州、重庆、杭州、西安、长沙新增供应放缓趋势较为明显。特别是上海，2018年上榜项目数量（4个）较2017年（9个）下降5个，未来商业开发将逐渐回归理性。
城市等级划分标准：
A级：存量购物中心面积1000万㎡以上且标杆项目（名企产品线）数≥50个——上海、重庆、成都、北京、深圳、苏州、广州、杭州
B级：存量购物中心500-1000万㎡且标杆项目（名企产品线）数30-50个——武汉、长沙、佛山、西安、南京、沈阳、天津、合肥、昆明、青岛、郑州、宁波、贵阳、无锡、东莞、福州
C级：存量购物中心200-500万㎡以上且标杆项目（名企产品线）数10-30个——济南、哈尔滨、石家庄、泉州、临沂、温州、南宁、大连、绍兴、南通、常州、南昌、长春、厦门、扬州、嘉兴、中山、江门、徐州、惠州、镇江、芜湖、淮安、太原、廊坊、盐城、珠海
D级：存量购物中心200万㎡以下且标杆项目（名企产品线）数10个以下——邢台、兰州、仁怀、九江、萍乡、宜春等
（3）典型案例
①深圳海上世界·汇港购物中心：沉浸式独特艺术体验
项目是集潮流时尚、主题餐饮等于一体的艺术购物中心，打造沉浸式的独特艺术体验。
彰显艺术的建筑空间：采用集中式+半开放式街区的复合建筑形态，打破商业空间与艺术空间的界限，重点打造屋顶花园、12米层高双层店铺等具有艺术品格的空间。
多样化的业态/品牌：Ole’精品超市和卢米埃IMAX影城等主力店品牌已入驻，此外重点打造艺术生活概念店、人气潮牌、明星厨师餐厅等业态。
创新商业运营和场景营造：以艺术空间运营的思路，项目将在公共空间上放置专属创作的艺术作品，并持续策划主题性艺术展览和系列活动。
②天津津南新城吾悦广场：独特的津门文化场景
填补津南全业态一站式消费空白：引进开心麻花剧院、巨幕星轶影城、海底捞火锅、华润万家超市、多奇妙儿童乐园、金吉鸟健身会所六大主力店，星巴克、孩子王、屈臣氏、好利来等200余家品牌商家入驻，填补了津南区在时尚、体验、餐饮、娱乐、社交等全业态一站式消费的空白。
独特的津门文化场景：立足津门与民国文化，通过“双街八景”打造“津沽·时光里”民国主题街区。同时，津沽·时光里主题街区通过立体环形连廊设计，将室外步行街和购物中心紧密联合，形成交互性人流动线，共享消费客流。
3、圈/体量分析
（1）增量与商圈级别呈“负相关”特性
城市级商圈新增供应呈“陡崖式”下降，未来主要集中在存量改造与资产价值的提升；区域型商圈商业增量呈“爆发式”增长，非主城区商圈增量供应较平缓
整体来看，新增供应与商圈级别呈“负相关”特性：商圈级别越高，市场饱和度越高，商业增量越少。商圈级别越底，市场饱和度越低，商业增量越多。
从不同级别商圈来看，城市级商圈土地供应逐年下降，商业趋于饱和，增量呈“断崖式”下降，未来主要集中在存量改造与资产价值的提升。
随着商业开发由核心商圈向非核心商圈转移，客流量相对较大、基础设施相对完善、消费水平相对较高的区域型商圈商业将迎来“爆发式”增长，承载的商业功能更为多元。
受限于基础配套薄弱等客观因素，非主城区商圈有待市场培育，经营试错成本较高，商业增量供应较为平缓。
（2）消费需求个性化驱动下，商业开发更为聚焦，逐渐由“大而全”趋向“小而美”
整体来看，大型项目供应（商业面积≥15万㎡）呈逐年下降趋势，中小型项目（5-15万㎡）则迎来发展热潮。
随着90/00后崛起，中产阶级成为社会财富增长的中坚力量，消费需求趋于个性化、小众化。在这一背景下，聚焦某类细分客群的“小而美”主题型商业项目，更易受到市场关注。
（3）典型案例
①深圳宝安大仟里：辐射200万+消费人口
项目地处人口基数超过200万的重量级城市中心（前海碧海片区+宝安中心区）。宝安大仟里所处的地铁坪洲站，现站点日均客流量达到12万人次。
百变沉浸式主题空间：以“都市绿洲”为概念，打造绿色生态型、互动情景式的沉浸式主题空间。在景观设计上，以春夏秋冬为主线，设计了三条花海大道；将水、木、花三元素引入三大中庭，实现自然景观与商业场景的完美融合；巨幕LED屏将“瀑布”搬到购物中心；值得一提的是，水中庭地面采用了LED高科技互动地屏砖，打造近200㎡仿真生态湖泊，还原唯美的水下世界。
创新体验业态：打造萌宠天地和儿童阅读两大主题空间；室内冰雪世界则满足了南方消费者对真冰雪世界的期待与想象；深圳首家室内动物园，集自然场景、原始探秘、惊险乐园等元素于一体。
②常州天宁吾悦广场：360°沉浸式娱乐休闲体验
常州天宁吾悦广场是全国第53座、常州第四座吾悦广场，被集团定位为全国70座吾悦广场之中仅有的6座A类店之一，也是全国唯一一座在非一线城市和省会城市建造的A类店。
项目将采用“5+3+2”的招商（专题阅读）模式，即50%优选全球一线品牌、30%打造常州特色旗舰店、20%引进独家品牌概念店。
目前已与星轶影院、多奇妙、盒马鲜生、孩子王、爱尚铜锣湾、银吉姆健身、天空之城、Top Gun 真枪馆、星巴克、百胜集团、麦当劳、奇客巴士、WATSONS、绫致集团、欧莱雅、BELLE、NIKE、百家好、大城小爱、瑞和泰等品牌签约。
