在整理日本百货商场转型案例时，留意到PARCO公司。PARCO公司将老旧商业设施都做成了主题性比较强的购物中心，但是在这些购物中心里，品牌商都是通过“租金+扣点”，两者取高，趋向于百货店的营运模式。
目前，PARCO运营了18个购物中心，最小的营业面积在8000㎡，最大的在2万余平米左右，占据非常好的位置。在日本的许多时尚品牌厂家争先恐后地渴望进驻PARCO店铺。不夸张地说，PARCO是当下日本的时尚人气焦点之一。
那么回归国内情况，有太多一味的追求大体量、全覆盖的购物中心，因此也面临招商难、空置高、客流少、利润低等棘手问题。当前，随着城市商业副中心规划的逐步发展和消费升级，同样解决精准需求的小体量的社区型购物中心（专题阅读）将成为商业地产的主流。
一、为什么需要社区型购物中心
据相关数据显示，预计到2020年，全国住宅物业面积将达300亿㎡，中国社区服务消费将迈入万亿级市场。三四线城市消费力不足，人口数量较少，很难支持庞大的商业综合体。而一线城市，由于交通的问题以及各地都在发展城市副中心，对于超大型购物中心的需求也在降低。
另外，中国人对于社交的需求是自古而来的，住宅产品需要社群，其实商业地产也需要社群。就像古代的赶集，不仅是进行商品交易，还有看戏、会友等活动，具有教育、医疗、娱乐等职能，是居民娱乐和交往的主要场所。如今，商业地产在社交功能上，显然远逊于古代的集市。而社区商业（专题阅读）则是能为居民生活、情感交流提供绝佳的场所，甚至能承担附近社区的活动中心的职能。
电商能取代的仅是卖货品，而购物中心则应该把重点放在卖服务上。人们买衣服鞋子的需求不一定在购物中心达成，但人们的娱乐、美容、教育这些体验型的消费项目依然在购物中心里消费。这是电商无法取代的。
如今，万科、保利、碧桂园等地产开发商巨头旗下均有社区商业产品线；在线上流量成本逐渐走高之时，阿里、京东等互联网巨头也开始野心勃勃布局线下实体商业，为社区“最后一公里经济”植入互联网基因，由此，社区商业已经进入黄金发展期。
在讨论社区型购物中心该怎么做之前，先来看看国内外社区购物中心的案例，先说说国外的。
1、曼谷The Commons
基本信息
开发商：The Commons Co., Ltd.
项目面积：5000㎡
建造时间：2013-2016年
工程造价：1亿8千万泰铢（约520万美元）
项目地址：Thonglor 17, Bangkok, Thailand
项目亮点
巨大的开放式公共空间
平缓的台阶和自然的风景引导人们向上探索
提供“寄放”小孩的服务
Workshop、音乐节还能带宠物
The Commons于2016年年初开业，现已成为曼谷旅游必打卡之地。在这座建筑在设计之初有个这样的愿景：Our intention is to build first a community, then a mall（我们的首要目的是建立一个社区，其次才是商场）。
The Commons总共分为四个区域，分别是Market，Village，Play Yard，Top Yard。The Commons 最大的不同是一二层是一个巨大的开放式公共空间，拥有渐进式的台阶和坡道，采用木塑复合材料替代木板，用花草树木装饰，像一个后花园，餐厅和零售店置于花园中。
尽管项目想要打通立面加强通风，但是种类繁多的商店让建筑的外观看上去十分凌乱。为了解决这个问题，建筑师在上层立面上安装了一层薄薄的钢网，一定程度上消解不同商店之间的差异，创造了一个轻盈而又统一的建筑外观。同时，这层钢网满足了通风需求，并且让室内外之间可以进行视觉交流。
二层定位为玩乐区「Play Yard」。成人可以在健身中心「Absolute You」练习瑜伽和骑室内单车，小孩则可以在小型儿童游乐园「Little Pea Kids Commons」里玩耍，这里内设两间活动室，提供乐高积木、益智拼图、音乐墙、软垫游艺区等玩乐设施。家长可以随时把小孩“寄放”在店里，这是最有强烈社区感的一部分。
不像一般的商场上楼要绕来绕去，The Commons 平缓的台阶和自然的风景可以不知不觉引导人们向上探索。这也是曼谷为数不多可以接受小宠物的商场，并且有一个小型的儿童游乐场 Little Pea Kids Common，提供“寄放”小孩的服务，确实适合带着小孩和宠物来度过一个慵懒的周末下午。
三、四楼层起到了遮蔽的作用，可以遮挡太阳和雨。同样开放式的外立面，虽然允许自然通风，但里面的情况看的太清楚会失去建筑得整体性。 Department of Architecture 在外立面上采用了薄薄的钢网，错列分布，让表面统一的同时，保证了内部的通风和视觉透明度。晚上灯光从薄纱网中透出来的时候，感觉很梦幻。
除此以外，为了建造社区 The Commons 经常举办一些 Workshop、音乐节和私人派对的活动。这里还提供很多贴心的服务，例如存放自行车等。填补生活的同时，也让人们的到访变成了一种日常。
2、日本格林木购物中心
基本信息
开发商：日本7&i集团
开业时间：2014年11月21日
项目面积：2.49万㎡
项目地址：日本东京市神奈川县川崎市中原区
项目亮点
赠予母亲和孩子的人性化设计
看似混搭，实际和谐的业态组合
充分利用死角的租赁空间
日本最大规模屋顶花园
该项目虽然在日本不算是小体量购物中心了，但作为优质社区环绕的案例型购物中心还是值得一提的。格林木购物中心位于武藏小杉商圈，因为前往新宿、涉谷、品川、横滨等地交通方便，该商圈开发了许多高级社区。
该商圈人口年龄构成从25-44岁，其中25-39岁上班族居多，一般是育儿家庭，儿童基本在10岁以内。家庭年收入在500 万日元（相当于25万人民币）的占50%以上，年收入700万日元的占30%。
因此项目定位于集百货、超市、零售、餐饮、休闲娱乐为一体的创新社区型购物中心。项目意打造一个让顾客的生活更加丰富多彩、更加幸福的场所。立足于此，日本7&i集团通过创新思考，把购物中心的主要功能排序从传统的“购物休闲”颠倒过来，转变为“休闲购物”。
对打造整个公共空间的规范化，也是区别于其他购物中心的特点。对顾客来说，顾客到店内购物，好的回游动线，店铺商家重点商品的展示起到很好的作用。在格林木，有6个店铺规范化的要素，包括标识高度、天花高度等，保证了整个商场的通透性。
此外，还设有人工草坪，小朋友可以安心地光脚在上面玩耍，前面有5m*3m 的大型的LED屏，相当于16个55寸的电视屏幕组合在一起，会定时、循环播放三种卡通或者动漫或者可爱的小动物等内容，而且小朋友可以通过投影进行认知和体验。这里也会定期举办演奏会，达到很好的集合效果的宣传活动。
美食广场的深处容易形成死角，从安全的角度考虑，设计师将其设置为单间，并且可以按时间进行租赁使用，如年轻人的聚会，妈妈们的小型聚会，内部空间充足，也可以把儿童车推进去。
在格林木4层最大的近150㎡的母婴室里，整合成一个大的空间，便于妈妈间关于育儿的相互交流，并且不需要排队等候，里面还有一些儿童成长教育、健康方面的咨询服务，空间里还有HelloKitty等卡通主题的设计。
购物中心屋顶设有面积约4300㎡的屋顶花园，为周边居民提供一个免费的休憩场所。
天气好的时候，顾客自备零食和饮料在这里休憩、游乐，雨天入口会封闭。花园里的活动广场会定期举办一些面向儿童的朗读、Talk Show、天体观测等文化活动。通过屋顶花园，将购物中心和居民生活紧密联系、融入，成为人们生活中不可或缺的一部分。
再来看看国内近年来开业的社区型购物中心中的两家。
3、北京悦茂购物中心
基本信息
开发商：北京中联科科技投资有限公司
开业时间：2017年12月24日
商业面积：2万㎡
项目地址：北京市海淀区后屯路
项目亮点
精品化+传统商业升级
基于B2B2C模式进行社区MALL升级改造
降低单铺面积，得铺率接近70%
悦茂购物中心独踞上地、中关村、东升科技园三大科技产业核心，位于北京中轴线东侧，西临京藏高速，南靠北五环，项目周边多个成熟楼盘环侍，家庭消费需求十分突出。但项目所处区域商业格局零散、业态混乱、体验感较差、高端品牌稀缺等问题突显。
悦茂购物中心基于B2B2C模式进行社区MALL升级改造，以“精品化+传统商业升级”为发力点，打造京北五环社区商业“新范本”。
项目1.5公里内覆盖9个办公物业约26万㎡，办公人口约2万；1.5公里内住宅小区总数37个，常住居民近4万户约12万人，中高端社区聚集，商务氛围成熟，消费力高，为后期可持续经营奠定了强大的客群支撑。
餐饮占比最高，达55%，亲子体验占比18%，生活服务占比14%，零售、休闲娱乐分别占比9%、4%；体验式业态总体占比高达91%（体验式业态以餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务为统计标准；细分业态占比为品牌数量占比）。
引进盒马鲜生、趣动旅程、我家酸菜鱼等创新业态与品牌，同时，云海肴、屈臣氏、华为、五星级多厅电影院北京东融国际影城等知名品牌的进驻，为周边居民提供了更多新兴生活方式，引领了社区消费升级。
提高租赁面积，降低单铺面积，增加店铺数量，从而为项目招商提供更多辗转腾挪的空间——常规购物中心得铺率在55%-60%之间，悦茂购物中心得铺率接近70%，设计改造后有效租赁面积提高约2000㎡。
天井设置采用了“凿壁借光”“以点连线”的手法，分散为三个中庭，破除压抑感；将社区外商业延伸至社区内，使户外活动空间成为社区公共活动空间的一部分，弥补上班族潮汐式人流对商业的影响。
