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核心提示: 社区商业怎么做?

4、广州基盛万科中央公园  

基本信息

开发商:万科集团

开业时间:2018年4月30日

商业面积:5.5万㎡

项目地址: 广州市番禺区兴泰路296号

项目亮点

打造公园式商业空间

从城市空间自然过渡至商业空间

从十年之约到圈层运营,关注社区居民个性成长

四大主题业态,诠释家门口的美好日常

基盛万科中央公园打破传统购物中心“大盒子”的思维定式,以更舒适、更自在的空间形态,打造极致社交空间。项目利用万科建研中心的先进经验和科学方法,参与推进临近污染河涌的综合治理。河道两岸有大量污水管网,各种污染物汇入河道,河道为人工开挖的明渠,几乎没有自净能力。

通过采取高效微纳米气泡技术、生物消淤技术和植物浮岛技术,提升水生态系统的自我修复与净化能力,使得河涌形成自我修复系统,水体黑臭现象得以明显改观,景观效果得到很大提升。

基盛万科中央公园以景观空间设计,活化商业街道空间,打造公园式的购物场景。构建风之岸、愿之池、蝶之园、虹之桥、叶之泉和童之岛六大空间,搭建移步成景、换步成趣的商业空间,营造水岸艺文的休憩场所,以艺术与知性载体打造景观地标与区域的记忆点。

升级原有建筑空间,在半开放式街区、都市庭院、攀爬游戏丘等亲子户外互动空间里,加载商业、办公、长租公寓等业务,构筑一个有温度、有颜值的综合商业空间。

半开放式街区的空间形态,让基盛万科中央公园更自然地连接社区——淡化城市与商业项目之间的界线,悄然无缝地融入城市环境。这种自然过渡,除了因为没有“门”的阻隔,项目户外空间的主题性打造也是关键。在基盛万科中央公园的设计方案中,这被视为“建筑面向城市与社区居民的表情”。

基于庭院在都市人居生活中的稀缺性,基盛万科中央公园将项目户外空间打造为都市新庭院——穿插蝶之园、叶之泉、愿之池、童之岛、风之岸、虹之桥六大主题景观,移步换景,一气呵成,在项目内部串起一条休闲主题动线。

从融入社区的角度来看,基盛万科中央公园将户外商业空间,“变”成满足社区休闲互动需求的都市新庭院,让人们乐意在此驻足停留、休憩交谈,则是在还原一个构筑社区美好日常的愿景:让人生重要时刻在此发生,建立商业项目与社区居民之间的独特记忆纽带。

在基盛万科中央公园开幕当天,基盛万科中央公园以十年之约仪式揭与邻共成长的愿景:邀约来自周边社区10位小朋友在开幕仪式上写下10年后的愿望,放入时间胶囊封存,10年后的2028年,基盛万科中央公园将与孩子们共同开启愿望的时间胶囊,见证彼此成长。

开业以来,基盛万科中央公园已举办多场亲子主题活动。比如,《小小社会人体验日》着眼于儿童特定成长阶段对职业和父母日常工作的好奇,通过生活化的职业体验,让小朋友们习得新技能,也加深对父母的理解。

活动之外,项目团队还会通过“着数群”、“亲子群”的日常运营,及时了解社区居民的体验反馈与需求动态,保持项目与社区的多维度情感连接。

组合社交乐活场、亲子成长坊、社区能量馆、艺文栖息地四大主题业态,为番禺人带来家门口的美好日常。约派克演艺餐吧、廊曼音乐餐吧、樱花屋小酒馆集中在项目C区,形成休闲餐饮组合,凸显C区“慢享美好日常”的体验氛围,是项目一大亮点。

以上4个案例各有各的亮点和优势,深入实地考察过的朋友可能也有认为做的不完善的地方。但不论如何,接下来社区型购物中心(专题阅读)应该怎么做,从“前辈”的实践中吸取怎样的教训才是关键。

二、社区型购物中心应该怎么做

1、定位要清晰准确

这个社区型购物中心的规模有多大,业态比例应该怎么划定,都需要做精准的定位。

·调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计;

·了解辐射区域内的顾客需求和消费水平;

·招商品牌与主题的契合度;

·预留调整空间,适时调整。

2、业态更丰富,面向最多数顾客

以往的购物中心都会在定位时规划客群,比如高消费人群啊、白领阶层等。而转型做社区型购物中心时,尽管有自己的目标顾客,但并不限定顾客的层次,而是充分包容各类消费者,满足尽可能多的消费者的需求,以便吸引最多数消费者聚集到社区购物中心来。

这就需要购物中心可以实行不同业态同场经营,多种功能多种服务,面向社区大多数消费群体,是社区购物中心具有强大的聚客能力的根本原因。

3、建筑形态更开放

既然是社区型,那么在建筑形态上肯定不能再像普通购物中心一样是全封闭式的,而是让人不经意间就走进购物中心,而购物中心与社区成为浑然一体的效果是最佳的。这就需要采取更为开放的建筑设计。

购物公园式:逐过塑造露天的主题购物广场,将其打造成购物公园的形式,对购物中心内部流量起到了很好的聚集疏散作用。

·街区式:购物中心与街区动线紧密结合,互动性较好,购物中心对街区的带动性较强。

·下沉广场式:相比平地,有坡度的地面会更吸引人,尤其是人们更喜欢走下行的楼梯。下沉带来了隔而不分的空间,自然限定出区域,如果空间高宽比处理得当,较容易塑造场所感。

·儿童乐园式:现在的购物中心,都是得儿童者得天下。看看各个商场里的儿童游乐设施就知道了。随着今年政府要取消封闭式小区,今后的遛娃大军必须是走出小区走向广场,这个场所的最佳提供者就是社区型购物中心了。

4、打造社区O2O闭环

大数据时代,要做社区型购物中心,就要利用线上的数据充分挖掘住宅物业业主资源,与商业进行嫁接,线下商业实体辐射周边1公里范围左右,线上APP客群覆盖范围更广,并通过物流派送扩大受众范围。比如,万科2049将社区服务与社区商业(专题阅读)发展有效结合起来,通过万乐会服务平台的落地,将业主商业需求与商户对接上,打造社区O2O闭环商业。

对于购物中心来说,做O2O的目的在于提高客流、提升物业价值,并不指望通过线上实现盈利。因此,其通过O2O闭环,打通线上线下。首先从互联网或者移动互联网获得流量,再把流量转化为线下的到店率,然后将到店率转化为提带率,再通过移动支付的方式打通线上线下,最后希望消费者可以将购物的经历与评价分享出去。通过这样一套逻辑,最终形成一个良好的消费者闭环。

5、管理上三权分立

所谓三权分离的管理模式,即由一家公司实施统一规划、统一开发、统一管理,由众多商家分散、自主经营。

具体来讲就是:

(1)所有权归开发商,它专门负责融资与商业物业开发;

(2)管理权由专业商业管理公司行使,它受业主委托专门负责整个商业物业的统一规划、统一管理,从而提高效率。高水平的专业化管理为经营者提供了良好的经营条件,为购物者提供了舒适的购物环境;

(3)分散经营的方式也符合人的消费行为和心理需求,充分满足了购物者比较和选择购物的特点和需求。

这种模式强调了社会分工的作用和技能的专业化,分工明确,各司其职,有利于发挥各自的专长和优势,实现高效率运营。拥有统一的产权,社区购物中心才能掌握选择业态、业种的主动权,才能实现社区购物中心良好的统一管理。

6、加重创意策划活动与客户体验

社区型购物中心最大的劣势,是项目体量有限,品牌数量少,更新频率较低,而受限于地理位置原因,消费者相对固定,难以扩容。

这就需要通过高频率的创意营销策划活动,不断给消费者带来新的体验,而这种体验在其他购物中心是缺少的,从而通过口碑传播不断稳固原有客群,并拓展了新的消费者。

此外,管理者还需要具有双向服务的意识,社区购物中心的服务对象既有消费者,也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的消费服务场所,还要向商户提供便利、可靠的经营环境,提供多种业态共生共荣的盈利环境,使各商户在经营中感受到社区购物中心全方位的帮助和支持。

三、总结

消费升级带来了消费需求的多样化,消费者已然越来越难以取悦,除了关注自身需求和商品质量,他们更讲求购物体验而非简单的买到一件商品集购物、餐饮、娱乐于一体的购物中心在体验性上的优势是电商无法模仿的,亲临现场体验到的感觉绝对会更令人印象深刻。

社区型购物中心提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛,满足了社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。因此,在引进新晋品牌时,必须注重其服务理念。以及在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力,客流贡献型的业态往往在社区购物中心中起到举足轻重的作用。

社区型购物中心可进行多元化品牌组合,除了设置2-3家百货、超市作为主力店外,还要尽量争取50-100家个性化专门店、快餐店和服务性店铺。最好能与周边设施如剧场、文化中心、体育馆、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体,为社区居民提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的生活乐园,充分展现社区购物中心所营造的"生活趣味"。

如今,社区购物中心在全国的购物中心总量中占比将近一半。社区型购物中心是未来发展的重点,也是未来成长潜力最好的,这也带来了同质化竞争严重的问题。除了吸引消费者消费,运营策略也是一个社区型购物中心能够取胜的关键所在。因此要做到经营商家的品牌连锁化;合理的商业定位、业态规划和面积配比;零售商联合扩大经营的范围;社区型购物中心要更加注重"硬件"的提升和"软件"的深化;客源分析要精准,打造双向服务功能才能出奇制胜。

社区购物中心的服务对象既有消费者,也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的服务场所,还要向商户提供便利、可靠的经营环境,提供多种业态共生共荣的盈利模式,使各商户在经营中感受到全方位的服务和支持。

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来自:派沃设计
关键词:社区商业 TheCommons 格林木购物中心 悦茂购物中心 基盛万科中央公园
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