最新数据显示，预计到2030年，中国城市化率将达66-67%，预计未来每年将有1200-1400万人口进入城市，中国将形成20000个以上新社区，社区商业（专题阅读）以永续经营、稳定客群、经营自由、资产证券化基础较强等优势成为城市更新、商业投资的“潜力股”。
测评范围：万科、保利、绿地、绿景、世茂、星河、旭辉、蓝光、远洋、佳兆业、龙湖、大华、五矿、中粮、金地、招商（专题阅读）蛇口、金茂、花样年、印力、绿城、金科、协信地产、中海地产、融创、阳光城控股、正荣地产、融侨集团、荣盛、泰禾地产、合生创展、中信地产、阳光新业、华宇集团、宝龙地产34个具有社区商业产品线的运营企业旗下，预计在2018年6月-2018年12月开业、商业面积≥3万㎡的社区型商业项目（社区商业项目含集中式购物中心、开放式商业街区，不含住宅底商、专业市场）
测评依据：根据社区商业项目所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合考量
以下将对上榜项目客群辐射力、业态/品牌创新力、场景/内容提升力、规划/设计冲击力、服务提升力等方面进行整体特性分析，为开发商、品牌商提供决策参考。
（1）业态组合与创新：体验式业态成为社区商业项目吸客的核心驱动
从上榜项目公布的业态配比来看，餐饮为消费主力，占比51%；生活服务占比15%；亲子体验、零售均占比14%；休闲娱乐占比6%；体验式业态整体平均占比高达86%，成为社区商业项目吸客的核心驱动。（体验式业态以餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务为统计标准；细分业态占比为品牌数量占比）
消费升级“新常态”下，常规的业态组合已不能满足多元化消费需求，因地制宜的业态创新成为商业体打“差异牌”的有效手段：上榜项目引进的创新业态主要集中在主题乐园、跨界复合创意书店、宠物乐园、生活美学体验馆。
（2）品牌引进 新型体验式品牌受宠
从上榜项目公布的引进品牌来看，维拓体育公园、酷乐潮玩、文和友老长沙龙虾馆、爱马马术、耘艺生活美学馆、SPACE BOX、苏荷酒吧等新型体验式品牌成为社区商业项目破解同质化的新鲜血液。
随着居民消费水平的提升、城市新中产的崛起，传统底商已不能满足商业升级的需求，现代化综合型的社区商业，正在成为地产开发商的新发力点。
当下，中国商业正式迈入4.0时代，“大消费+新零售”引领商业新趋势。未来，商业将以更多元化的姿态呈现。而作为最贴近消费者生活日常的“社区商业”，如何博弈最后一公里，在商业浪潮中杀出一条血路？
1、南京燕子矶招商花园城：“南京城北拜物之所+社交最佳目的地”
·开发商：招商蛇口
·商业面积：10万㎡
·预计开业时间：2018年9月
·楼层：地下2层，地上4层（局部五层）
·机动车停车位：1818个
·项目地址：南京市栖霞区宜春街与怡宁路交叉口
▌客群辐射力
燕子矶花园城周边1-3公里范围内共有住宅小区152个，超过171600户家庭；区域内人口约为41.3万，80、90后年轻群体占比高达77.3%。其中，69%的居民均为家庭型消费，41.9%居民拥有未成年小孩。
此外，项目附近还有181所政府/事业单位、116家大型工厂企业、43所现有及规划中小学、6所高校，人文气息浓厚；周围高素质社区众多，消费能力较高，但大型商场偏少，缺少引领未来消费方式的商业项目，区域商业亟需提档升级。
▌区域/商圈影响力
燕子矶花园城位于南京主城“北门户”，定位为一站式家庭优悦生活中心，以拥有0-6岁儿童的年轻家庭为主要目标消费群体。
项目是主城区首个双地铁直达项目（地铁6号线及7号线交汇站——万寿站直达）；购物中心负一层零距离接驳，为购物中心提供了强大的客流保障。作为未来城北新地标，将改变城北市民以往的生活方式。
▌业态组合与创新
引进综合运动主题公园、单品餐饮、生活美学体验馆、跨界复合创意书店、全国首家雨花石主题影院等创新业态；打造了南京城北首个亲子文创主题馆，引进耕易美学、大众书局、金吉鸟健身、kindyroo亲亲袋鼠国际早教中心、傲赞少儿英语等主力品牌。
（1）综合运动主题公园——维拓体育公园
主打篮球、足球，是集自主品牌运动场馆开发、大型体育场馆合作运营、青少年体育教育培训、体育赛事策划执行、商业运动场景打造于一体的体育运动平台运营商。
（2）生活美学体验馆——耕艺生活美学
耘艺生活美学集合四大板块业务：创意游逛——不定期的快闪市集和设计师风物；慢活手作——主题丰富的手作课程；艺术熏陶——话剧和展览；生活交流——让生活更具仪式感。
（3）单品餐饮——望蓉城老坛酸菜鱼
被评为非物质文化遗产的望蓉城老坛酸菜起始于民国30年，具有丰富的历史沉淀和纯正的川菜口感。坚持古方传承，每一道老坛酸菜鱼都需经过六道工序的精心制作。
