二、当前表现，喜忧参半
当前，我们看多了很多关于各种风格特色主题街区（专题阅读）的一片溢美之词，富有调性的装饰风格、体验式的业态组合、别具特色的消费场景，这一切都会让人耳目一新，迅速地与过去千篇一律的购物中心形态区别开来，让顾客大开眼界，禁不住去拍照分享，流连忘返。
目前，中粮大悦城作为主题街区的先行者，基本各个项目都配套有主题街区，华润万象城/万象汇、万达广场、吾悦广场的很多项目也都开始进行主题街区的尝试和探索，还有很多其他项目也纷纷入市，一时间掀起一股主题街区热，各种文创品牌和产品、手作DIY、网红餐饮等受到热捧。
因为上面分析的诸多原因，以及这么多项目做尝试和背书，主题街区在理想状态下，一经入市应该会大受欢迎。
但在现实情况下，很多主题街区推出市场后，反响平淡，客流一般，商家经营困难，陆续撤铺，即使是客流情况很好的购物中心所打造的一些主题街区，也由于诸多原因，经营不善，与购物中心其他地方的大客流形成反差对比。为什么同样是做主题街区，市场表现却千差万别？
很多主题街区出现的问题有：
❶ 在所处区域层面
一般情况下，购物中心打造的主题街区都会处于购物中心冷区，以期通过主题街区的网红效应进行客流吸引，但这也导致了很多主题街区在没有自我营销能力的情况下，客流动线不流畅，目标受众无法自然到达，没有二次传播效应，导致整体人气氛围冷清。
❷ 在主题规划层面
把主题街区的打造简单地理解成造景，通过考察复制主题街区场景，整体大同小异，从定位到招商运营鲜有理念传达或者整体规划，从而使主题街区徒有虚名，只是做成公共空间带有一定氛围美陈装饰的室内步行街，导致只通过主题场景不足以引爆市场，形成围观效应，反响平平，无法更多吸引到目标顾客。
❸ 在招商层面
由于市场上文创类、艺术类、潮流性、网红性品牌品类相对较为稀缺，导致后期招商困难，尤其是在三四线城市，这些品类品牌更是抢手，所以导致在招商过程中用各种不相关的产品、品牌、品类进行填充，偏离了原来的方向，最终做成了一个融合了各种杂货铺的街区，导致整体无法形成营销合力。
❹ 在场景迭代层面
所有的商业形态都会有一定的周期性，一成不变就会带来审美疲劳，对于主题街区来说，靠场景来吸引顾客，更是对场景的更新迭代提出了更高的要求，很多主街区落成之后就再无动力改变创新，不能让顾客持续保持一种新鲜感，不能透过表象的场景还需要挖掘更深层次的情感，使顾客在丧失了刚开始的新鲜感之后，选择遗忘和抛弃。
❺ 在收益层面
一般主题街区的业态主要是体验性业态，而体验性业态带来的往往是坪效不高，因此就会导致很多商业项目进行投入产出测算，发现并不像当初设想的一样，带来了更高的租金收益，尤其是在前期场景打造上的高投入，最终靠租金收益无法实现期望的更高投资回报，并且在后期还需要持续的运营和维护投入，最终被迫选择放弃，改弦更张。
❻ 在运营层面
很多主题街区缺少运营思维，不能把整个街区当作一个完整的产品去运作，往往认为招商、装修、开业完成后就万事大吉，靠自然的客流和传播就能持续下去，所有的内部商户也是独自为战，坐等其成，没有用户的情感营销和每一个商户的营销合力，很难让顾客产生持续的认可和归属。
❼ 在定位层面
对主题街区角色定位不清，对于每一个购物中心来说，内部打造的主题街区可能会承载不同的功能。
很多项目期望通过主题街区既要实现整体和局部引流、又要带动广场招商、还要保证高坪效，各种功能和目标强加，把主题街区当作灵丹妙药，没有通过整体分析做出主题街区的角色定位，保证主要目标的达成，一旦期望的各种愿景无法实现，就会导致始乱终弃。
以上这些问题，并不是所有主题街区都会碰到或者存在，但多数主题街区都或多或少地有部分的问题，其实主题街区对于购物中心来说，不是结果，而是过程，不是要通过打造一个主题街区实现一劳永逸，而是要通过主题街区打造的过程，学会和逐渐改变针对目标用户的场景化、情感化、IP化的精准营销，这是购物中心寻求创新和改变、适应不断变化消费需求的过程。
那对于想要做或者正在做主题街区的商业项目来说，如何才能打造出叫好又卖座的主题街区产品呢？
