热门搜索:

悉尼西田集团如何立于不败之地|深度解读

核心提示: 全球最大商业地产公司的成功,靠的是什么?

提到澳大利亚的Reits,最先想到的就是总部位于悉尼的西田集团(Westfield Group),目前西田集团已经是全球最大的商业地产上市公司,也是澳大利亚最大的上市公司之一,市值已经达到1916.62亿人民币。

西田集团是一家将购物中心的持有、开发、设计、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团,现已经在全球众多重要区域拥有购物中心,其中主要包括澳大利亚、新西兰、美国、英国和欧洲。(西田在2014年将集团拆分为两个公司,其中Westfield负责英国、欧洲和美国的购物中心运营管理,Scentre负责澳洲和新西兰的购物中心的运营管理。)

截至2016年末,西田集团已经在澳大利亚、新西兰、美国和英国等地投资开发了74座购物中心,总的经营面积超过4.68亿㎡,所持有的购物中心的规模大,品质优。目前西田管理的资产的总价值达632亿美元以上。

图片来源 / 王玮-商业地产

可以看到,在零售商业地产的全球化布局上,西田可以说是同行争相模仿和追赶的标杆,无愧于世界第一的称号。那么,西田集团(Westfield Group)又是靠着什么样的发展策略,超越美国本土的商业地产集团,成为外来的王者,并且在全球保有无可撼动的地位呢?

其实它的发展策略就是:

·专注于区域购物中心,深入介入产业链全过程;

·走全球化战略,积极拓展海外市场;

·注重区域群聚效应,打造西田品牌;

·紧跟科技创新步伐,积极探索智能效应。

西田就是靠着这样独特的商业运作模式,让其在每一个进入的国家都可以屡战屡胜,走出属于它的全球化成功之路。

一、专注于区域购物中心,深度介入产业链全过程

1、只做购物中心,从无到有全过程参与

西田是一家只专注于购物中心的国际商业地产龙头,并且做到了垂直整合产业链。它深度介入整个购物中心从规划、设计、建造、开发到租赁、运营的全过程。

从1960年建立到现在,西田专注于购物中心,对购物中心从无到有,从开发到运营的各个环节都全程参与,集团业务几乎覆盖了商业地产的整个价值链,从开发到运营都在自己的组织架构内进行,实现了“垂直化”经营。

图片来源 / 鼎泰瑞雅

值得一提的是,在1966年开发的Burwood在当时被称为世界上最漂亮的购物中心,可以同时接待15万名顾客,年销售额也超过1亿澳元。这个项目中成功运用了“关键路径法”来进行项目管理,这个管理技巧也在后面的每一个项目中得到成功的运用。

西田多年的开发和管理经验,让其积累了丰富的行业经验,也更加坚定了西田的不变的核心战略:只做区域性购物中心,围绕这一目标对价值链进行高度整合,进而实现价值的最大化。

图片来源 / www.usnook.com

2、注重自身品质,为顾客打造高品质的购物体验

对于西田来说很重要的一点就是,西田在每一个购物中心的开发和运营的过程中,十分注重购物中心本身的品质,一方面致力于为顾客提供高品质的购物体验,另一方面也为零售商提供了高效和良好的商业环境。

同时,西田还会利用其在购物中心领域的丰富经验,来准确分别消费者以及零售商的需求,然后不断地改进零售物业的软硬件环境,调整业态和租户组合,让购物中心可以跟周边社区顾客的需求相符合。在购物中心的品质保障和提升上以及为顾客提供的服务上,西田有如下做法:

(1)选址前充分的调研+招商的多样化平衡

西田在对每一个物业的选址之前,都会详细的对周边环境进行详细的调查。

一方面从购物中心整体环境进行考察,看是否具备一个好的购物中心的条件,比如交通是否便利,周边的配套设施如何等;另一方面就是未来的发展规划,在这方面西田一般会让合作的主力零售商以及一些重要的客户一起参与,尽量去收集多方面的意见。

这种充分的选址调研和评估很大程度避免了错误的选址带来的不佳客流量,以及随之一起的不佳的销售额。

另外,西田为了可以保持连续高水平的租金收益,会在物业项目设计的初期就进行店面的招商工作,并且西田会对有入驻意向的客户进行深入的研究分析和筛选,以保持整个购物中心所经营的品类的多样化平衡,满足不同类型顾客的需要。

图片来源 / www.ifeng.com

(2)做顾客“心中”的设计

西田有独立的设计部门,专门针对购物中心从外面的建筑风格到内部店面设计,乃至各个细微的环节进行设计。

不同于其他设计团队,西田的设计团队不只是做设计而已,他们要深入研究消费者心理以及消费者行为,力求打造符合顾客心中的设计。除了营造舒适和谐的休闲区和购物区,西田也会对建筑风格和店面进行统一协调的设计。

另外,西田会尽量照顾到各个消费群体的需求,比如为小孩子们准备小型游乐场,运动场;为年轻人准备音乐、食物和时尚个性的商品,并且有设计专门聚会交流的场地;为家庭妇女准备面面俱到的日用品,满足她们一站式的需求。

西田的贴心周到的设计一方面会为顾客提供更加舒适的购物环境和充足的购物需求,另一方面也会刺激顾客的消费欲望,带来更高的销售额。

图片来源 / @喻添旧

上一页 1234下一页

实时掌握更多商业地产实操干货,请扫描下方二维码,关注“商业地产云智库”
来自:明源地产研究院
分享到:
关键词:西田集团 Westfield 开发运营 Burwood 区域性购物中心
热门干货推荐