一、当下之困：传统模式受到了明显挑战
目前，购物中心的传统租金（专题阅读）模式受到了显著挑战。商业资产的估值持续走低，主要表现在租金下跌和运营成本高企。
从2013到2016年，租金增长停滞明显，优质零售物业首层每平方米租金下跌。同时，运营成本高企，导致税息折旧及摊销前利润回报不理想。商业地产企业也因资产估值走低影响了整体的表现。
常被提及的原因主要包括：
·电商分流攫取线下门店销售份额；
·奢侈品消费向海外分流，作为国内门店的高租金贡献者逐渐失去支撑作用；
·体验业态窘境频现，不断拉低平均租金水平；
·同质化竞争激烈，零售物业场地不再是稀缺资源。
究其根本原因，是仅有 “场地”已经无法提供足够的价值。商业零售地产的传统价值是利用“场地”聚合品牌和客流形成“交易”平台，收取租金或提成是回收场地和交易价值的直接方式。
传统零售地产运营指标和组织模式围绕“场地”和“交易”价值点展开（即选址、物业维护，以及出租率管理），盈利点和价值提供点是匹配的。然而，消费市场的价值取向演变与零售地产“租金”盈利模式出现偏离，而且会愈演愈烈。
因此，未来基于消费者诉求的价值将成为购物中心的新价值点，开辟与新价值所匹配的创新盈利模式，才是破局的根本要义。
二、远方之路：购物中心必须积极创造全新价值点，获取租金以外的盈利回报
根据麦肯锡中国消费者研究，目前中国的消费趋势正在发生显著变化，因此也带来了购物中心的创新价值点（见下图）。
❶ 开放链接
随着移动终端的渗透率不断提升，全渠道成为绝大多数消费者的选择，购物中心运营商应向线上线下各类触点开放，与整个消费生态交换客流，充分拓宽获客入口。
❷ 有效的消费者关注
消费者在单一渠道逗留的时间比以往更少，因此商业地产商仅仅把住客流入口是不够的，增加消费者有效关注时间才更有价值。
❸ 消费者深度洞见
现今中国消费者越来越“聪明、理性、挑剔”，既追求个性化商品，又货比三家。挖掘消费者的内心需求，才能对商场运营和商品销售进行有效指导。
❹ 新颖的体验和有趣的活动
中国消费者的求新意识全球无出其右，他们热衷于追求新颖的服务形式和有趣的活动或娱乐内容。商业地产运营商需积极获取超级IP（如高体验业态、特色娱乐资源等等），或借助新兴技术和话题，结合场地资源以持续推出吸睛活动。
