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给购物中心增加“新盈利点”|这里有3个创新方案!

2017年08月23日09:53
核心提示: 未来基于消费者诉求的价值将成为购物中心的新价值点,开辟与新价值所匹配的创新盈利模式,才是破局的根本要义。

一、当下之困:传统模式受到了明显挑战

目前,购物中心的传统租金专题阅读)模式受到了显著挑战。商业资产的估值持续走低,主要表现在租金下跌和运营成本高企。

从2013到2016年,租金增长停滞明显,优质零售物业首层每平方米租金下跌。同时,运营成本高企,导致税息折旧及摊销前利润回报不理想。商业地产企业也因资产估值走低影响了整体的表现。

常被提及的原因主要包括:

·电商分流攫取线下门店销售份额;

·奢侈品消费向海外分流,作为国内门店的高租金贡献者逐渐失去支撑作用;

·体验业态窘境频现,不断拉低平均租金水平;

·同质化竞争激烈,零售物业场地不再是稀缺资源。


究其根本原因,是仅有 “场地”已经无法提供足够的价值。商业零售地产的传统价值是利用“场地”聚合品牌和客流形成“交易”平台,收取租金或提成是回收场地和交易价值的直接方式。

传统零售地产运营指标和组织模式围绕“场地”和“交易”价值点展开(即选址、物业维护,以及出租率管理),盈利点和价值提供点是匹配的。然而,消费市场的价值取向演变与零售地产“租金”盈利模式出现偏离,而且会愈演愈烈。

因此,未来基于消费者诉求的价值将成为购物中心的新价值点,开辟与新价值所匹配的创新盈利模式,才是破局的根本要义。


二、远方之路:购物中心必须积极创造全新价值点,获取租金以外的盈利回报

根据麦肯锡中国消费者研究,目前中国的消费趋势正在发生显著变化,因此也带来了购物中心的创新价值点(见下图)。

❶ 开放链接

随着移动终端的渗透率不断提升,全渠道成为绝大多数消费者的选择,购物中心运营商应向线上线下各类触点开放,与整个消费生态交换客流,充分拓宽获客入口。

❷ 有效的消费者关注

消费者在单一渠道逗留的时间比以往更少,因此商业地产商仅仅把住客流入口是不够的,增加消费者有效关注时间才更有价值。

❸ 消费者深度洞见

现今中国消费者越来越“聪明、理性、挑剔”,既追求个性化商品,又货比三家。挖掘消费者的内心需求,才能对商场运营和商品销售进行有效指导。

❹ 新颖的体验和有趣的活动

中国消费者的求新意识全球无出其右,他们热衷于追求新颖的服务形式和有趣的活动或娱乐内容。商业地产运营商需积极获取超级IP(如高体验业态、特色娱乐资源等等),或借助新兴技术和话题,结合场地资源以持续推出吸睛活动。

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来自:麦肯锡咨询公司
关键词:租金 租金模式 商业资产 盈利模式 盒马鲜生
运营管理
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