4、公共及市政配套一定要考虑具体的消费场景
重点关注绿化带和绿化植被这两点。选择块状式绿化带，尽可能避免带状式绿化带；枝叶繁茂绿植树种也不要选，因为其对商家招牌的遮挡太严重。
三、销售中：从项目战略高度，对商业的租售区域做明确划分；自持商业打造成示范，为销售提供支撑；调整推售策略，前期降低商业比例
开发商之前一般将社区商业（专题阅读）定性为“盈利型产品”，是项目利润的来源。所以，在销售策略上，是能卖则卖。而自持运营，更多是卖不动或卖不起价下的被动选择。
在今天，这种策略已经过时，必须要在租售策略上主动做出改变。
1、从项目战略高度，对商业租售区域做明确划分
划分的目的：为防止卖掉的商铺与未销售的商铺交错，无法进行统一的运营管理，也为了便于自持商业的打造；
划分的原则：自持那些位置佳、昭示性好、物业条件优的商业。
自持商业变现策略：开发商可拿到银行抵押，即可缓解短期现金流，又可获取日后的资产溢价；或带租约销售直接变现。
2、将自持商业打造出示范效应，为后续商业和住宅的去化及提高小区入住率做支撑
在具体操作上，一般有如下两种选择：
❶ 开发商选择参与到社区商业的打造并形成自己的品牌
如万科的“五菜一汤”、东原的“童梦童享、友邻友趣、乐享乐配、优度优家”四大社区子品牌、世茂的“爱世集”等。
这是相对较优的选项，因为开发商托底前期无盈利压力，而且通过这些点的切入，能加快小区入住率和其他商业的成熟。
当然在具体的操作中，开发商可通过内部创业的形式。
❷ 开发商提供统一的场地和租金及管理上的支持，具体仍由第三方品牌经营自负盈亏
但在一些新区项目，此类操作在实际操作中仍存在较大困难，因为第三方商家面临较大的盈利压力。
3、调整推售策略，选择性降低商业比例，减少商业前期商业销售和招商压力
现在新区的项目很多是大盘，整体开发和销售周期可达十年。开发商完全可以通过“时间来换利润”。
如有些人在城市新区买的当地品牌房企的大盘，现在都住四五年了，当初宣传的商业中心仍是块空地，而现在该社区已经有很高人气了，商业中心建起来马上就能卖钱。
四、销售后：加强装修规范的管理，确保商业形象一致性；强化对经营规范的管理和营销推广，将其变成一个可持续性竞争力
社区商业的经营混乱、形象差，是投资者和商家共同的诟病。随着地产下半场的到来，投资者们和商家也愈发看重开发商对社区商业的管理能力。
因此，如果开发商能在服务端加强对社区商业的运营管理，那么其社区商业必将成为吸引投资者和商家的新“卖点”。
这也有利于开发商完成转型，从卖房赚钱转向服务赚钱。
1、强化对商家装修规范的管理，确保商业形象的一致性及与建筑风格的协调性
具体来说，就是在装修环节加强对社区商铺店面风格的管理，使其与整体的建筑风格协调统一。
如融创在西南区域的某个大盘项目，为了使经营商家的形象与建筑风格相得益彰，打通商管、物业、策划等环节，根据项目风格，制定出一套商家店铺风格指南。
入驻商家的装修设计图只有符合装修风格指南标准，物业才会发放装修许可证。
2、强化对社区商业的经营规范的管理和营销推广，并将其变成项目可持续竞争力
由物管公司和商管团队合作制定商家日常经营规范，约束脏乱差的行为；并制定推广计划，进行节点性的营销推广。
某项目在与商家签订租赁合同时，同时签订商家经营规范，若违反，就要扣保证金，而营销推广费用则由参与物业和商家按比例分担。
最后，无论哪种形态的社区商业，都不应该对自己服务的目标客群的实际需求及消费场景视而不见。
脱离实际需求，在规划和操作上一味的为“主题”而“主题”，为“逼格”而“逼格”，为利于销售而逢街划铺的社区商业，最后一定会做死。
特别说明：本文转载自明源地产研究院（作者 / 李春恒），此次转载仅供分享，不作商业用途。文字与图片版权归原作者所有，转载请联系原作者。
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