三、深度解读：“美国模式”与“澳洲模式”的区别
1、形成原因和项目区位不同
美国购物中心开始于50年代初，主要基于美国巨大的高速公路网络而建，美国当时有1.5亿全世界最富裕的人口和全球最大的汽车保有量。
在高速公路网络连接的城市与城市的结合地带提供了大量廉价的土地供应。
图片来源/torontomalls.com
澳洲购物中心起步于50年末期和60年代初，由于澳洲人口稀少，购物中心主要是在沿轨道交通的人口相对集中的新镇或枢纽地块建设。
1968年悉尼针对零售和商业房地产开发制定了“悉尼强化区域规划概要”，规定区域型购物中心必须设在所规划区域的中心位置。
两者虽然都称之为“Suburb Shopping Centre”即“郊区型购物中心”，但他们的真实含义是不同的。
一个是在由公路网连接的城郊结合部，一个是在由轨道连接的新的城镇中心。
2、商场定位和租户组合不同
美国购物中心的定位基于时尚和休闲， 主力租户以百货和时尚类业态为主。
而澳洲购物中心的定位首先要满足商圈人口的日常生活所需，主力租户一定是生活超市和生鲜食品，再配置一些折扣百货。
所以美国的定位目标是“What you want” ，而澳洲的定位目标是“What you need”。
澳大利亚这种满足生活必需性消费的导向，极大地提高了澳洲购物中心抵抗经济周期波动和各种金融危机的能力。
美国购物中心中百货占比一般是澳洲购物中心的两倍多。
而且美国购物中心的定义范畴甚至不包括大型超市，比如Walmart引入餐饮休闲和娱乐业态的设施不称之为“Shopping Center”而是“Power Centre”。
图片来源/yelp.ca
3、建筑形态和形式不同
美国购物中心形态多呈扁平形态和开放形式，因为大量城郊廉价的土地供应，拥有3000辆乃至5000辆宽阔车位的地面停车场。
一般很少超过两层的建筑形态，而且多为开放形式，也降低了使用空调和电梯的成本。
而澳洲的购物中心因为多是建在轨道交通的枢纽和新镇地带，土地价格昂贵，开发商必须充分提高土地的使用效率。
地下和立体停车库以及4-5层垂直商业建筑形态随处可见，配备有封闭的空调空间和垂直交通设备等。这点与中国和亚洲国家的特点更为接近。
图片来源/theaustralian.com.au
4、人均面积和店铺数量不同
澳大利亚的人均商业面积为2平方米，而美国的人均商业面积为4.2平方米。
一个标准意义上的美国区域型购物中心一般可以容纳108家商铺，而同样规模的澳大利亚购物中心一般可以容纳208家商铺。
美国购物中心更注重宽敞的体验和商品陈列，而澳大利购物中心的租金收益和销售坪效是美国的两倍。
5、对社区和社会的贡献不同
聚焦社区关注社会是澳大利亚购物中心区别于美式购物中心（也包括其他购物中心）的最突出的特点。
澳大利亚把购物中心作为不可或缺的“社会基础设施”，为提高区域的凝聚力、降低犯罪率和提供社会养老福利等做出了突出的贡献。
西田公司连续50多年经营从未亏损，被行业称为“购物中心电厂”，澳大利亚购物中心也受到了包括美国和加拿大主流养老金和投资机构的热烈追捧。
西田公司总结了购物中心通过借力商业和零售可以给予人们的5种体验：
视觉体验；
社交体验；
戏剧和艺术体验；
科技体验；
意想不到的体验。
图片来源/theguardian.com
近年来美国购物中心已经进入了大浪淘沙的缩量阶段。
到2007年，建造的脚步停止，这是半个世纪以来美国首次未建任何大型购物中心的年份。
美国国家零售业咨询专家霍华德·大卫多维兹预测，在未来10年内，美国境内的购物中心将会消失一半。
与此同时，澳大利亚购物中心今天正领导着国际购物中心的发展潮流，在欧洲，西田伦敦和LendLease的蓝水购物中心现在和过去一直都是欧洲购物中心的典范。
在美国，人们谈论最多的是西田的洛杉矶、旧金山、芝加哥等澳式购物中心在美国所获得的空前成功：随着西田纽约和西田米兰的建成，澳洲购物中心业者正在为国际购物中心行业树立全新的标杆。
这也是为什么像迪拜塔和阿联酋Mall等世界目标地项目聘请了众多的澳洲专家和澳洲公司的原因所在。
四、结语
当前商业地产的竞争正走向深水区，“大而全”商业模式开始面临面积过剩、电商冲击等困局下，社区型、区域型购物中心发展，必须以市场为导向，而非以品牌为导向。
年轻的消费者更青睐具有个性的特色店而不是大而全却“粗鄙”的“Mall”。
不能规定我要GUCCI、VERSACE、HERMES，在郊区建购物中心，必需先调查社区居民，分析市场需求。
要先了解市场需要什么，从社区贡献的角度思考。
特别说明：本文来源中购联（作者 / 成路，ID：mallchina-org）、澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问王玮、Romeciti若晨投资（作者 / George）、INSITE盈石资产，仅供分享，不作商业用途。文字与图片版权归原作者所有，如需转载请注明来源。
【往期热门干货推荐】
