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上半年mall客流水平考试(全国卷)丨WIN DATA X 中城研究院

核心提示: 2019上半年全国购物中心客流规模指数榜单TOP50。

商业市场竞争愈演愈烈,2019上半年,全国新开业171个购物中心,同比降幅约16%。不愠不火的开业情况背后,映射出一线城市增量市场机会压缩、二线市场进入高供应阶段的整体状态,存量时代的来临向购物中心的客流(专题阅读)聚集能力及精细化运营提出了“新考题”。

商业市场对于“客流”这一至关重要的指标关注度不断提升,赢商大数据持续发布《购物中心客流指数榜单》,以期为购物中心优化运营及品牌拓展提供高参考性的行情分析。本榜单选取全国一、二、三、四线城市的3745个已开业购物中心(商业建筑面积≥3万㎡),监测其在2019年1-6月的客流规模指数,反映监测期内客流整体规模。

榜单意义:依据统一数据标准进行项目对比分析,形成共识性判断依据;采用动态及可量化数据,大幅避免主观人为判断的干扰因素;基于榜单的动态持续发布,为行业趋势形成连贯性研判依据。

样本范围:全国一、二、三、四线城市商业建筑面积≥3万㎡的购物中心

客流选取时间:2019年1-6月

客流统计方法:依托赢商大数据对零售商业的专业判断和数据算法,排除诸多干扰数据(如地铁上盖物业、商业综合体的非购物中心的客流数据),形成精准数据趋势判断。本榜单基于购物中心的客流规模数据进行项目对比分析,旨在反映购物中心客流情况(并非反映项目经营能力)

客流规模指数:用科学、统一标准,对项目整体客流规模进行度量,反映监测期内客流整体规模水平。

一、TOP50整体分析

▌月均值&月增率:2019上半年购物中心客流规模指数峰值落在3月份

3月是上半年客流规模高峰月,这与2019年春运于3月1日正式结束,消费客群返回工作所在地后,开始恢复正常上下班或外出购物消费有一定相关性。

二、TOP50共性分析

1、体量规模分布

(1)TOP50中过半项目体量在12-25万㎡之间

从体量大小分布来看,客流规模指数TOP50购物中心里,有26个商业建筑面积介于12-25万㎡,在分类上属于超区域型中的特大型级别;区域型中的大型购物中心、超区域型中的超大型级别购物中心,则分别有10个和8个。

(2)TOP50项目体量大小和客流规模明显呈正相关,和客流密度则呈负相关

从项目体量大小和客流规模指数大小两个维度看,两者之间明显呈正相关,即项目体量越大,客流规模也越大。

从每单位商业建筑面积客流规模指数看,体量大小和客流规模反而呈负相关,即在TOP50项目中,体量越小者集客能力(客流密度=客流规模指数/商业建筑面积)越强,代表性项目为上海来福士广场和郑州新田360广场国贸店。

2、城市能级分布

(1)一线城市上榜购物中心数量最多

一线城市中,上海、北京在家数与客流规模指数均值上不相上下;广州上榜家数最少,但客流规模指数均值最高,尤其天河城、正佳广场上半年客流规模指数平均值皆大于70(TOP50平均值46.7),表现特别突出。

(2)二线城市上榜购物中心客流规模指数均值最高

二线城市中,以重庆上榜家数最多,成都、杭州、重庆的客流规模指数均值则分居前三甲。其中,成都IFS、成都远洋太古里,龙湖重庆时代天街、重庆大融城,西安赛格国际,上半年客流规模指数平均值皆高于70,表现突出。珠海的华发商都,则是三线城市中唯一跻身TOP50的项目。

3、城市群分布

TOP50主要分布于四大城市群,长中游的武汉意外缺席

TOP50主要分布在三大国家级和区域级的成渝城市群,其中,长三角上榜数量最多、成渝上榜项目客流规模指数均值最高。其他7个区域级、地区级或省级城市群中,只有8个项目上榜。值得一提的是,人口红利相当高的武汉,并无项目进入TOP50。

4、标杆项目解码

“广州地标”天河城

开业时间:1996年8月18日

项目开发商:天河城集团

项目建筑面积:16万㎡

项目所属商圈:天河路商圈

核心客群:“敢花钱、敢尝鲜、敢创新”的新中产阶级(以30~40岁左右青壮年为基础的主力消费族群)

广州天河城为开业23年的老商场,其集客因素为:

交通区位优越:位于广州地铁3号线两条支线的交接点及其与地铁1号线、广州机场快线的转接站上。

周边人口众多:周边1公里内人口众多,中产阶级占比45.81%。

品牌业态调整成功:2018年进行品牌业态调整,步向年轻化。

彩妆品牌集中:国际彩妆集中,有时下最齐全的流行美妆品牌。

活动频率高、新:做主题活动/美陈布展的频率高, 形式新颖。活动策划频率也从过往的“节点大促力推”,转变为“紧抓日常经济”,并创造多个可延续的活动主题。

广州地标: 由于开业时间早,已建设成广州人的“心智地标”,也是外地人到广州的“必逛地”。

启示:在天时地利人和之余,认清“我是谁,谁会来”(定位、项目的核心客群),通过各种方式来抢占人们的心智尤为重要。

☞查看往期榜单

2019年3-5月3大城市群客流规模/密度指数榜

2019年1季度购物中心客流规模指数榜

2019北上广深家庭亲子型购物中心六一客流指数榜

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来自:赢商云智库
关键词:客流 客流规模 广州天河城 业态调整 半年度
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