以前，国内的购物中心总是一味的盲目追求大体量、全覆盖，建成了许多超大购物中心，结果很多面临招商难、空置高、客流少、利润低等问题。
未来，随着城市商业副中心规划的逐步发展和消费升级，社区型购物中心将成为商业地产的主流。
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一、为什么需要社区型购物中心
1、小城市消费力不够，大城市购物需求在降低
三四线城市消费力不足，人口数量较少，很难支持庞大的商业综合体。
而一线城市，由于交通的问题以及各地都在发展城市副中心，对于超大型购物中心的需求也在降低。
因此，商业地产要从大的往小的转，从销售型往服务型转，更要重视体验性和便利性。社区型购物中心是未来发展的方向。
2、除了购物，人们更需要社区活动中心
中国人对于社交的需求是自古而来的。
不仅住宅产品需要社群，其实商业地产也需要社群。就像古代的赶集，不仅是进行商品交易，还有看戏、会友等活动，具有教育、医疗、娱乐等职能，是居民娱乐和交往的主要场所。
如今，商业地产虽然有海量的商品提供，但在社交功能上，却远逊于古代的集市。
因此，未来如何让社区商业成为对生活、情感交流最方便的一种表达，成为一个社区的活动中心，是商业地产的发展方向。
3、总有电商满足不了的消费
都说电商重击了实体店，那是因为实体店卖的东西太容易被取代。大多数购物中心还停留在上世纪的思维里，认为卖货品是最重要的。
实际上，在互联网时代，卖服务才是最重要的。
比如，根据广电总局最新的统计，截止到2016年12月20号，中国的电影屏幕数已经达到40917块，并且这个数字还将不断增加，速度是每天增加26块。
而2015年同期中国内地的银幕数是31627块，2014年是23592块，2013年同期是18195块。
这些电影屏幕数量都增长到哪里了？当然是各个购物中心了。这说明什么？人们不是不去购物中心了，人们只是不去购物了，但人们依然在购物中心里消费。
只是消费的项目，从衣服、包包、鞋子，逐渐改成了美容、娱乐、教育。
二、社区型购物中心应该怎么做
1、定位要清晰准确
这个社区型购物中心的规模有多大，业态比例应该怎么划定，都需要做精准的定位。
① 调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计
② 了解辐射区域内的顾客需求和消费水平
如项目所在区域老龄化严重，则不适合建造儿童主题商场；若建在高校附近，则适合文化艺术类主题，但因学生购买力低，不宜定位高端业态，可以引进密室、鬼屋等新奇业态。
③ 招商品牌与主题的契合度
例如，附近儿童较多，则要围绕儿童为中心，引入儿童游乐、培训、书店、摄影等相关业态；若是年轻人较多，则吸引潮牌入驻。
④ 预留调整空间，适时调整
2、业态更丰富，面向最多数顾客
以往的购物中心都会在定位时规划客群，比如高消费人群、白领阶层等。
而转型做社区型购物中心时，尽管有自己的目标顾客，但并不限定顾客的层次，而是充分包容各类消费者，满足尽可能多的消费者的需求，以便吸引最多数消费者聚集到社区购物中心来。
这就需要购物中心可以实行不同业态同场经营，多种功能、多种服务面向社区大多数消费群体，是社区购物中心具有强大聚客能力的根本原因。
比如，广州万科商业旗下主要包括万科广场、万科里及特色商业三大产品线。
万科广场定位为区域级购物中心，万科里是万科重点打造的社区商业产品，特色商业则是机会型商业产品。
据报道，万科将推出2.0版万科里，深度挖掘周边1.5-3公里范围内社区全家庭成员的生活及社交需求，进行消费者画像及分析，提供针对性的场景体验，导入教育、医疗、健康、文化等业态，其中：
① 社区必备业态占比将超45%
布局能调动周围1.5公里范围消费者形成强关联性的核心业态。
② 教育业态占比达25%
万科教育业态将呈现得更丰富，产品的迭代更新速度将加快，在万科自营教育的基础上，还将补充与万科教育协同发展的相关儿童业态。
③ 未来将加大自营业态比例，占比将提升至20%
万科里计划引入合作经营方，以店中店的模式，共同打造跨界的书店、花艺、手作产品、咖啡、简餐等门店，万科自营幸福街市也将融入到升级版万科里当中。
④ 另外10%是社区强关联服务业态
如养老、社区学校、社区医疗、口腔护理等，未来社区服务类需求快速凸显，所以这类业态布局也是2.0版万科里比较有特色的地方。
昆明万科•公园里
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