一、怎样的商业地产适合改成公寓？
当前商业地产库存问题非常严重，但并非所有商业地产都适合进行商改住的。
比如有些地段偏远、居住条件较差的商场，还不如小区房，即便改成长租公寓，估计也没有人愿意去租。湾流国际青年社区总裁林友威认为，一般湾流青年社区在选择商业物业改造会有以下几个判断标准：
二、商改住前期做好5大准备
商改住听起来很美，但涉及到的问题可谓方方面面，一不小心就可能掉坑了。所以在改造前一定要了解清楚。
1、手续办理
虽然中央出台了商改住政策，但具体的落实还有赖于地方政府出台具体操作细则。比如四川政府规定，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。
值得注意的是，商改住仍需要将土地用途调整为居住用地，但办理土地变更手续涉及的政府部门多、审批环节多，审批时间长，手续复杂，审批难度大。
而湾流国际青年社区的之前操作手法是，商业地产按酒店申报，申请特种行业许可证，办理酒店管理经营许可。
2、周边施工条件
满足物料堆场及车辆进出要求，施工过程中协调好邻里关系。
3、资金准备
资金预算须覆盖整个项目资金峰值，包括首期租金、押金、报建费、装修款、开办费、营销费等。
4、团队和人才准备
完成整个公寓运营闭环需在项目投资、市场定位、设计、工程施工、营销、运营等全流程有专业化的团队支撑与保障。
5、设计和施工合作对象
这个非常重要！对于没有改造经验的开发商而言，经验丰富的靠谱合作伙伴可帮你少走很多弯路。比如湾流青年社区选择的设计合作伙伴有法国GPT、西班牙兰庭等，施工合作伙伴有广域、上海城建、中建7局。
三、商改住设计注意要点
对于代建商业项目，商改住难度会小很多，但对于已建成的商业项目，后期改造涉及到的问题非常多，成本相对也比较高。百货或商场改造公寓的设计核心有2点：一是采光通风问题，二是业态交叉影响问题。
下面以上大路的湾流国际青年社区为例说明。
这个项目原本是一个大型商场，要改造的是整个商场的二层三层和局部一层。
▲ 沪太路3663号原宇业生活广场商业
▲ 改造范围位于此栋楼二层三层及局部一层
要将这个商场改造成公寓，设计上有4个难点问题：
①进深问题：原大型商场单层楼面面积高达4800平方米，建筑中间有一个采光中庭，最大进深达27米。但一间公寓比较合理的进深在8~11米（带客/餐厅），除去1.6~1.8米的公共走廊，27米的进深太大。
②物业以前是商业空间，楼栋中原柱网大小和梁都给改造公寓带来了很大的难度。
③商业空间外立面很大部分是玻璃幕墙，虽然为公寓设计创造了很好的采光条件，同时也对房间的隔音带来了巨大的挑战。
④在改造施工过程中，很多设计方案难以实施落地，隐蔽工程的改造是重点难点。
1、整体规划
针对商场的大进深问题，如果按照常规的强排方案，会出现大量的黑房，主要出现在内转角处。而暗房的房租会比明房房租低了1000多元，且难以保证出租率。
为了解决这个问题，湾流国际青年社区的设计方锋思设计提出了以空间换采光的概念，在四个角部设计了空中花园。
通过建筑空间手法，“退”出一个49平米的花园后，房间采光大幅改善，做到全明户型，此外还在局部增设了35平米的入户花园。
最后看一下2个方案的收益对比图：
加了入户花园的方案比没有花园的方案收益可以高出17%~27%。
