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倒闭商场改成公寓超抢手|有这套攻略你也可以!

核心提示: 商改住面临着复杂的手续、非常高的改造成本等问题,商改住到底是去库存机会还是新的火坑?我们对话了有商改住经验的湾流国际青年公寓总裁林友威及其设计合作方锋思设计。

一、怎样的商业地产适合改成公寓?

当前商业地产库存问题非常严重,但并非所有商业地产都适合进行商改住的。

比如有些地段偏远、居住条件较差的商场,还不如小区房,即便改成长租公寓,估计也没有人愿意去租。湾流国际青年社区总裁林友威认为,一般湾流青年社区在选择商业物业改造会有以下几个判断标准:

二、商改住前期做好5大准备

商改住听起来很美,但涉及到的问题可谓方方面面,一不小心就可能掉坑了。所以在改造前一定要了解清楚。

1、手续办理

虽然中央出台了商改住政策,但具体的落实还有赖于地方政府出台具体操作细则。比如四川政府规定,缴纳补齐完土地出让金,就可办理商改住。

值得注意的是,商改住仍需要将土地用途调整为居住用地,但办理土地变更手续涉及的政府部门多、审批环节多,审批时间长,手续复杂,审批难度大。

而湾流国际青年社区的之前操作手法是,商业地产按酒店申报,申请特种行业许可证,办理酒店管理经营许可。

2、周边施工条件

满足物料堆场及车辆进出要求,施工过程中协调好邻里关系。

3、资金准备

资金预算须覆盖整个项目资金峰值,包括首期租金、押金、报建费、装修款、开办费、营销费等。

4、团队和人才准备

完成整个公寓运营闭环需在项目投资、市场定位、设计、工程施工、营销、运营等全流程有专业化的团队支撑与保障。

5、设计和施工合作对象

这个非常重要!对于没有改造经验的开发商而言,经验丰富的靠谱合作伙伴可帮你少走很多弯路。比如湾流青年社区选择的设计合作伙伴有法国GPT、西班牙兰庭等,施工合作伙伴有广域、上海城建、中建7局。

三、商改住设计注意要点

对于代建商业项目,商改住难度会小很多,但对于已建成的商业项目,后期改造涉及到的问题非常多,成本相对也比较高。百货或商场改造公寓的设计核心有2点:一是采光通风问题,二是业态交叉影响问题。

下面以上大路的湾流国际青年社区为例说明。

这个项目原本是一个大型商场,要改造的是整个商场的二层三层和局部一层。

▲ 沪太路3663号原宇业生活广场商业

▲ 改造范围位于此栋楼二层三层及局部一层

要将这个商场改造成公寓,设计上有4个难点问题:

①进深问题:原大型商场单层楼面面积高达4800平方米,建筑中间有一个采光中庭,最大进深达27米。但一间公寓比较合理的进深在8~11米(带客/餐厅),除去1.6~1.8米的公共走廊,27米的进深太大。

②物业以前是商业空间,楼栋中原柱网大小和梁都给改造公寓带来了很大的难度。

③商业空间外立面很大部分是玻璃幕墙,虽然为公寓设计创造了很好的采光条件,同时也对房间的隔音带来了巨大的挑战。

④在改造施工过程中,很多设计方案难以实施落地,隐蔽工程的改造是重点难点。

1、整体规划

针对商场的大进深问题,如果按照常规的强排方案,会出现大量的黑房,主要出现在内转角处。而暗房的房租会比明房房租低了1000多元,且难以保证出租率。

为了解决这个问题,湾流国际青年社区的设计方锋思设计提出了以空间换采光的概念,在四个角部设计了空中花园。

通过建筑空间手法,“退”出一个49平米的花园后,房间采光大幅改善,做到全明户型,此外还在局部增设了35平米的入户花园。

最后看一下2个方案的收益对比图:

加了入户花园的方案比没有花园的方案收益可以高出17%~27%。

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来自:明源地产研究院
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关键词:商场改造 规划设计 湾流国际青年社区 改造流程 基金
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