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规划设计决定商业地产项目的存亡?

核心提示: 关于商业地产规划,都是为了一个共同的目的:如何提高商业地产的使用价值从而提升其整体价值。本文选呈理论篇的内容,看看专业的操盘人士是如何为您解答的。

  要回答这个问题,首先必须弄清楚一点:商业地产(专题阅读)究竟为谁而作?通常情况下,我们把商业的目标客户分为三级。投资者即买铺的人是一级客户;商家作为经营者即用铺的人,是二级客户;而普通消费者才是真正消费铺内商品的人,是三级客户,也是商业地产的终极客户。因此,商业地产的价值必将通过终极消费客户—消费者对其的认可度得以体现。

  一、商业地产项目规划要素方法——矛盾协调法。

  商业地产产品的规划,主要存在以下八对矛盾。只有在协调好这些矛盾的基础上,才能做出成功的商业产品。

  矛盾一:集中(concentrate)——分散(scatter)

  适用于商业产品形态、体量、平面布置等有关规划方面的内容。 商业地产的体量和价值一定是成正比的吗?体量大是否一定意味着价值高?其实不然。商业地产产品规划有集中式卖场、步行街、商业街区、商业群落等形式,采用不同的形式体量的大小也有差别,盲目追求体量大小而忽视项目本身所具备的实际条件,反而达不到总价高的效果。

  启示:在做商业地产产品规划时,一定要注意协调集中和分散的矛盾;不是体量越大,项目总价值越高;要根据项目自身的地块条件和外部环境条件做规划;要充分考虑商业产品的差异性特色营造。

  矛盾二:整体(whole) ——个体(individual)

  适用于商业地产项目的整体立面风格设计、用材用料设定等方面的内容考虑。

  一个商业项目既是一个整体的商业空间,其内部又分为若干个体商业空间。个体商业空间强调个性化,个性化是否就意味着整体的凌乱无序?成功的商业项目在处理这个问题的手法上大体有两类做法:

  A类:确定明晰的整体风格,将个性元素适当穿插其中,使其不牵强、不生硬;

  B类:在打造整体外观时预留个性化空间,将个性空间也作为立面的构成部分。

  启示:商业地产产品一定要注意整体风格的塑造;个性化空间的预留应在整体风格的基础之上。

  矛盾三:公共(Public)——私密(Private

  重点解决商业地产产品内部空间规划的问题,即公共空间与经营空间、可售空间与非售空间如何划分。

  A类:集中商业

  对于集中商业,可用挑空中庭、挑空连廊的手法,这样做的作用是提升档次,形成透气的交流聚集空间,体现商业特色,增加空间层次感与整体融合性,增强主题的视觉共享性。

  B类:沿街商业

  对于沿街商业,可用外挑连廊、骑楼的方式,使室内外空间转折,增加人流的导入性。

  启示:适度的公共空间(非售空间)的预留,对项目档次提升、人流导入、人气聚集、特色体现起到极大的作用。

  矛盾四:开放(Open )——封闭(Close)

  本矛盾协调法主指商业地产产品公共空间的利用和规划问题,需要注意的是对外沿街铺面和内部铺面、品牌展示与品牌个性空间的协调。

  A类:将私密空间和公共空间融合,形成私家利用、公共视觉,以此增加品牌的视觉导入性,自然导入人流;

  B类:适度的封闭,便于产品风格的形成,利于局部通透空间的个性突出。

  启示:私密空间和公共空间的的巧妙融合连接,对商业地产产品的商业氛围营造相当关键;

  商业步行街的规划一定要考虑其自身的空间尺度条件;

  商业地产产品的立面未必是越通透越好。

  矛盾五: 概念(Concept)——具像(Concrete)

  重点解决商业地产产品主题概念落实的问题,主题是什么、体现的风情、情景为何、带来的体验等是这个问题的主要内容。

  A类:用建筑本身体现主题;

  B类:制造运用视觉标志,打造连续的、有设计的视觉焦点。

  启示:商业地产产品的主题概念与产品的功能定位要相适应;

  建筑本身是商业地产产品主题风格和氛围的主要体现内容;

  视觉标志的巧妙制造和运用是商业地产产品主题风格体现的绝佳手法。

  矛盾六: 功能(Function)——美观(Beautify)

  解决商业地产产品的商业特征和价值体现的问题。

  启示:商业地产产品首先要体现“商业”特性; 商业地产产品的商业性是功能性和美观性的巧妙融合体现;商业氛围的营造不是单一空间的设置,也不是产品风格的独立体现,而应是全方位、多面的细节处理。

  商业地产产品矛盾协调法中最大的法则,只有将前面七个方法良好的考虑运用后,商业价值的最大化才能得以实现。商业地产通过功能定位、商业性体现、概念的落实,最终要实现的社会责任与社会效益的统一。

  二、商业地产项目规划设计的七大原则

  原则一:一定要聘请专业的设计公司

  不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计(专题阅读)(专题阅读)。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型,要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外,敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及招商代理公司之间密切合作,及时反馈,将市场的需求融汇到规划设计中,这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。

  原则二:平衡业态和功能布局之间的矛盾

  商业项目不同功能模块的性质和任务,是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量,都应有不同的建筑规模,并具备相应的设施、设备和室外活动场地;不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足,其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确,同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。

  原则三:主力店定制化

  主力店是整个项目的招商核心,而他们往往对建筑体的结构有特殊要求。在选址的时候,主力店倾向于在意向性项目规划建设之初,就开发商进行接触,沟通这种需求。从规划建设期就开始深度合作,能最大程度地减少对建筑体的改造,从而节约成本。

  原则四:传承城市文脉特征

  对终端消费者来说,具有文脉特征的商业地产项目不仅仅是一个购物消费的场所,同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所,是对更多人群形成强大吸引力和认同感的关键要素。只有把消费者先吸引过来才有可能产生消费行为,才能体现提高其商业价值。

  原则五:利用设计制造项目吸引力

  商业地产项目需要通过规划设计手段,表达出购物、休闲、娱乐等不同功能空间的特色。

  其中对于规划设计师而言,各种高科技的建筑结构、构造技术、材科设备技术,将与先进的声、光、电、信息技术相结合,共同创造一个体验式的综合商业环境。不论外部形象还是内部空间,如果在规划设计中能将各种策划的主题和理念加以更好的体现,那么其商业价值的提升就勿庸置疑了。

  原则六:设计要有鲜明的人流导向

  在项目设计伊始,开发商就应该和设计师、策划师一起,确定项目业态分布和功能布局。

  商业地产项目的业态分布和功能布局必须以人流为导向。也就是说,要尽量吸引客户经过每一个商铺。核心商店通常安排在楼层的两端,对引导人流起重要作用,被称为磁极与锚固点;中庭合理布置,如自动扶梯连环向上,尽量鼓励层间运动;有时集中的餐饮区、电影院和儿童游乐为主题的“冒险乐园”放在较高楼层,以使人流向上;多个楼层设有餐饮店,但仅设于一端;有时停车场也仅有一端可以到达;较高楼层布置一些景点;设置少量休息座椅等;这些都是引导人流流动的有效手段。

  原则七:设计要预留未来发展空间

  商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在,而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时,业态的多样化,也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。

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来自:新浪博客
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关键词:商业地产 规划设计 商业空间 中庭 公共空间 原则 主力店 功能布局
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