倒闭商场改成公寓超抢手|有这套攻略你也可以!

2016年09月23日09:43
核心提示: 商改住面临着复杂的手续、非常高的改造成本等问题,商改住到底是去库存机会还是新的火坑?我们对话了有商改住经验的湾流国际青年公寓总裁林友威及其设计合作方锋思设计。

(3)隐蔽工程

隐蔽工程是项目的重中之重,给排水工程、电气管线工程、地坪工程、强电线缆、网络综合布线线缆等等这些项目开始进行,这些也是这个项目的核心。

①给排水工程

因为原物业一层有一部分现在仍在作为商业使用,一层无法施工,所以与这部分对应的二层的排水方案要考虑同层排水,同层排水施工高度需地面以上300mm,这减少了室内净高,对loft户型房间影响非常大,设计在玄关处解决了高差问题,使房间内层高不受限制,保住了loft户型。

▲ 同层排水管道

②电气管线工程

设计要求墙面管道暗铺,为保证强度,墙体要求施工方只能纵向开槽不能横向开,由于工期紧,房间量大,灯线多,临时改成吊顶方案。

▲ 电气线管铺设

③地坪工程

房间地面,同层排水抬高区域,卫生间防水层,日式户型榻榻米抬高区域相继完工,楼内的层次感大概露出端倪。

▲ 各项地坪工程

④强电线缆、网络综合布线

走廊里设计也是要求不吊顶,各个水电暖的桥架走线要搭的美观整齐,给施工增加了一些难度,设计给出了走廊剖面图,排好了各个桥架的位置,方便个专业桥架施工。

▲ 各项桥架工程

这部分是公寓以后能够运转起来的核心部分,这个过程持续了约50天。

(4)钢结构工程

因为原商业建筑的层高相对于一般住宅有优势,设计选择避开梁,在层高满足的情况下,均设置了loft风格房间,最大化的利用室内面积。

为保证底层空间的完整性,设计决定所有柱子不能埋在墙体里的均做成吊索。钢结构楼梯也随之焊好,所有的LOFT房间包括大堂空间感呈现出来。

▲ 钢结构工程

此外,消防、空调和灯光也是要格外注意的。

①消防:消防工程有着特殊性,最大的难点是与其他工序的配合,一定要及时沟通。

②空调:空调安装时,室内外机的位置尤其需要重视,直接影响室内的使用和室外的美观。

③灯光:灯光对整体效果和人的人的感受有直接影响,比如说多功能区和房间里,应选择氛围型照明使用暖色调,强调舒适度,工作区域应选择功能型照明,使用令色调,强调效率,等等。在灯具安装好以后,设计师要对灯光的照射位置逐一进行调试。

6、周边环境改造

①周边交通:可与政府协商配置公共自行车、与上汽集团协商电动汽车分时租赁等。

②街景:通过设置醒目、美观的店招,温馨的回家通道来提升客户对外围区域的认知。

③以前是公共,现在成私密的区域,有些细节要改,如外围绿篱隔断,内部智能门禁,隔音措施等。

7、验收

成功改造的标准是客户的认可,可组织试住等活动进行判断,以客户的评价来进行验收。

经过5个月的改造,湾流国际青年社区将一个倒闭商场改成了198间公寓房,而靠近空中花园的户型在没打折的情况下,最先被预定一空。整个项目的房间租金相比周边同等面积的小区房都要高出20%。

四、如何解决资金问题?

因为房地产是资金密集型行业,讲究高周转,如果商用房转成租赁住房,资金回笼速度太慢。加之,商用房和住宅的差别很大,“商改住”对开发商来说成本也不是很低,甚至更高。

那么,如何解决商改住的资金问题?其实,如果旗下商改住物业较多,开发商同样可以借鉴长租公寓的模式,一是利用金融杠杆,“用钱铺路”;二是把模式变轻。

比如湾流的运作模式主要有3个层面:

1、通过基金的方式来助推规模化的发展

通过基金这样的融资方式来助推规模化的发展,一期基金是在2015年的十月份终闭,当时的一期规模是3亿人民币,主要的投资人是国内的机构投资人与高净值民营企业。一期基金很快实现了终闭跟所有项目的投资落地,全部投在上海,目前上海落地超过十五个项目。二期拟发行的基金规模是10亿人民币,会在今年的六月底全部封闭。

2、重资产模式下的轻资产玩法

在重资产模式下实现快速扩张,有效的方法之一就是寻找轻资产的玩法。基金就是其中一种可以实现轻重分离的融资结构。具体来说就是发行定向投资长租公寓资产的基金,以基金主体承租物业获得租赁权,并承担所有租金成本和物业改造装修成本,基金再委托长租公寓管理公司提供项目经营管理。

基金是相对“重资产”的模式,获得基础资产租金溢价收益;长租公寓管理公司是“轻资产”模式,获得项目基本管理费用和超额管理费用。因为各期基金匹配的是不同的资金与不同的基础资产,所以只要持续找到优质基础资产,基金就能“无上限”地提供资金。资产与运营的分离,使得长租公寓管理公司能更聚焦项目运营本身。这是我们发展的一个核心思路。

3、基金退出方式

长租公寓一旦项目进入运营期,基金就立即实现正向现金流。此外还能与银行等合作租客消费金融的产品,实现提前回收未来一年的租金,包括跟一些机构进行现金流的贴现合作,能够提前提升自己投入的回收期。由于基金锁定了基础资产,投资收益不会进行再投资,可及时向基金投资人分配,提升投资的IRR。

同时,基金的退出方式也十分灵活:

①随着租约到期而自然退出;

②项目稳定运营后可以通过租约资产证券化方式退出;

③长租公寓管理公司股权融资或上市后将资产并购回管理公司。基金在投资长租公寓基础资产的同时,还能额外配置长租公寓管理公司股权,获得股权投资的溢价收益。

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来自:明源地产研究院
关键词:商场改造 规划设计 湾流国际青年社区 改造流程 基金
运营管理
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