（3）隐蔽工程
隐蔽工程是项目的重中之重，给排水工程、电气管线工程、地坪工程、强电线缆、网络综合布线线缆等等这些项目开始进行，这些也是这个项目的核心。
①给排水工程
因为原物业一层有一部分现在仍在作为商业使用，一层无法施工，所以与这部分对应的二层的排水方案要考虑同层排水，同层排水施工高度需地面以上300mm，这减少了室内净高，对loft户型房间影响非常大，设计在玄关处解决了高差问题，使房间内层高不受限制，保住了loft户型。
▲ 同层排水管道
②电气管线工程
设计要求墙面管道暗铺，为保证强度，墙体要求施工方只能纵向开槽不能横向开，由于工期紧，房间量大，灯线多，临时改成吊顶方案。
▲ 电气线管铺设
③地坪工程
房间地面，同层排水抬高区域，卫生间防水层，日式户型榻榻米抬高区域相继完工，楼内的层次感大概露出端倪。
▲ 各项地坪工程
④强电线缆、网络综合布线
走廊里设计也是要求不吊顶，各个水电暖的桥架走线要搭的美观整齐，给施工增加了一些难度，设计给出了走廊剖面图，排好了各个桥架的位置，方便个专业桥架施工。
▲ 各项桥架工程
这部分是公寓以后能够运转起来的核心部分，这个过程持续了约50天。
（4）钢结构工程
因为原商业建筑的层高相对于一般住宅有优势，设计选择避开梁，在层高满足的情况下，均设置了loft风格房间，最大化的利用室内面积。
为保证底层空间的完整性，设计决定所有柱子不能埋在墙体里的均做成吊索。钢结构楼梯也随之焊好，所有的LOFT房间包括大堂空间感呈现出来。
▲ 钢结构工程
此外，消防、空调和灯光也是要格外注意的。
①消防：消防工程有着特殊性，最大的难点是与其他工序的配合，一定要及时沟通。
②空调：空调安装时，室内外机的位置尤其需要重视，直接影响室内的使用和室外的美观。
③灯光：灯光对整体效果和人的人的感受有直接影响，比如说多功能区和房间里，应选择氛围型照明使用暖色调，强调舒适度，工作区域应选择功能型照明，使用令色调，强调效率，等等。在灯具安装好以后，设计师要对灯光的照射位置逐一进行调试。
6、周边环境改造
①周边交通：可与政府协商配置公共自行车、与上汽集团协商电动汽车分时租赁等。
②街景：通过设置醒目、美观的店招，温馨的回家通道来提升客户对外围区域的认知。
③以前是公共，现在成私密的区域，有些细节要改，如外围绿篱隔断，内部智能门禁，隔音措施等。
7、验收
成功改造的标准是客户的认可，可组织试住等活动进行判断，以客户的评价来进行验收。
经过5个月的改造，湾流国际青年社区将一个倒闭商场改成了198间公寓房，而靠近空中花园的户型在没打折的情况下，最先被预定一空。整个项目的房间租金相比周边同等面积的小区房都要高出20%。
四、如何解决资金问题？
因为房地产是资金密集型行业，讲究高周转，如果商用房转成租赁住房，资金回笼速度太慢。加之，商用房和住宅的差别很大，“商改住”对开发商来说成本也不是很低，甚至更高。
那么，如何解决商改住的资金问题？其实，如果旗下商改住物业较多，开发商同样可以借鉴长租公寓的模式，一是利用金融杠杆，“用钱铺路”；二是把模式变轻。
比如湾流的运作模式主要有3个层面：
1、通过基金的方式来助推规模化的发展
通过基金这样的融资方式来助推规模化的发展，一期基金是在2015年的十月份终闭，当时的一期规模是3亿人民币，主要的投资人是国内的机构投资人与高净值民营企业。一期基金很快实现了终闭跟所有项目的投资落地，全部投在上海，目前上海落地超过十五个项目。二期拟发行的基金规模是10亿人民币，会在今年的六月底全部封闭。
2、重资产模式下的轻资产玩法
在重资产模式下实现快速扩张，有效的方法之一就是寻找轻资产的玩法。基金就是其中一种可以实现轻重分离的融资结构。具体来说就是发行定向投资长租公寓资产的基金，以基金主体承租物业获得租赁权，并承担所有租金成本和物业改造装修成本，基金再委托长租公寓管理公司提供项目经营管理。
基金是相对“重资产”的模式，获得基础资产租金溢价收益；长租公寓管理公司是“轻资产”模式，获得项目基本管理费用和超额管理费用。因为各期基金匹配的是不同的资金与不同的基础资产，所以只要持续找到优质基础资产，基金就能“无上限”地提供资金。资产与运营的分离，使得长租公寓管理公司能更聚焦项目运营本身。这是我们发展的一个核心思路。
3、基金退出方式
长租公寓一旦项目进入运营期，基金就立即实现正向现金流。此外还能与银行等合作租客消费金融的产品，实现提前回收未来一年的租金，包括跟一些机构进行现金流的贴现合作，能够提前提升自己投入的回收期。由于基金锁定了基础资产，投资收益不会进行再投资，可及时向基金投资人分配，提升投资的IRR。
同时，基金的退出方式也十分灵活：
①随着租约到期而自然退出；
②项目稳定运营后可以通过租约资产证券化方式退出；
③长租公寓管理公司股权融资或上市后将资产并购回管理公司。基金在投资长租公寓基础资产的同时，还能额外配置长租公寓管理公司股权，获得股权投资的溢价收益。
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