1、商圈东移、社区商业兴起
西单与王府井、大栅栏并称为北京三大传统商业区。据一份研究机构统计的数据显示，2015年，北京排名前20位的商场中，包括西单大悦城、汉光百货、君太百货这三家西单大街的商业巨头就占据了三位。表面上看，这里永远不缺少客流。
但所有的事物发展到一定程度，都将遇到它的瓶颈。
市场变迁:商圈东移、社区商业兴起
“随着供给侧改革逐步推进，所谓的存量市场，也就是核心地段优质商业，自身的相对调整期到来。我们也开始面临越来越多的调改型客户。”盈石集团研究中心总经理张平说道。
2、55%项目业绩下滑，行业市场严峻
由零售男人圈、iziRetail （逸芮）联合出品发布了2015年全国170多家商场的业绩。据了解此次数据依然来源于非官方渠道，有些含优惠券，有些包括团购，有些租赁部分的收益是估算而来，但具备较高可信度。由于统计口径不同，该数据仅供商业地产业内人士参考。
而其中可供参考的是，西单大街的商业巨头西单大悦城、汉光百货、君太百货销售额分别为40.4亿元、22.8亿元、15.8亿元；同比2014年，增长率分别为12.2%，0.4%，-0.4%。
西单商会会长、西单大悦城总经理沈新文也认可这个数据。“以前，我们总说西单大悦城要引领商圈，高于商圈。现在大悦城真的要感谢商圈。商业需要扎堆，正是因为这种商圈联动，消费者才愿意来，大家才能存活，大悦城才能与商圈一起分享客流红利。”
沈新文与他的伙伴们目前有着深刻的危机感。“目前西单商圈的客流量总体平稳略微下滑。客流量在一定程度的下滑属于良性，但下降到一定程度就属于恶性。客流量的大幅下滑必然带来销售额巨幅下降，最终可能就留不住品牌。
行业环境更为严峻。上述报告显示，在171个商场里，有95个项目出现了业绩下滑，占总样本数的55%。从项目性质看，百货类项目的下跌更加普遍，业绩下滑的95个项目中有87家是百货，占到92%，而这些百货中跌幅超过10%的有40家，也就是说业绩出现下滑的百货项目中，将近一半的百货跌幅较大。从业绩排行来看，2015年度北京SKP（原新光天地）以总业绩78亿位居榜首，继续稳固“最赚钱的百货”称号，但同比上年业绩上涨幅度仅4%。
根据商业地产服务机构RET睿意德统计，去年有超过一半比例的百货业者，其关店速度快于开店速度，万达百货仅在2015年就关店56家。一些购物中心还出现了亏损状况。比如，百盛商业集团有限公司2015年度业绩报告显示，当年经营亏损9450万元，整体亏损高达1.83亿元，同比下降174.3%。新华都2015年度业绩快报显示，期内净利润亏损3.87亿元，较上年同期大幅下降1155.70%。新世界百货业绩预告显示，2015年下半年的净利润仅为5981万港元，同比下滑70.96%。
“百货类普遍下降，这是大趋势没有办法。一些城市由于新增供应太多，商场考虑的都是如何缩小跌幅。”西单大悦城助理总监晏琪尔告诉记者，考核一家商场的经营情况会有很多角度。比如，销售额、客流、车流、客单价、提袋率、会员消费占比等，但主要还是看销售额增幅和股东业绩回报。比如，销售额高但客流略微下降，就会比较有紧迫感。而对于业绩考核，上市公司的压力最大，国企外资类企业其次，私企尚好。
3、已达租金警戒线客流饱和
2015年，西单大悦城在北京商场的销售额排名第四位。但他们与其他核心区商业一样，有着强烈的危机感。作为上市公司又是国企，且是大悦城体系领头羊，西单大悦城内部人士将他们目前所遭遇的状态称为“中年之殇”。
成因是多方面的。包括北京新增商业逐年增加，电商冲击以及同质化竞争等。“我们更多是面临着自己的高位。租金已达天际，客流饱和，区域发展滞缓。”晏琪尔称。
一家远郊区知名购物中心总经理透露，北京商业地产的整体趋势与城市疏解密不可分。比如，通州万达广场的开业分流了通州客群，昌平万科购物中心的开业分流了昌平客群。另外，“城里”（指北京城八区）的消费者消费意识与远郊区消费意识也大有不同。城里的消费者对于电商的接受程度普遍比远郊区高，而远郊区的消费者更认可实体商业。电器类就是明显例证。越是核心区商业，电器类越难以存活；而一些远郊区的苏宁、国美反而生意更好。
该人士进一步透露，他们即将在远郊区开业的商场每平方米每天的租金仅5元，而核心区租金动辄几十块钱。相对而言，核心区商业面临的成本压力更大。
西单大悦城推广部总监陈苏波坦言，目前西单大悦城的商户租金已经逼近行业默认的警戒线，所能上升的空间已经非常有限。核心区商业对展会活动的限制又较高，通过活动吸引客流的难度较大。
二、揭秘西单大悦城2016年3大品牌调整策略
1、目标打造时尚朝圣地 2016调整将超50%
商业地产界有一种说法：购物中心开业之时，即是调整之始——因为市场总是在变化。经历了八年多的时间，西单大悦城面临的商业环境已经发生了明显变化，不论是消费者主体的特征和外部商业环境。尽管租金收入和平均租金都在不断攀升，但被称作西单大悦城内部“自我革命”的调整势在必行。
亲历西单大悦城Apple Store招商全程的朱姝，以苹果做类比说明了这一轮调整的目标：“我觉得苹果不是单纯的一个数码品牌，而是一种引领时尚的标志，是一种精神层面的东西。由这点引申，我们希望西单大悦城不仅仅是消费者购买产品、商家追求销售的地方，而是成为年轻人浸染时尚元素的场所，在精神层面上成为一个时尚的象征。我们希望它能成为消费者心中的‘时尚朝圣地’——当然我们知道这可能并不容易达到，需要我们更多的努力和坚持。”
Apple Store西单大悦城店是中国第二家Apple Store，创造了多项纪录
这一轮大调整于2015年启动，去年已调整品牌比例约20%；2016年，调整的比例则将超过50%，餐饮、化妆品为重点；2017年，西单大悦城还将启动翻新工程。
“时尚朝圣地”的目标，以及业界更关注的租金和销售增长，在西单大悦城这一轮调整中，均已初显成效。以一层为例，调整的方向之一是营造国际化、轻奢的氛围。2015年引进的珠宝品牌PANDORA，中国首家TOUS，销售均比位置原有品牌提升了2倍以上；引进的Michael Kors，销售比原有品牌提升了3倍以上。此外，还引进了纽约轻奢品牌Kate Spade、美国街头潮牌Ed Hardy等品牌（两品牌2016年正式开业），形成了更好的国际化氛围。
一层另一个调整方向，则是强化快时尚引领效应。2015年，ZARA和H&M完成了重装开业。ZARA西单大悦城门店重装开业当天，销售额突破100万；作为亚洲旗舰店，其2015年销售也是亚洲第一。
重新装修后的ZARA西单大悦城门店
