报告选取2016年北京、上海、广州、深圳进行过较大规模调整（品牌或面积调整比例达10%及以上）的60个购物中心，深度解读业态占比变化、新兴品牌引进、业态更迭走向等特性，分析消费升级趋势下，存量购物中心品牌调整的“新路子”。
注：文末附样本购物中心列表，及其品牌调整数据
北上广深60个购物中心品牌调整特性：
零售（专题阅读）占比平均下降10%；餐饮（专题阅读）占比平均上升5.3%；休闲娱乐、儿童亲子占比上升幅度相当，平均为3.5%；生活服务、文创占比变化不大，平均上升1.2%（业态占比指细分业态品牌量占品牌总量比重，下同）；
引进的品牌中，新兴品牌占比40%；其中，餐饮类新兴品牌占比最高，达15%；新兴休闲娱乐、零售、儿童亲子、生活服务、文创分别占比10%、8%、5%、1.2%、0.8%；其中，区域型商圈大型购物中心（商业面积≥16万㎡）未来将成为新兴品牌增长极；
传统首层概念被打破，餐饮、休闲娱乐加速蚕食生存空间，零售“霸主地位”被动摇；
奢侈品、百货撤场；高端餐饮、自助餐下行；KTV、电玩淡出舞台；儿童零售式微；业态迭代洗牌提速，推动北上广深购物中心提早进入“重度体验”新场景时代。
一、业态占比变化：零售成调整“重灾区”，餐饮为引进主力军
1、零售占比下降明显，成调整“重灾区”
60个样本购物中心品牌总量近15,000家，总商业面积约671万平方米；其中，涉及调整品牌总量近3000家，平均调整比例为20%；涉及调整商业面积近101万㎡，平均调整比例为15%。
其中，零售调整品牌量占调整品牌总量的近40%；经济下行，在零售还没有明显的复苏迹象之前，购物中心更倾向于打餐饮、娱乐、儿童“体验牌”。
而新零售、新消费、新场景时代的到来，又为商场调整、引进创新型零售业态与品牌提供了更为多元的选择空间。
未来，积极拥抱“新零售”，“随风口而动”的实体商场，将活得更好。（本报告所有图表与分析中的“零售”，包含服饰、美妆、珠宝、箱包、配饰、百货、奢侈品等，不含儿童零售、文创零售、生活服务零售类，下同）
如图：60个购物中心涉及调整品牌总量3000家，其中零售占1200家；餐饮、休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文创分别占900家、440家、430家、20家、10家
从不同商圈、体量购物中心的调整举措来看，零售业态占比较调整前均呈现不同幅度的下调：
区域型商圈、非主城区商圈购物中心，基本遵循“项目体量越大，单位面积内零售业态占比下降越明显”的调整规律；
城市核心商圈，一是由于大体量项目较少，单位面积内零售业态平均占比下降幅度相对较小；
二是城市核心商圈中，高端购物中心（指引进奢侈品的购物中心）所占比重较大，这类依靠“零售”带动的购物中心调整力度相对较小；
三是随着核心商圈消费水平的不断提升，商场更青睐对零售进行“迭代”而非“下调”，如引进潮牌、设计师品牌等引领新生活方式的“新零售”业态。
因此，在整体业态配比上，核心商圈购物中心零售业态占比变化相对不明显。
如图：区域型商圈、非主城区商圈购物中心零售占比下降明显，主城区核心商圈购物中心零售占比下降幅度相对较小
2、餐饮为引进主力军，“强体验”大势所趋
60大样本购物中心引进品牌总量近4000家；其中，餐饮为主力军，占引进品牌总量的近45%。
如图：60个购物中心引进品牌总量近4000家；其中餐饮占1800家，零售、休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文创分别占1260家、450家、430家、30家、20家
从不同商圈、体量购物中心的调整举措来看，餐饮业态占比较调整前均呈现不同幅度的上调：
核心商圈购物中心餐饮占比呈现“两极分化”攀升趋势；
区域型商圈不同体量购物中心餐饮占比上升幅度差距较小；
非主城区商圈购物中心餐饮占比上升幅度与项目体量大小正相关。
如图：核心商圈购物中心呈现“体量越小，餐饮占比上升幅度越小，体量越大，餐饮占比上升幅度越大”的两级分化趋势；
非主城区商圈购物中心“体量越大，餐饮占比上升幅度越高”；区域型商圈不同体量购物中心餐饮占比上升幅度差异不大
