第一步、以模型分析与计算确定商业规模定位
事项1：零售业饱和状态分析
通过假定案例学习分析零售业饱和状态，目的是判断是否可能设立商场。
情景假设
a、在本项目地段设定一集中商业，其最低要求是服务于本社区，最高要求是服务于商圈，据此来确定社区商业（专题阅读）物业的规模区间;b、商圈内主要竞争对象是主力商店，临街商铺不计入饱和度计算的营业面积内。
零售业饱和状态分析模型
按照零售饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的情况下，才有可能在商圈内开设商场。计算公式如下：
零售饱和度 IRS(元/㎡.日)=C(人)×RE(元/日)/RF(㎡)
IRS——商业圈的零售饱和指数;C——商业圈内的潜在顾客数目
RE——商圈内消费者人均消费支出;RF——商圈内主要商店的营业面积
计算的零售饱和度与全市零售业盈亏平衡点单位营业额比较，高于平均值则表明所在商圈内商业零售业尚未达到饱和状态。
商业极限规模计算
a、规模下限的计算，根据城市居住区规划（专题阅读）规范，社区商业面积在9000㎡-17000㎡
b、规模上限的计算，根据零售商业饱和度进行计算，即当零售商业饱和度达到盈亏临界值时，所需要的商业面积，计算公式：
RF(㎡)=C(人)×RE(元/日)/零售饱和度 临界值 IRS(元/㎡.日)
事项2：零售业引力模型计算
目标是考虑竞争因素下，计算本案商业能够占领的市场份额。
计算要点
a、明确竞争对象及竞争规模;
b、商业点吸引顾客的概率与商业面积正相关，与出行时间负相关;
c、出行时间，按商圈人口重心到商业点步行时间进行计算。
引力模型
计算公式
考虑竞争的客户分流情况下，将初次计算的社区商业规模上限修正为：
修正后本案商业规模上限=最大的上限Si线x到本案消费概率Pi(也就是本案可能所占的市场份额)
事项3：城市居住区设计规范要求
按照中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》进行设计。
第二步、业态规划：结合一般配比规律，并重点做到“因地制宜”
超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。
业态规划的前提是功能定位
业态规划原则
事项1：了解各类型社区商业的业态比例特征
a、外向型社区商业
辐射面广的业态，如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态经营面积都较大，因此，大面积铺位比例相对应较高。但是，在个数比例上，“30㎡以下”和“31㎡-80㎡”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。
b、中间型社区商业
中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。
c、内向型社区商业
内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。
事项2：总结类似项目业态配比一般规律
找出本地及相关区域内，与本案相似社区(外向型、中间型或内向型，与本案战略定位相类似的社区)，对在经营的各类业态进行统计，总结业态配比一般规律。
统计样本：深圳23个社区商业
社区商业各业态的面积主要在以下几个区间：
每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30㎡以下、31㎡-80㎡、81㎡-200㎡、201㎡-500㎡、501㎡以上”五种面积区间。
社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：
注：此统计是深圳的23个社区的统计，各地的特征，需要建立在对当地的大量统计基础上。
事项3：结合项目战略地位，确定自身业态规划
在一般规律参考下，结合本案战略定位，进行业态规划，为后续指导商铺产品规划做准备。
根据业态配比做出合理商铺面积规划
第三步、布局规划：业态“以人为本”，动线“简单易达”
事项1：设计遵循业态布局原则
事项2：熟悉社区商业分布类型
社区商业常见的分布类型
a、圈地街铺型：万科金色家园
b、入口街铺型：东海花园
c、入口集中型：波托菲诺
各类社区商业业态分布要求
事项3：人流动线规划注意要点
社区商业人流动线类型
a、人流焦点案例示意
b、人流端点案例示意
在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，依此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。
以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。
社区商业人流动线规划注意点
第四步、建筑风格既与住宅统一又具备商业特色
第五步、环境设计注重节点呼应与聚流效应
与商业整体战略定位、商业主题、形象、业态规划等相协调的景观营造。包括整体风格、细节营造、小品点缀、材质……
第六步、5项功能配套提升社区价值
社区商业遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，关键的是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质，因此功能配套的考虑需要步步到位。
