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【深度】南京水游城成功运营8大秘诀

核心提示: 南京水游城是一个集商业购物、影视娱乐、餐饮、酒店等诸多功能于一体的大型商业综合体项目,在今年各大商场销售普遍下滑的行情中,创下销售额同比增加57%的优秀业绩。取得如此好的销售业绩,水游城的秘密在哪里呢?

  南京水游城(专题阅读)(项目招商信息)将于9月19日迎来六岁的生日,届时将在19日到21日推出“乐享时尚、梦圆水游”的生日庆活动。据了解,年轻时尚的水游城,目前正大力推进“零售在云端”的新商业模式,6周年庆期间,水游城将全店开通支付宝,并逐步上马新的智能终端。

业态布局

  水游城中大量地增加了娱乐和生活功能(餐饮25%,娱乐15%,其它的生活服务占10%,约占总面积的50%),将零售业务从主要业态中逐渐减少,使商业地产成为人们生活娱乐的一部分,让消费者停留的时间更长,消费心情更舒畅。

  各楼层设定不同的目标客群,合理配置业态及体量。水游城通过分析后将有关联性的商品放在一条线上,比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店,儿童游乐设施边设置美食店等,使得消费者购物方便,更是带动了关联物品的消费潜能。

  入驻品牌相对于传统商圈形成差异化竞争,使客群表现出更大的广域性和循环性。品牌方面以南京没有的国际二线品牌为主,如优衣库、H&M、无印良品等,价格不高但品质较好;水游城内的酒店委托洲际酒店管理集团,横店影视城、BHG城市超市等,涵盖了娱乐、休闲、餐饮、零售等多种业态的200余家店铺汇集于此。

运营模式

 “购物中心统一管理模式”:百货的统一管理+购物中心的模式;

  统一运营(专题阅读)方式、统一POS系统:二者不仅是纯粹的租赁关系,而且对商户的营业、商品、服务质量有统一监管。

主要经营经验借鉴

  (一)开发的经验——联合国际基金进行投资开发

  开发商必需有足够实力,足以适应国家政策金融政策的调整与国际金融大势的突变。维持资金链的不断裂是所有工程项目开发的第一要务,若商业地产开发的过程中遇到资金链吃紧的问题,可通过联合国际投资基金进行联合开发。

  (二)规划的经验——聚集人气是规划的关键

  以运河为设计轴,拷贝已在日本成功的项目,大胆在国内做得真正的主题景观购物公园。

  中庭表演台融入文化与互动的理念,利用中空位置有效聚集人流。

  (三)招商的经验——了解市场是招商关键

  定位:招商前做好市场调查。定好位后做规划、设计,开始招商工作。整合租户:招商的重要性主要为整合租户。把不同业态的租户有机地组合在一起,使得业态和功能架构合理,在形成良好购物环境同时,也让商家看到钱景。

  主力店及功能租户的租金分配:招商应从主力店做起,做好功能租户和牵头租户的工作。

  不同楼层的租金:不同楼层将推出不同的租金策略。

  (四)整合经营团队的经验——国外顾问+自组经营

  购物中心开业前五年是风险期,尤其需要高度稳定的管理团队:开业后会面临许多无法预计的问题,随时需要针对现状调整策略。

  水游城从2003年开始就有意识引进日本运河城模式,并在经营管理上也引进其管理团队进行顾问工作,在实际运营中则自己组建整个经营团队。

  人才的稳定有助于发现问题并解决问题。只有潜心经营的专业团队才能专心深入地了解项目,并积极地调整和解决各种问题,达到利益最大化。

  (五)持续品牌推广——引导新的生活、消费方式

  (六)科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻

  水游城采取“只租不售”的方式对外招商,餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同。考虑到餐饮投资成本大,为保证租户的投资回报,租金相对也低一些。他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间、营业额、消化库存、人员工资等,然后再确定资金或提成比例。

  为了创造共同的投资回报,投资方与租户“风险公担、利益共享”,采取底租或提成两者“取高”的模式运营。

  所谓底租或提成两者“取高”,就是先确定一个底租,然后再根据租户的营业收入按百分比提成,两者两比,如果租金高就按租金收,如果提成高就按提成收。

  (七)创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合

  打破传统百货业的传统消费理念,各楼层设定不同的目标客群,合理配置业态及体量。“水游城”则不仅以购物为目的,而是研究人的心理满足,将关联性商品放在一条线上,比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店,儿童游乐设施边设置美食店等,使得消费者购物方便,更是带动了关联物品的消费潜能。

  (八)创新商家组合——去主力店,增功能店

  对于大多的购物中心,开发商开业采用类似万达的大主力店模式,但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。但南京水游城实行去主力店操作,增加三到四平方米的特色功能店作为主力店。

原资料名称:商业项目案例解读—南京水游城(47页)
下载地址:http://down.winshang.com/show-58192.html

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来自:赢商网整理
关键词:上海鹏欣集团 南京水游城 运营策略
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