南京水游城（专题阅读）（项目招商信息）将于9月19日迎来六岁的生日，届时将在19日到21日推出“乐享时尚、梦圆水游”的生日庆活动。据了解，年轻时尚的水游城，目前正大力推进“零售在云端”的新商业模式，6周年庆期间，水游城将全店开通支付宝，并逐步上马新的智能终端。
业态布局
水游城中大量地增加了娱乐和生活功能（餐饮25%，娱乐15%，其它的生活服务占10%，约占总面积的50%），将零售业务从主要业态中逐渐减少，使商业地产成为人们生活娱乐的一部分，让消费者停留的时间更长，消费心情更舒畅。
各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。水游城通过分析后将有关联性的商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。
入驻品牌相对于传统商圈形成差异化竞争，使客群表现出更大的广域性和循环性。品牌方面以南京没有的国际二线品牌为主，如优衣库、H&M、无印良品等，价格不高但品质较好；水游城内的酒店委托洲际酒店管理集团，横店影视城、BHG城市超市等，涵盖了娱乐、休闲、餐饮、零售等多种业态的200余家店铺汇集于此。
运营模式
“购物中心统一管理模式”：百货的统一管理+购物中心的模式；
统一运营（专题阅读）方式、统一POS系统：二者不仅是纯粹的租赁关系，而且对商户的营业、商品、服务质量有统一监管。
主要经营经验借鉴
（一）开发的经验——联合国际基金进行投资开发
开发商必需有足够实力，足以适应国家政策金融政策的调整与国际金融大势的突变。维持资金链的不断裂是所有工程项目开发的第一要务，若商业地产开发的过程中遇到资金链吃紧的问题，可通过联合国际投资基金进行联合开发。
（二）规划的经验——聚集人气是规划的关键
以运河为设计轴，拷贝已在日本成功的项目，大胆在国内做得真正的主题景观购物公园。
中庭表演台融入文化与互动的理念，利用中空位置有效聚集人流。
（三）招商的经验——了解市场是招商关键
定位：招商前做好市场调查。定好位后做规划、设计，开始招商工作。整合租户：招商的重要性主要为整合租户。把不同业态的租户有机地组合在一起，使得业态和功能架构合理，在形成良好购物环境同时，也让商家看到钱景。
主力店及功能租户的租金分配：招商应从主力店做起，做好功能租户和牵头租户的工作。
不同楼层的租金：不同楼层将推出不同的租金策略。
（四）整合经营团队的经验——国外顾问+自组经营
购物中心开业前五年是风险期，尤其需要高度稳定的管理团队：开业后会面临许多无法预计的问题，随时需要针对现状调整策略。
水游城从2003年开始就有意识引进日本运河城模式，并在经营管理上也引进其管理团队进行顾问工作，在实际运营中则自己组建整个经营团队。
人才的稳定有助于发现问题并解决问题。只有潜心经营的专业团队才能专心深入地了解项目，并积极地调整和解决各种问题，达到利益最大化。
（五）持续品牌推广——引导新的生活、消费方式
（六）科学的经营模式——灵活的经营合作模式利于商家进驻
水游城采取“只租不售”的方式对外招商，餐饮、娱乐等不同的商业形态的租金也各不相同。考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。他们会帮助每个品牌分析他们的利润空间、营业额、消化库存、人员工资等，然后再确定资金或提成比例。
为了创造共同的投资回报，投资方与租户“风险公担、利益共享”，采取底租或提成两者“取高”的模式运营。
所谓底租或提成两者“取高”，就是先确定一个底租，然后再根据租户的营业收入按百分比提成，两者两比，如果租金高就按租金收，如果提成高就按提成收。
（七）创新业态组合方法——以消费者需求进行业态组合
打破传统百货业的传统消费理念，各楼层设定不同的目标客群，合理配置业态及体量。“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如出售年轻妈妈的服装店边设置童装店，儿童游乐设施边设置美食店等，使得消费者购物方便，更是带动了关联物品的消费潜能。
（八）创新商家组合——去主力店，增功能店
对于大多的购物中心，开发商开业采用类似万达的大主力店模式，但这种模式投资商损失了一部分长期物业的成长。但南京水游城实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作为主力店。
原资料名称：商业项目案例解读—南京水游城(47页)
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