随着城市化进程的加快、人均GDP的增加、银幕总量的相对短缺、人们的体验式购物生活方式和新电影生活方式的形成与逐步成熟，同时，开发商也认识到电影院（专题阅读）业态对于购物中心的聚客力、提高留客时间、客流导向性、提高文化活力与时尚性等功能作用，这让电影院建设速度不断增加。
把电影院作为购物中心的主要商业业态已成为一个事实。有的开发商对电影院的租金（专题阅读）期望值很高，加上目前影院行业竞争中的个别影院非理性的投资方式，以致个别一些影院项目的租金水平过高，这已不适合影院行业正常的投资回报特点了，从而增加影院公司的经营压力，甚至难以维持经营。这不仅关系到这个影院是否可以长久的稳定运营，也关系到这个购物中心在未来有更换影院品牌的风险，这将极大的降低这个购物中心的品牌形象与管理能力。
因此，本文试图从电影院的成本构成、并结合影院公司与开发商各自的诉求点来进行综合性的分析，希望可以给行业朋友们一些借鉴，让电影院与开发商的跨界合作更加的和谐，最大化的实现双方的互惠共赢。
电影院的租金模式
在这种定制式的影院建设模式上，影院公司与开发商（业主）之间一般是“场地租赁”的合作方式，租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。当然，也可以只有固定保底租金，或者只有票房提成租金，这取决于项目的客观情况与双方的洽谈。
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固定保底租金，是开发商最稳定的收入来源,它保证了开发商的租金收入。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟，与其他商业业态一样，电影院的固定保底租金每隔几个租赁年度就会有一次相应的上调。
票房提成租金，是影院公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）的利益捆绑在一起，风险共担、收益共享。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。
票房提成租金=影院年度净票房额×提成比例
影院年度净票房额的计算公式：
影院年度净票房额=年度票房收入-国家电影专项基金-税收及附加
国家电影专项基金=年度票房收入×5%
税收及附加=年度票房收入/1.06×6%×(1+12%)=年度票房收入×6.34%
速算法：年度净票房额=年度票房收入×88.66%
附加为增值税的12%：是指按所属地方税务局核定的缴纳城建税及教育费附加，城建税 7 %、教育费附加 3 %、地方教育费附加 2 %。
根据财政部、国家税务总局关于部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知（财税【2013】37号），从2013年8月1日起广播影视服务，包括广播影视节目（作品）的制作服务、发行服务、和播映（含放映）服务全部纳入增值税范畴。
如果因国家对电影院经营环节的相关税收政策等发生变化时，上述计算公式相应的变更，届时以当时的国家和地方政策法规为准。
因此，影院与开发商的合作不是简单的场地租赁关系，而是“唇齿相依，唇寒齿亡”的相伴生存的双赢合作关系！
在上述租金的支付模式上，影院公司按期（月或季不等）向开发商支付当期的固定保底租金。在一个租赁年度结束时，双方按照约定的提成租金计算方式来计算当年度的提成租金，并与已支付的当年度固定保底租金作比较。若当年度提成租金额超过当年度固定保底租金额时，影院公司再向开发商支付这个差额部分，反之不再给付。
电影院的租金定价原则
开发商在购物中心的收入，按其重要程度排序主要包括租金、物业管理费、停车费、广告位收入、临时场地租赁收入等。其中，租金是开发商最主要的收入来源，也是影院公司最主要的营业成本之一。从这方面看，租金是开发商与影院公司双方利益交割的标尺，在一定程度上是双方博弈的结果。这一博弈结果隐含着一个基本的、公认的基准水平，犹如价植规律中价格围绕价植上下波动，价格不会偏离价值太远。
开发商对电影院租金的定价原则
1.购物中心的定位与租户组合特点。开发商对电影院租金的定价不是单纯的从“这个购物中心的开发建设成本”合到“电影院租赁场地面积的开发建设成本”作为计算依据的，而是建立在整个购物中心的定位与租户组合的基础之上。电影院对购物中心有聚集人气、提高留客时间、客流导向性、提高档次与长久的时尚周期、增加招商号召力与引领性等复合性的功能作用，电影院是当之无愧的购物中心主（次主）力店之一。
2.电影院在购物中心的承租位置。商铺在购物中心的位置不同，顾客的可达性及客流量不同，因此租金水平会有差别。在垂直动线上，电影院一般设置在购物中心顶层；在水平动线上，电影院一般设置在水平动线的终端位置。这个位置是购物中心里租金水平较低的区域，另外由于电影院的设置可以为影院周边区域与邻近楼层增加人气与消费配套性，从而增加影院周边区域的整体租金水平。
3.电影院的承租面积。一般来说，承租面积与租金呈负相关，这是由于招商存在规模效应。一个电影院所需的面积一般为3,000-5,000平方米（有的甚至达到10,000-15,000平方米）,承租面积较大，租金水平会降低。
4.电影院的投资额。电影院业态不同于其他一些商业业态，它的投资额很大（一般的多达几千万元），并且为了保持影院的时尚性，在影院运营后根据市场情况每隔几年还要进行二次装修和二次设备更新的投入或改造，加上影院的日常营业成本很大，这让影院的投资回报期很长，因此影院的租金相对于其他商业业态来讲是较低的。
5.电影院的运营稳定性，使开发商有长期的稳定收益。电影院具有较强的抗风险能力，并且能在各种不同的市场状况下持续稳定地运营，包括在几年前的金融危机时期电影院的开发力度与运营水平依然没有下降，这让开发商可以实现长期的稳定收益。
6.电影院的吸引顾客的潜力。电影院有时尚的装修环境，有丰富的不断更新的片源，有不定期的明星见面会和电影首映式，因此电影院有着极强的吸引顾客能力，可以享受较低的租金水平。
7.电影院租户的违约可能性。电影院一般是由大型的连锁企业投资经营，有很强的实力与品牌力，另外电影院本身的一次投资额就很大，因此电影院租户违约的可能性非常小，这可以让开发商大为放心，可以享受较低的租金水平。
8.电影院的特色与差异化运营。根据周边商圈的市场情况、周边人口数量与结构、购物中心的定位与业态组合、开发商给影院的面积与工程条件等，影院公司合理的设置与规划本影院。在装修风格上是否有特色、是否有独特的特效厅及类别、投资额、差异化运营所带来的未来竞争力，以及影院为本购物中心带来的综合性的正效应。
以上是开发商的几点租金定价原则。另外开发商结合于影院的品牌、服务、运营稳定性等进行综合性的比较与评判，最终选定适合于本购物中心的一家品牌电影院作为合作伙伴。
影院公司对电影院租金的定价原则
1.影院所在城市的经济状况。包括城市的级别与主要特征、GDP水平、恩格尔系数、人均可支配收入、总人口等。
2.影院所在城市的电影院市场情况。包括近几年的票房总收入、平均票价、年观影人次，主要竞争的影院情况，未来开业的影院情况等。
3.项目商圈分析。包括周边商业情况分析、周边人口分析、周边竞争影院或潜在未来影院项目分析、交通分析、动线分析等。
4.购物中心情况。本购物中心的定位、商业体量、业态组合、已入驻的主（次主）力店品牌构成、停车情况分析、交通易达性分析等。
5.影院情况。影院的规模、是否有特效厅或其类别、影院的投资总额、营业成本等。
以上是影院公司的几点租金定价原则。影院公司结合上述几点原则进行综合性的系统分析与缜密计算出合理租金，另外影院公司也非常关注开发商的品质、实力、口碑，特别是开发商他本身有哪些成功运营的购物中心案例，最终与这个开发商达成合作伙伴关系。
