产权返租的４种方式
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。
◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。
◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售（专题阅读）价格定高，完成其8%或10%返点。
◆独立产权铺位，真实回报返租。
产权式商铺返租销售关键点
第一：后期的运营管理，这是商业运作的一个灵魂，大家都知道，对销售型的商业来说，第一步是卖出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最终的1/3还是靠最终的运营管理，这为商业后期的增值起到的作用更是至关重要的。一定要有一个专业的运营管理公司来运作后期的运营管理工作，这是比较关键的一点，要把投资运营管理公司从一开始销售的时候就提到台前；
第二：运营管理团队一定不要空架子，整个团队的职责分工，包括它的运营思路和整个后期的招商包括广告位的管理、整个推广，前期整个的思路一定要非常清晰，这种清晰的思路在销售的时候就要告诉投资客在后期怎么样运营推广，怎么样进行统一的管理和统一的业态规划，这样投资客肯定会有信心，这是运营管理后期的主要的思路；
第三：也是比较关键的一点，就是商业运营团队在销售的时候就为招商做好准备，这样投资客买完之后，运营管理公司马上会给他项目源源不断地输送商业客户资源，这是运营管理公司要做的；
第四：是一定要跟各个行业协会做好战略共同和横向联系。我们的百货行业协会、零售协会、娱乐业态的相关协会、步行街商业协会我们前期都要做好相关的联系。
返租需要处理的难点
商家租赁与商铺销售的关系
1、开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售，再将商场整体出租给营运管理公司（策略：开发商自己可以另外的法人成立营运管理公司或雇请有实力的营运管理公司以规避开发商的风险），由营运管理公司统一负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年9%-11%的回报率向业主返还一定金额。
2、发展商作为物业开发者，它既是三者（开发商、营运管理公司、业主）之间的组织者，又是协调者。因此从整体上看，三者之间存在两个基本点与两种关系。
销售风险与回避
1、差价补贴的风险：营运管理公司作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比“批发”的概念），而发展商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。
2、营运管理公司经营不良带来的风险：这是商家经营所带来的风险，也是发展商最为担心的风险。主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金。而发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力就更加大了。
3、返租期满后产权分散带来的风险：分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。发展商在承租期满后，从项目本身营销的角度看，其已经完成了对业主的承诺。但为了更好地实现商业的销售价值，发展商需提前解决好这一问题，不要为将来的商场经营留下后遗症。
原资料名称：商业地产实操案例之返租销售方案
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