目前，裙楼商业物业呈现两极化分布的态势：
成都——很多区域尤其是二、三环路外、主城区外新兴开发的区域，裙楼的空置率达到50％以上，若裙楼有三四层则空置率则更高。
广州——尽管供应量相当大，例如协和新世界芳草园2层共6200平方米；华标广场3层共15000平方米；都市华庭也有20000平方米左右；帝景苑有4000平方米，但都已找到买(租)家，而且售价和租金比原来有所提高。芳草园首层商铺大面积售价超过3万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近3万元/平方米；都市华庭因位处天河北和体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出6万余元/平方米的单价，但仍有保险、电讯类等实力雄厚的公司进驻。
裙楼物业特点
首先，体现在价格上。由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了，所以价格比单体商业物业有优势。
其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。
最后，裙楼是不独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。并且商业裙楼的地段一般都兼顾塔楼功能。
裙楼物业运作方式
裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售；二是分割出来，以租带售；三是走专业市场的道路。
目前，运作比较成功的是走专业市场这条路。发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外，政府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的要求建设相应的专业市场。
当前裙楼物业存在的主要问题
1、缺乏策划，与住宅销售脱节。目前，商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后，既影响了裙楼自身的销售，也影响了住宅的销售。
2、空置率高，供求不平衡。造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等，一段时间凡住宅必有商业裙楼，导致商业裙楼大量出现，商业裙楼高空置率成为困扰发展商一个大难题。
裙楼物业的功能定位和主题定位
要确定裙楼物业的主题，必须先考虑到裙楼的功能定位（专题阅读）：补缺型还是主驱型。裙楼作为整栋建筑的一部分，必须与建筑的其他部分（塔楼）协调共处。裙楼在整栋建筑中的作用，不外乎或是作为塔楼功能的补充，为塔楼的业主服务——即补缺型；或是作为一个引力源，在周围形成一个强大的磁场，从而带动塔楼的租售——即主驱型。如果裙楼和塔楼缺乏内在的关联，则整栋楼的投资效益必不能发挥到最大。但究竟选择补缺还是主驱，要根据区域特点、周围环境及政策导向等因素综合考虑。
目前，商业裙楼以补缺型为主。如商住两用的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。而主驱功能的裙楼，常常做成专业市场、展览中心或主题商铺，吸引投资者的进入，聚集人气财气，造成联动效应，塔楼的销售也就水到渠成。
裙楼主题定位需注意事项
1、地理位置：商业裙楼最重要的因素就是人流和物流。这两个要素具备了，项目就成功了一半。如果地处繁华的商业地段，拥有良好的商业气氛，项目本身的商业价值较高，则在商业定位上的选择范围较广，可以是以大型的商场为主的商业形态，规模较大。若该片区不具备商业气氛，定位上应是以满足居民的基本生活需要为主。
2、周边配套：要根据小区自身和周边（以1000米作为考察范围）物业的配套情况综合考虑采用何种最佳的商业形态，以免同附近商业形成近距离竞争。一般以小型商铺为主。
3、裙楼自身规模：若裙楼自身的规模较大，可以考虑统一规划成大规模的主题式、仓储式商业形态。例如沃尔玛都选在集中规模的小区内；反之，应以随意性的小店面为主。
4、辐射范围内的人流量：商业形态的确定，很大程度上依赖于以该项目为中心的辐射范围内（以500米作为考察范围）的人流量，并以此决定超市或商场的规模大小。
5、项目定位档次：如果住宅定位较高，相应的商业裙楼也要提高档次。万科金色家园的商业裙楼的消费档次与住宅一样都中高收入的白领阶层；而拥有一般消费群体的士多店则集中在普通档次的物业中。
6、业主的消费取向：可以把选择商家的主动权掌握在业主手中，让业主择优选择自己最满意的商家，形成良好的商业氛围，最大程度上满足业主的需要。
7、物业自身类型：物业定位是商住两用楼，则裙楼的商业形态选择应保证住宅居民的日常生活需求；若为高尚写字楼，裙楼可以设商场、娱乐设施、酒店等以服务为主的商业形态。众多的酒楼、娱乐场所包围写字楼就是这个原因。
8、目标客户界定：
1、身份识别——目标客户的可能取向及其占的比例。
2、区域识——目前客户存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛。
3、购买力识别——可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。
4、购买目的识别——购买目的是为了投资、自经营、炒卖还是转租，目的不同，要求也不同。
原资料名称：商业裙楼物业定位分析研究
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