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奥特莱斯的逆袭,会是市区购物中心的新威胁吗?

核心提示: 2017年,全国奥莱呈现跳跃式发展,新开奥莱项目成倍增加。 据统计,入围2017年TOP20的奥莱共创造了408.79亿元,同比该名单上年同期业绩增长19%。其中,上海百联奥特莱斯以45.8亿连续三年高居榜首。

随着消费模式的不断革新、消费习惯和消费场景的升级,以 “新零售”为主的体验式消费模式更加依赖于实体店面,人们重新将目光转向实体商业。特别是以“名品+折扣”的奥特莱斯(专题阅读)(项目招商信息),既能让顾客享受电商价格般的优惠,又能提供心理+物质双重感受的场景化零售。这让奥特莱斯模式异军突起,成为一匹不可小觑的“黑马”。

《奥莱领秀》杂志发布的2017年中国奥特莱斯行业年销售排名前20新鲜出炉,据统计,入围2017年TOP20的奥莱共创造了408.79亿元,同比该名单上年同期业绩增长19%。

一、奥特莱斯为什么“火”?商业地产+生活享受+短途旅游=城市微度假

作为舶来品,奥特莱斯以“名品折扣”为主,通过特色建筑形态设计,形成品牌折扣店名品店、影院、餐厅、休闲娱乐、旅游购物一体的复合式商业中心成为现代商业中的生存常态。

奥特莱斯受欢迎,并不难理解,众多国际知名品牌以难以想象的低折扣让市民的消费有了更多的选择。消费者感受到奥特莱斯的优惠与品质的同时,也在不同的建筑风格中体验到乐趣。综合性奥特莱斯有望成为中国迅速涌现的中产阶级消费升级新导向。

1、奥特莱斯的建筑模式

模式一:封闭式大盒子式

模式二:开放式半步行街式

模式三:开放式全步行街小镇式

2、奥特莱斯发展模式

国内的奥特莱斯呈现出高速发展的态势,这不仅体现在门店数量和规模的增长上,还体现在业态的创新上。奥特莱斯也正在朝体验化、主题化、全业态化和游乐化等多个方向发展。

现在,国内奥特莱斯发展主要有几类模式:

(1)工厂品牌直销集中式

以品牌的国内一级代理商联合销售、品牌直销和工厂直销为主,主要以品牌商通过将传统零售渠道的过季商品或工厂订单商品等集中起来,削减中间加价环节获得很低的折扣,使商品物美价廉,满足消费者的购物需求。

(2)城市奥特莱斯模式

目前,国内城市奥特莱斯项目主要为百货集团旗下的百货项目转型,或由百货集团、房企开发打造。城市奥特莱斯选址一般在市区,与传统意义上的奥特莱斯选址郊区比较而言,有较大的突破与发展。

但城市奥特莱斯项目入驻的品牌多以百货自身品牌资源的折扣店为主,多为休闲运动品牌及男女服装服饰等,品牌总体档次相对传统奥特莱斯项目偏低。

(3)“奥特莱斯+X”模式

“奥特莱斯+X”的模式中,“X”代表的是具有地方资源特色的产业组合。“奥特莱斯+X”的综合模式,是集住宅、商业、商务、产业、旅游等多种业态融合于一体的综合体开发,主体为奥特莱斯,期望以商业带动其他产业。

(4)大型综合体验式购物模式

这是目前奥特莱斯购物中心主要努力打造的商业模式之一,给消费者带来不一样的风情体现,购物就像去旅游放松一样,从心理上赢得消费者的喜爱。

体验式的奥特莱斯除了有令人心旷神怡的设计和视野之外,还配套了相应的中西餐饮、游乐场娱乐、物流中心、商业表演等板块项目,以硬件设施上的时尚、舒适打造一种消费文化,从心理上赢得消费优势,以连片的消费区域扩大顾客的消费需求,加大消费体验程度。

二、奥特莱斯业态竞争趋向白热化

据赢商大数据中心不完全统计,截止2018年,全国已开业、停业、转型、在建及规划的被命名为“奥特莱斯”项目超过了500家。

2017年全国新开业各类奥莱项目46个,较2016年开业数量微增2个,由于项目众多,导致品牌招商难度增大,20多个奥莱项目延期至2018年。

1、从新增项目所在的区域来看

2017年1-12月开出的33家奥莱项目,除华南和港澳台地区发展速度相对较慢,其他地区整体发展相对均衡。

同时,数据表明,除了华东和华北等以前重点拓展区域外,西南区域也开始被重视起来,2017年西南地区开业奥特莱斯6家,新增商业供应量65.62万㎡,成为奥莱新晋热衷进驻区域。

2、从新增项目所在的城市来看

奥特莱斯自进入中国以来,一直以中高端自居,此前重点布局一二线城市,以北京、上海为代表的一线城市及以杭州、武汉、重庆、西安等为代表的新一线城市基本已经实现奥特莱斯全覆盖,二线城市的覆盖率也已超过40%。

2017年开业的城市覆盖范围广泛,其中安阳、贵阳、呼和浩特、兰州、太原、长治、舟山以及遵义均为首次出现奥特莱斯项目。

从这几年奥莱拓展的情况看,由核心城市群向次核心城市群下沉的趋势已经比较明显。

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来自:商业与地产
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