一线城市核心商圈（专题阅读）市场饱和、竞争激烈，商业地产如何谋求更大的生存空间？优质品牌该何去何从？
——转向行业门槛低、中高端消费力密集的“城市副中心”或许是明智之举。这些“城市副中心”享有更多的政策规划红利，营商环境发展向好，同时因居住环境优越而成为新楼盘聚集地，带动中高端消费力转移，商业发展潜力巨大。
以广州为例，近两年核心商圈已少有大型购物中心推出，而曾经的“价值洼地”——白云、番禺等版块，如今却成了新商业项目的聚集地，同时也是新业态、新品牌孵化的重要根据地。
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本报告中，赢商大数据中心选取发展势头强劲、备受外界关注的广州白云区为研究对象，将重点从宏观经济指标、典型商圈及典型项目等角度分析区域发展概况，为行业人士提供决策指导参考依据。
赢商大数据中心根据商圈日均客流量、轨道交通数、购物中心存/增量、购物中心首层租金水平与空置率等维度进行综合考量，将广州白云区划分为9个商圈。
同时，根据商圈知名度及影响力，划分出1个核心商圈；2个次核心商圈；6个潜力商圈。
注：本报告商业项目统计对象为商业面积≥3万㎡的购物中心；“金沙洲商圈”统计范围为广州白云辖区内项目；上表中“商业体量”统计对象包括已开业及拟开业项目；部分典型项目为拟开业项目
一、白云区商业地产市场发展现状：崛起势头迅猛，2018年8家mall计划入市」
白云区处于广州中北部，幅员广阔，区位优越，可实现珠三角经济圈一小时互达，是广州建设国际航空枢纽的主要承载区，也是华南地区快速连接国内外市场的首选之地。人流、物流、资金流、信息流等要素汇集于此。
■ 白云区是广州GDP总量最大的行政区：2017年，白云区GDP总量1782.94亿元，同比增长5.7％；
■ 白云区还是广州常住人口数量最多的行政区：2017年，白云区常住人口达257.24万，领跑广州11区。而高德地图数据显示，白云区实际居住人口已超560万。
2017年，白云区社会消费品零售总额1213.36亿元，同比增长9.0%；城市常住居民人均可支配收入同比增长8.9％。
「一方面，是经济快速发展，人口数量日渐庞大，居民消费能力持续增强；另一方面，却是区域整体商业发展不平衡，大型集中式商业体聚集在白云新城商圈，其余商圈仍有大量中高端消费需求未被满足。」
据赢商大数据中心监测，截至2018年3月31日，广州白云区有22家购物中心开业，总存量近150万㎡。按常住人口257.24万人计算，人均购物中心商业面积已达到0.58㎡，高于广州市平均水平（0.48㎡），竞争日益激烈，经营持续承压。“优胜劣汰”之下，未来优质项目将取得长足发展。
2018-2020年，白云区至少将有10家购物中心入市，新增供应97万㎡，新增商业项目体量大、业态齐全，代表新消费趋势。
随着这批优质购物中心密集入市，白云区商业加速更新换代，商业格局得到重构，一个消费档次更高、体验性更强的“mall时代”正在到来。
1、广州城市商业持续外拓，白云区崛起势头迅猛
近两年广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，已经少有大型购物中心推出，城市商业向周边区域外拓是必然趋势。
据赢商大数据中心监测，2017年广州共迎来12家购物中心开业，为市场带来84.3万㎡商业供应。2018年广州计划开业项目数量及商业规模均呈翻倍的态势——24家购物中心计划入市，商业体量约201万㎡。
从2017-2018广州新开业/拟开业项目区位分布来看，白云区项目数量领跑全市各区，占比达1/3，发展势头强劲。在各项政策规划、重点建设项目加速推进下，白云区交通区位、居住配套、营商环境不断完善，吸引大批名企进驻、人才聚集，中高端消费需求爆发，亟需更多优质购物中心来承载这部分需求。
2、白云商业异彩纷呈，提质升级迈入“mall时代”
目前广州白云区已有22家购物中心开业，总存量近140万㎡。典型项目如百信广场、白云万达广场、5号停机坪购物广场、凯德广场·云尚、同和金铂天地等。
提质升级，成为近两年白云区商业发展关键词。2017年，白云区购物中心增量达26.8万㎡，同比2016年增幅为25.8%；2018年，共8家购物中心计划入市，新增73万㎡供应，为历年来最高，年底全区购物中心存量有望攀升至203.83万㎡。
2017-2018年白云区新开业/拟开业项目具有如下特征：
■ 体量大、业态齐全：近60%的项目体量在8万㎡以上，如12万㎡的区域型购物中心嘉禾金铂天地、百信广场（西区）；
■ 品质高：开发商实力强，其中包括永旺集团、城投集团等知名开发商的项目；
■ 体验性强：注重引进与居民美好生活相关的业态，包括儿童亲子、休闲娱乐、家居生活、文创艺术等。
这些优质项目的密集入市，预示着白云区商业将进入以消费档次更高、体验性更强的购物中心所占主导的时代，“钱景”不容小觑。
