北京商业“降密度”的发展和规划，使得众多房企将投资目光转向城市新兴区域。
据赢商大数据中心监测，截至2017年12月31日，北京9大潜力商圈（专题阅读）的商业项目共计30个，体量近250万㎡；2018-2019年拟开业项目近10个，占全市计划供应的一半，预计新增体量约70万㎡。
以北京城市的量级来看，其商业容纳空间仍足够大，潜力商圈将逐步扫除新兴区域的商业盲区，成为周边住宅区家庭客群到访的消费场所，同时吸引大量职住分离型中高端白领客群，从而在外围城区形成商业副中心。
一、北京潜力商圈发展特点
北京城市商业商圈经历了“少商圈-多商圈-均衡商圈-向五环及周边辐射商圈”发展的局面，目前已基本改变了过去的“东重西轻、北重南轻、内重外轻”的商圈状况。
同时，伴随着政策红利、轨道开通、城市外拓，北京四环外形成并崛起不少潜力商圈。
❶ 多集中在四环外，北京南部区域
目前，北京的核心商圈集中在城市的东北部，而南部依托于政策扶持，出现大量潜力商圈，并不断根据市场调整自己的定位，逐渐细分为多个商圈。
如大兴区“十三五”商业发展规划打造西红门城市休闲商业中心、旧宫商业区等新城级商业区，故衍变出西红门、黄村、亦庄、天宫院和旧宫等商圈。
❷ 主力店支撑，商圈联动效应蓄势待发
潜力商圈的主力项目多为区域或社区型定位，“头部效应”明显，支撑并引领商圈的商业发展，随着更多优质差异化项目的落地，将形成整体的联动效应，商圈的消费结构也进一步由“输出型”向“吸纳型”转变。
❸ 抢流主城区，新业态成聚集之势
北京商圈逐渐从垂直型分布变为扁平化，同时形成主商业中心、副商业中心、社区商业中心、特色商业街区的框架体系，商业空间结构日趋合理。
潜力商圈崭露头角，在业态组合上具有某些创新因素，如聚集【盒马鲜生】【超级物种】【7FRESH】【京东之家】等新零售品牌，在吸纳客流的同时，直逼传统商圈进化。
注：本报告商业项目统计对象为商业面积≥3万㎡的集中型零售物业，包括购物中心、商业街区等，不含专业市场、文旅项目（下同）
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二、北京典型潜力商圈解读
1、旧宫商圈：逆袭的“城乡结合部”
大兴区的旧宫商圈位于南四环和南五环之间，北边挨着丰台区和朝阳区，处在三个城区交界的位置。东侧有京沪高速，西侧有主干道德贤路，还有与5号线、10号线相连的亦庄线贯穿南北，交通的便利性增加了旧宫商圈与周边商圈的多样互动。
区域整体产业结构的升级调整，使得商圈近几年吸引了万科、富力等企业进驻。目前，商圈商业存量超50万㎡，量级位于北京潜力商圈之首。
（1）商圈业态组合
随着经济迅速发展，旧貌换新颜的旧宫商圈承载南城发展过程中，大量的产业和人口聚集需求。迎来的一大批刚需和改善的选房置业者，也正是商圈的主流消费客群。
于此，新开业的住总万科广场、世界之花假日广场更关注消费者购物过程中的交互体验，多元化的业态在一定程度上缓解了旧宫商圈消费升级的压力。
（2）商圈市场表现
目前，商圈的商业各有特色，如住总万科广场定位中高端社区商业，在产品质量与购买上更精品化、便利化，目标群体为周边都市中产阶级；32万㎡的世界之花假日广场则为城市综合体，一部分体量用于“婚庆主题”运营，是商圈差异化商业的重要补充。
这两个新开的项目表现亮眼，其中，世界之花假日广场打造集食、尚、玩、文、旅于一体的一站式主题商业公园，在2017年12月23日开业当天，客流量达26万人次；住总万科广场在开业时则实现了100%的出租率、98%的开业率。
（3）赢商大数据点评
作为大兴区“十三五规划”发展的新城级商业区，旧宫商圈将快速完成从刚需向改善的过渡，而改善需求则需要优质商业、引进更多新零售等体验式业态来支撑人们的娱乐休闲需求。
商圈的曲艺、戏剧、杂技、手工艺等传统文化曾经相当发达，可利用“老字号”、“会人馆”等文化资源打造特色商业，而集黄金珠宝、婚纱礼服、婚宴酒店、婚宴拍摄于一体的礼记喜唐购物中心将在2018年正式开业，其特色主题契合南城消费升级的潮流。
不过，美中不足的是，目前商圈内的商业分布还较不均匀，一些旧的商业项目面临迭代升级，部分并没有公共交通可以直达，这是未来需要解决的问题。
（4）典型项目解读
北京住总万科广场：京南首个绿色生态购物中心
北京住总万科广场是继悦荟万科广场、长阳半岛广场后，北京万科的第三个大型商业项目。项目定位精致生活引导者，不仅填补了京东南片区的商业空白，还在商业地产业务上实现了诸多创新和突破：贯穿绿色生态的理念及奇幻精致的主题。
■ 品牌引进
住总万科广场引进120余家品牌，近50%为首次进入京东南地区，包括【卢米埃影院】【GAP Factory Store】【奥力健身】【NEW LOOK】【纽约国际儿童俱乐部】等，其提升了旧宫商圈消费者的生活品质。
项目是区域首家实现100%餐饮明厨亮灶的购物中心，餐饮业态占比高达32%，融合了八大精品菜系，典型品牌包括【云海肴】【炊二哥】【玛雅铁板烧】【千纸鹤日本料理】等，为顾客提供一站式都市休闲生活的体验。
■ 规划运营
项目规划实现了多个“首创”：京城首家空中生态动物乐园、区域首个社区服务主题空间、区域首家绿色无霾生态概念购物中心、区域独创巨型阳光中庭等。住总万科广场采用自然光、太阳能、新风除霾、雨水回收利用系统、公租自行车租赁站点、新能源汽车充电设施，体现天地融合、环境共生设计理念。
此外，项目以“垂直街巷生活”为建筑设计、“爱丽丝梦游仙境”为空间设计，并打造屋顶生态空中花园，开业当天吸引客流量13.6万人次，营业额破600万元，累计会员数量超18000人。
