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北京9大潜力商圈存量/客群/经营深度报告丨赢商大数据

核心提示: 北京城市商业商圈逐渐从垂直型分布变为扁平化,崭露头角的潜力商圈将直逼传统商圈进化!

北京商业“降密度”的发展和规划,使得众多房企将投资目光转向城市新兴区域。

据赢商大数据中心监测,截至2017年12月31日,北京9大潜力商圈(专题阅读)的商业项目共计30个,体量近250万㎡;2018-2019年拟开业项目近10个,占全市计划供应的一半,预计新增体量约70万㎡。

以北京城市的量级来看,其商业容纳空间仍足够大,潜力商圈将逐步扫除新兴区域的商业盲区,成为周边住宅区家庭客群到访的消费场所,同时吸引大量职住分离型中高端白领客群,从而在外围城区形成商业副中心。

一、北京潜力商圈发展特点

北京城市商业商圈经历了“少商圈-多商圈-均衡商圈-向五环及周边辐射商圈”发展的局面,目前已基本改变了过去的“东重西轻、北重南轻、内重外轻”的商圈状况。

同时,伴随着政策红利、轨道开通、城市外拓,北京四环外形成并崛起不少潜力商圈。

❶ 多集中在四环外,北京南部区域

目前,北京的核心商圈集中在城市的东北部,而南部依托于政策扶持,出现大量潜力商圈,并不断根据市场调整自己的定位,逐渐细分为多个商圈。

如大兴区“十三五”商业发展规划打造西红门城市休闲商业中心、旧宫商业区等新城级商业区,故衍变出西红门、黄村、亦庄、天宫院和旧宫等商圈。

❷ 主力店支撑,商圈联动效应蓄势待发

潜力商圈的主力项目多为区域或社区型定位,“头部效应”明显,支撑并引领商圈的商业发展,随着更多优质差异化项目的落地,将形成整体的联动效应,商圈的消费结构也进一步由“输出型”向“吸纳型”转变。

❸ 抢流主城区,新业态成聚集之势

北京商圈逐渐从垂直型分布变为扁平化,同时形成主商业中心、副商业中心、社区商业中心、特色商业街区的框架体系,商业空间结构日趋合理。

潜力商圈崭露头角,在业态组合上具有某些创新因素,如聚集【盒马鲜生】【超级物种】【7FRESH】【京东之家】等新零售品牌,在吸纳客流的同时,直逼传统商圈进化。

注:本报告商业项目统计对象为商业面积≥3万㎡的集中型零售物业,包括购物中心、商业街区等,不含专业市场、文旅项目(下同)

 

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二、北京典型潜力商圈解读

1、旧宫商圈:逆袭的“城乡结合部”

大兴区的旧宫商圈位于南四环和南五环之间,北边挨着丰台区和朝阳区,处在三个城区交界的位置。东侧有京沪高速,西侧有主干道德贤路,还有与5号线、10号线相连的亦庄线贯穿南北,交通的便利性增加了旧宫商圈与周边商圈的多样互动。

区域整体产业结构的升级调整,使得商圈近几年吸引了万科、富力等企业进驻。目前,商圈商业存量超50万㎡,量级位于北京潜力商圈之首。

(1)商圈业态组合

随着经济迅速发展,旧貌换新颜的旧宫商圈承载南城发展过程中,大量的产业和人口聚集需求。迎来的一大批刚需和改善的选房置业者,也正是商圈的主流消费客群。

于此,新开业的住总万科广场、世界之花假日广场更关注消费者购物过程中的交互体验,多元化的业态在一定程度上缓解了旧宫商圈消费升级的压力。

(2)商圈市场表现

目前,商圈的商业各有特色,如住总万科广场定位中高端社区商业,在产品质量与购买上更精品化、便利化,目标群体为周边都市中产阶级;32万㎡的世界之花假日广场则为城市综合体,一部分体量用于“婚庆主题”运营,是商圈差异化商业的重要补充。

这两个新开的项目表现亮眼,其中,世界之花假日广场打造集食、尚、玩、文、旅于一体的一站式主题商业公园,在2017年12月23日开业当天,客流量达26万人次;住总万科广场在开业时则实现了100%的出租率、98%的开业率。

世界之花假日广场专攻精众精品,打造稀缺专属业态特色

图片来源:世界之花假日广场

(3)赢商大数据点评

作为大兴区“十三五规划”发展的新城级商业区,旧宫商圈将快速完成从刚需向改善的过渡,而改善需求则需要优质商业、引进更多新零售等体验式业态来支撑人们的娱乐休闲需求。

商圈的曲艺、戏剧、杂技、手工艺等传统文化曾经相当发达,可利用“老字号”、“会人馆”等文化资源打造特色商业,而集黄金珠宝、婚纱礼服、婚宴酒店、婚宴拍摄于一体的礼记喜唐购物中心将在2018年正式开业,其特色主题契合南城消费升级的潮流。

不过,美中不足的是,目前商圈内的商业分布还较不均匀,一些旧的商业项目面临迭代升级,部分并没有公共交通可以直达,这是未来需要解决的问题。

(4)典型项目解读

北京住总万科广场:京南首个绿色生态购物中心

北京住总万科广场是继悦荟万科广场、长阳半岛广场后,北京万科的第三个大型商业项目。项目定位精致生活引导者,不仅填补了京东南片区的商业空白,还在商业地产业务上实现了诸多创新和突破:贯穿绿色生态的理念及奇幻精致的主题。

■ 品牌引进

住总万科广场引进120余家品牌,近50%为首次进入京东南地区,包括【卢米埃影院】【GAP Factory Store】【奥力健身】【NEW LOOK】【纽约国际儿童俱乐部】等,其提升了旧宫商圈消费者的生活品质。

项目是区域首家实现100%餐饮明厨亮灶的购物中心,餐饮业态占比高达32%,融合了八大精品菜系,典型品牌包括【云海肴】【炊二哥】【玛雅铁板烧】【千纸鹤日本料理】等,为顾客提供一站式都市休闲生活的体验。

位于住总万科广场B1的【Bravo YH超市】是永辉的精品超市品牌

图片来源:赢商网

■ 规划运营

项目规划实现了多个“首创”:京城首家空中生态动物乐园、区域首个社区服务主题空间、区域首家绿色无霾生态概念购物中心、区域独创巨型阳光中庭等。住总万科广场采用自然光、太阳能、新风除霾、雨水回收利用系统、公租自行车租赁站点、新能源汽车充电设施,体现天地融合、环境共生设计理念。

此外,项目以“垂直街巷生活”为建筑设计、“爱丽丝梦游仙境”为空间设计,并打造屋顶生态空中花园,开业当天吸引客流量13.6万人次,营业额破600万元,累计会员数量超18000人。

图片来源:新华网

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