3、广州大道北商圈：竞争激烈，未来着力点在于调整升级
广州大道北商圈（专题阅读）属白云山东组团，坐拥白云山和南湖两大天然资源，以及地铁三号线延长线，是近年来楼市发展最为迅速的区域之一。商圈内云景花园、怡新花园、合一国际、云山熹景、颐和山庄等30多个中高档楼盘林立，常住人口数量达70万。
（1）客流画像及市场表现
广州大道北商圈由城乡结合部发展起来，主要消费群体是周边社区居民以及周边省级医院机构的医护人员，而由于外来人口数量庞大、客群层次参差不齐，消费垂直分化较明显。
目前商圈内存在超市、百货、购物中心等多元商业形态，客群定位趋同导致市场竞争激烈。
截至目前，广州大道北商圈购物中心存量21.8万㎡。除同和金铂天地外，其余项目已运营时间在8年以上，硬件设施陈旧，业态丰富度、品牌新颖度有待提升。
同和金铂天地为金铂商业旗下项目，前身是同和金铂广场，2017年重装开业。在此轮调整中，该项目对品牌组合进行“大换血”，全新引入158个品牌，实现了客流量同比增长28.3%、同类品牌营业额同比增长53.4%的良好成绩。
（2）商圈展望
作为广州新中轴线北延段，广州大道北聚集了越秀、恒大、金茂、佳兆业、远洋、珠光等品牌房企，此前拍出的多宗高溢价地块项目也相继面市，预计将新增近10万中高端居住人口，未来片区“城央高端住宅区”功能将进一步凸显。
从2017年广州市以及白云区的工作报告来看，广州大道北片区暂无重大规划布局。相比白云新城、嘉禾望岗等热点板块，广州大道北未来基建、产业发展空间相对不及上述区域。
据赢商大数据中心监测，广州大道北未来3年无新增购物中心供应。未来商圈发展方向在于存量项目改造、业态调整、品牌更新，使之适应消费升级需求，最大限度吸引周边社区消费客群。
（3）典型项目解读
广州同和金铂天地：商圈内唯一地铁上盖购物中心
2017年，全新升级的同和金铂天地亮相。项目全面调整动线，将B1层与地铁3号线同和站打通，成为广州大道北商圈唯一的地铁mall；并全面升级品牌组合，纳入更多体验业态和精致时尚品牌，打造成业态更齐全、品质更高的综合型购物中心，满足中高端消费需求。
■ 规划设计
升级空间体验，以环形动线、20米挑高中庭、9200㎡生态主题街区、8663㎡全客层亲子娱乐天地等为特色，为消费者营造愉悦的购物氛围，延长消费者停留时间。
■ 品牌引进
在本轮调整中，项目优化业态配比为：零售31%、餐饮24%、生活配套30%、娱乐15%。
具体如：降低零售业态比例，同时新引进马克华菲、卡宾、百丽、新秀丽、DILI、CK等中高端零售品牌；汇聚46个高人气餐饮品牌，如星巴克、探鱼、蛙小侠、奈雪の茶等；将自营品牌SUPER苏铂超市升级为“生活大城堡”，以全品类高品质商品驱动消费。
- 云智库点评 -
改造后的同和金铂天地交通优势明显，且无论是规划设计，还是品牌业态组合，在商圈内均具有较强差异化，未来客流、业绩发展值得期待，将有望成为商圈内消费人群首选的休闲购物场所。
三、白云区商业发展整体展望：提质升级，向地铁沿线发展
在未来很长的一段时间内，“提质升级”仍是白云区商业发展关键词。
■ 在“内忧外患”的双重夹击下，区域内运营时间较长的项目，应注意改善项目硬件设施，同时加大品牌更新力度，为项目注入新活力。
■ 随着更多精英人士在白云区安家落户，白云区商业的社区性、家庭性将得到进一步彰显。这群消费主力军的消费力强，追求品质生活和个性表达、社交互动。未来商圈内项目对精品超市、特色儿童培训、新奇儿童体验、高人气餐饮等业态将有更大的招商需求。
■ 为延长消费者停留时间、提升客群黏性，各商业项目除加大体验式业态比重外，还可考虑通过打造原创主题街区、引进时下热门的IP主题展、举办特色营销活动等创新举措引领潮流。典型如百信广场，在2017年圣诞节期间举办国粹文化节，吸引了150万线上直播观众关注，有效拉动项目客流。
在地铁轨道交通的带动下，嘉禾、石井、太和、龙归等商圈对商业项目的容纳力越来越强。向地铁沿线发展成为未来白云区商业的重要特征。
■ 典型如深耕白云区14年的金铂商业，旗下购物中心（清湖金铂广场、龙归金铂广场、夏茅金铂广场、同和金铂天地，以及2018年将开业的嘉禾金铂天地、2019年将开业的太和金铂天地）均沿广州地铁三号线布局，已开业项目运营情况良好，平均出租率达96%。
■ 广州城市轨道交通最新规划显示，白云区将新增27座地铁站，位于全市各区之首。这将利好地铁站点周边区域成为更多新项目、新业态、新品牌的落地首选。
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