2.根据客户需求落位，对原静态一房一价表进行动态修正：
（1）房型价差修正
房型落位情况：
总体需求：一房：1:3.8 >二房：1:2.86 >三房：1:2.5
二房排序：B> G > A =C>D
三房定价：E≈D（由于3房原先的报价为最低）
注：开放示范单位后，客户通过现场体验，房型的需求排序产生了很大的变化。
（2）马路噪音修正
Ｂ幢相对A幢离主干道成山路较近，B幢所有E和G房型噪音影响大
（3）空调噪音修正
商铺顶层平台皆放置有大功率空调外机，但B幢E、G房型北窗紧贴着商场空调外机，因此其受影响较大。（A幢离空调外机位置有43m的距离，不考虑设定该系数）。
说明：
1、低区价差较大，中区和高区基本相同，次顶层较受欢迎，其差价便增加，而顶层价格次之。
2、由于本项目1－3层（总高16.6m）为商铺，住宅南面多为6层公房，采光日照通风不受影响，因此楼层价格的差异可相对其他个案更小，价差主要表现在视野的开阔性上。
综合以上分析：此楼层价差能够更均衡去化所有楼层的房源。
房型价格范围
（4）价格结论
在前述因素依据客户落点进行需求动态修正后，结合约12626-14824元/平米左右的价格区间，按套定价后，生成的均价为：13455元/平方米(此价格开盘（专题阅读）销售率预计80%左右)
（5）价格意义
完成开盘销售率70-80%，6月底清盘算；树立区域阶段性价格新标杆，继续领跑市场，依托产品力积极开拓价格上升空间，既为新里程一期打开了价格上升空间，又为万科（专题阅读）后续项目奠定价格基础。
原资料名称：万科住宅与商业定价模型解析
下载地址：http://down.winshang.com/show-73030.html
