18个新一线城市630家购物中心|表现抢眼的有……

2017年07月27日09:58
核心提示: 新一线A类城市项目发展向好,B类城市项目表现平稳,C类城市项目下行压力明显;西南、华北领先,东北、西北滞缓……


1、城市/商圈/体量分析

(1)新一线A类城市项目发展向好,B类城市项目表现平稳,C类城市项目下行压力明显

项目综合发展指数=运营表现+城市商业能级+所处商圈专题阅读)级别与消费力+消费人流+所属开发商综合实力+赢商数据库年度浏览数据与互联网热词搜索量

整体来看,新一线城市商业发展正逐渐拉开差距:A类城市项目综合发展指数为71.9,高于基准线21.9,整体发展上扬;B类城市项目高于基准线9.4,表现较为平稳;C类城市项目恰好“踩线”,下行压力较明显。(注:以50为基准线,高于50为上行区间,低于50为下行区间;指数数值越大,项目整体发展越向好,下同)

(2)西南、华北领先,东北、西北滞缓

从区域间发展差异来看,华北、西南在京津冀、国家西部战略等政策带动下,新一线城市商业发展较领先于其他区域;华中、华东在中部崛起、长三角城市群协同发展的促进下,商业发展增速明显;

东北、西北整体经济增长较乏力,且零售商长期仅把沈阳、西安两大新一线城市视作“北上”的唯一战场,使得东北、西北地区品牌渗透速度较滞缓,商业发展落后于其它区域。

(3)武汉、南京、成都、天津、重庆项目表现抢眼

武汉、南京、成都、重庆、天津位列第一梯队,项目综合发展指数均在71及以上;一线城市人口饱和前提下,当地政府对人口流入量的控制,使得更多偏远、落后地区的人口被导入到南京、成都、重庆、武汉等新一线核心型、枢纽型城市,城镇化进程的不断深化也将在未来为此类城市创造更多的人口红利;

沈阳、杭州、西安项目综合发展指数在62-64区间,位列第二梯队;其中,杭州受商务出行、休闲旅游、会议会展等需求驱动,商业市场前景趋好;西安在“一带一路”战略促进下,再次站到对外开放的前沿地带,商业发展将明显增速;

厦门、宁波、青岛、郑州位列第三梯队,项目综合发展指数在50-54区间,这类城市相对缺乏高品质物业,国际品牌进驻受阻是其商业发展症结所在。

(4)核心商圈中小型项目发展趋好;非核心商圈大型项目发展高于预期

整理来看,核心商圈5-15万㎡的中小型项目综合发展指数在72及以上,表明市场对核心商圈“小而美”项目的发展持更为乐观、向好的态度;

非核心商圈20万㎡及以上的大型项目综合发展指数高于基准线13.3,随着核心商圈商业发展逐渐饱和,短期内非核心商圈将面临大体量新增供应压力;但由于现阶段开发商对项目精细化运营关注度不断增强,在租户结构与品质、商场服务等方面得以优化与提升,使得非核心商圈大体量项目整体发展高于预期。

2、业态组合与创新分析

(1)零售平均占比高达70%

TOP30中,因大多项目定位中高端,零售占比平均高达70%,占绝对主导地位;虽然体验业态能够吸引客流,但购物中心高销售额需要优质零售品牌来支撑;零售业态界定:包含服饰、美妆、珠宝、箱包、配饰、百货、奢侈品等,不含儿童零售、文创零售、生活服务零售类,下同)

最新数据显示,2017年中国奢侈品市场将逐渐复苏,销售额预计达760亿美元,成为全球第二大奢侈品市场,未来5年内或将超越美国成全球最大奢侈品市场。随着奢侈品市场回暖,预计未来中高端定位购物中心零售占比将有望小幅攀升。

(2)零售占比与商圈级别“正相关”,与项目体量“负相关”

TOP30中,越靠近核心商圈,体量越小,零售占比越高;越远离核心商圈,体量越大,零售占比越小,整体呈现“零售占比与商圈级别正相关,与项目体量负相关”特性;

原因在于,新一线城市核心商圈消费能力高,零售消费需求强劲;非核心商圈受消费水平、客流等限制,多数大体量项目靠餐饮、娱乐等体验业态带动销售。

来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:商圈 业态组合 潮流集合店 设计师品牌 文创业态
运营管理
相关干货
相关资料