4、餐饮自身也在转型
除购物中心本身的动荡，餐饮（专题阅读）本身也经历着转型和洗牌。老牌餐饮正被全面逼退，探鱼、绿茶等“老菜+ 新理念”的新餐饮，开始崭露头角。
同时，餐饮的种类、店铺虽多，却也逃不开二八定律的魔爪——20%的餐饮品牌，网罗了80%的消费者。
因为餐饮选择太多，消费者反而不知该如何选择，最简单的方法就是直接选择常看到的品牌。而在移动互联几乎占据人们全部信息渠道的今天，只有少数会经营、懂营销的品牌能出现在消费者视野。也就是那20%的餐饮品牌。
这些品牌正是商场餐饮品牌的主力，商场拿下这20%餐饮品牌，就能收获80%的客流。
也就是这20%，因为更符合时代特征，有天然吸引资本的潜质，有了资本做后盾，便开始快速扩张，但其中部分品牌，因为没在供应链、管理、品质等方面做好准备，又急速死亡。
就像水货餐厅的株洲门店，从开业伊始五万多日流水到关门，只用了短短4个多月。生而灿烂，死得也快。
二八定律中的这个“二”，就在这个餐饮快速洗牌的阶段不断轮换，商场餐饮的关店率也就居高不下了。
五、商场与餐企的新博弈
既然购物中心和餐企都在转型，那么，此前双方已经实践出来的、相对稳定的“契约”，自然在这个天平两端不断更换砝码的时候，左右失衡，无法“续约”。
1、商场无奈涨租
在巨大的经营压力下，购物中心只能不断提高商铺租金，即使这会得罪日子并不比自己好过的餐企。
2016年第一季度，除深圳外，北京、上海、广州、天津购物中心首层租金均有所上涨：
北京，897.5元/平方米/月，环比微涨0.2%；
上海，核心商圈环比上涨0.3%，至48.6元/平方米/天，非核心商圈环比上涨0.1%，至17.0元/平方米/天；
广州，核心商圈轻微下滑，非核心商圈明显上涨，平均704.1元/平方米/月，环比微升0.3%。
2、硬件过时
当然，商场也没有束手就擒，而是开始探索转型，从大而全，向年轻、休闲风、主题化发展。
购物中心集中爆发在2010~2014年，一些老购物中心设计建成在2009年左右，当年的经营风格、理念，与现在相去甚远，人流动线、上下水等硬件设施设计，已经不适于对此要求甚高的餐企。
而要购物中心进行大规模整改，几乎不可能，小修小补又无法从根本上解决问题。
3、餐企被逼出走
受到了战略重视，却没能在战术上得到对等的优待，餐企对购物中心一边增加餐企比重，一边涨租却无法解决实际问题，意见甚大。
加上很多购物中心还保持着地产商惯有的强势姿态，大到要求捆绑进驻的招商（专题阅读）政策，将顶层最难招商的位置“留给”餐饮，小到停车优惠、积分等，都让很多餐企诟病。
购物中心的号召力、影响力、背书能力都在下降，餐企经营利润也持续下降，但却要负担更多租金、继续在不好的铺位卖力吆喝，众多餐企不想再为购物中心打工，开始从购物中心撤场。
而购物中心为了保持人气，仍需继续扩张餐饮板块，只能降低对餐企品牌的进驻标准，购物中心对餐企的背书能力再次降低，进而走入恶性循环。
4、餐企的应对
就在这样内忧外患的情况下，却依然有20%~30%餐企实现盈利，一些餐企甚至保持天天排队，日日爆满。比如绿茶、外婆家，更甚如黄记煌，街边店不断迁入购物中心。
“事实上黄记煌很多玩法都跟随市场不断在变，包括菜品设置、视觉形象、选址等，一直在尝试新玩法。”面对频频“变心”的消费者，黄记煌创始人黄耕的方法，是跟着市场一起玩起来。
黄记煌不仅创新出至今不过时的“无油烟、无厨房、无厨师”焖锅，还不断改良菜式、形象等，风格年轻。
在大家纷纷撤出购物中心的时候，黄记煌凭借极符合新商场风格的玩法、有噱头的特色，反而把过去的街边店，都开进了购物中心。
也就是说，现在的困境并不是无解，而是很多餐企没找到正确的方法。
同时，不少新开业的购物中心也开始重新审视自己与餐企的关系，对餐企的免租金或补贴装修等促销活动正逐渐增多，而且效果尚佳，这些商场与餐企的关系，由此得到了较好的平衡。
可以预见，当餐企洗牌基本完成，而地产慢慢趋于市场化，天平双方力量渐渐对等，购物中心会在硬件（人流动线设计、上下水等）、软件（活动推介、优惠力度等）上，将给予餐企更多支持。
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