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深度好文|一篇文章说透商业存量改造

核心提示: 全国有4.3亿㎡被低估的存量商业资产?我们拿什么来拯救……

❶ 存量房时代

由于有限的土地资源,尤其是核心区域,中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是,一座城市的房屋供应(住宅、非住宅)存量房交易量已经超过新房交易量。按照这个指标来看,现代的发达国家几乎毫不例外都处在存量房时代。

以美国住宅为例,美国每年房屋交易500万套,但满足500万套住房需求的90%是二手住房,新房只满足需求的10%左右。而中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段,最终走到以存量房交易为主的时期。

一线城市大多已进入存量房时代,特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式。

2007年前后,城市存量规划的趋势开始明晰,彼时深圳新一轮总体规划成为了全国第一个从增量到存量的总体规划。

2011年,我国的城市化水平开始超过50%,增量和存量的比例发生了明显的变化,城市规划已经进入存量规划。

2013年,上海的新一轮总体规划开始立项,其中明确了土地零增长的要求。从此,存量规划成为城市规划行业的一个重要话题。

2014年,全国城镇化会议提出的六个大目标,全部是关于存量。

2015年以后,城市正式进入内向增长模式。

这个逻辑下,会有更多城市不得不去研究城市更新,诸多大型开发商和房地产基金都在内部着手存量改造这一战略,包括万科集团、首开地产、高和资本等。

经初步统计全国有4.3亿㎡被低估的物业面积,其中一些是硬件老旧或是运营能力有限,但是对于投资商而言却是很好的投资机会。

❷ 什么是存量?  

任何资产一但建设完成(包括城市、道路、管线,高架桥等),就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的,也是要创造价值。

❸ 存量改造的特点

改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目,由于周期相对较短,在市场上更为热门,其中小型更新项目一般仅通过物业内部的装修改造,来快速提升租金价值;中型更新项目则是调整物业的初始规划和使用属性,例如商场改办公楼,办公楼改长租公寓等。


一、存量改造后的三种主流业态运营

1、写字楼的运营

(1)自持写字楼

与零售商业相比,写字楼市场受互联网的冲击较小,需求增长较稳定,且管理及运营成本较低,因此近两年将商场改为写字楼(俗称“商改写/办”)或者将老写字楼翻新,成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。

在这类改造项目中,除了赋予旧建筑新的功能和适用性,提升运营水平也是改善经营状况、提升经营性现金流的重要因素。

对于改造后的写字楼,如果是自持物业,可以办公社群为主导,通过聚集产业生态链上的不同企业,创造交互空间,从而提升空间利用率、办公效率以及品质氛围。


(2)长租写字楼

除了自持写字楼的改造运营,一些嗅觉敏锐的资本也开始长租写字楼,通过简单装修提升物业租赁价值,并面向下游客户出租物业获得收益,类似于“二房东”和“三房东”的合作模式。

而在这类模式中,有充裕可租房源的“二房东”如能与擅长空间运营的“三房东”建立深度合作,“二房东”能尽快出租物业,“三房东”可批量获取房源从而可将主要精力集中于空间本身的运营,双方可以实现资源优势融合与互补,无疑是双赢的选择,也可以提升整个物业的运营水平。

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来自:业与地产、智信资产管理研究院、乾立基金
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关键词:存量改造 轻资产 租金 凯德望京 上海新天地 佛山岭南天地 天津和平大悦城
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