三、存量改造案例分析
以下通过改造后的物业类型进行分类：
1、商业项目改造
对传统商业零售地产来说，由于电商的强烈冲击下，目前正在历经寒潮，这也加速了商业零售地产的转型和改造。消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，这就需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所。因此，商场的改造和运营管理，成为盘活存量资产的关键。
（1）凯德望京：办公楼改购物中心
原状
收购望京项目时，出地三层，凯德调整的方面是，将原本打算做办公的塔楼调整为购物中心。
改造方案
运营10年之后，望京项目在今年进行了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。然而，比提升硬件更关键的是软件的升级，它考验的是运管团队的敏锐度和节奏感。
此前，望京项目的6-7层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层面积增加了四五个品牌。
运营年限长，租金逐渐升高，租户对消费频效也会有更高要求，凯德会考虑业态和品牌的丰富度，尽量控制店铺不要太大，扩大顾客的选择面；同时保证商场的活力，使得顾客在购物时，视觉上、触觉上有互动。
10年时间看似很长，但按商业地产3年一个周期来看，不过短短三个周期，在头一个周期，主要是确定商场的定位和运作，第二三个周期，则可以更好地对这个商场进行把控。
新加坡凯德商用一直以商业轻资产（专题阅读）运作见长，输出品牌和管理。凯德商用目前的项目，很多都由收购得来，不可避免地要涉及存量商业项目的改造。
（2）上海新天地：老建筑变地标性商业区
原状
原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。坐落于上海卢湾区，处于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。是一个成熟的商业地段。毗邻”中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑物需要保护，同时，“一大”周围不能建高层建筑物。
改造商
瑞安集团
改造方案
以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。
改造成果
最终新天地成为了以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。并且以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。成为上海市地标性商业区。
（3）佛山岭南天地：华南“新天地“，历史文化建筑群改建综合商业区，变新旅游地标
项目位置
位处佛山市中心禅城区的核心位置─祖庙片区，毗邻全国有名的国家级文保单位东华里，坐拥全城景仰的崇高地位，号称中国极少数典藏深厚历史底蕴的传统富人区。
改造商
瑞安集团
原状
项目位于佛山祖庙东华里片区，总建面达150万平方米
改造成果
目前是佛山最大型的改造项目，涉及零售物业、住宅、办公楼、公寓和酒店等多种物业类型。至2016年，经过9年的开发，东华里片区焕然一新，成为华南极具知名度的商业及文化旅游地标。目前，该项目仍在持续的开发中，预计2020年完成。
改造时间
2008年2月28日
改造方案
没有照搬上海新天地及该公司在内地其他项目的设计模式和理念，而是运用现代化的手法改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑。祖庙东华里整个古建筑群以“修旧如旧”的方式进行修葺、利用。
（4）上海金桥·佳邻坊：陈旧业态驱使产业升级
项目位置
位于浦东新区金桥镇中心，金高路佳乐路，紧邻金桥市民文化广场及阳光欧洲城、阳光国际公寓等中高端住宅小区，周边社区成熟，1.5公里范围拥有成熟社区人口10万人，消费人群中产以上比例占40%。
原状
原新金桥商业中心，项目由阳光欧洲城集团开发，于2006年首次开业，总建筑面积约5500㎡，地上商业共2层，地下一层停车场，车位约100个。并成功吸引了廊亦舫、家得利超市、爱婴室母婴生活馆、鼎御咖啡、来音琴行、春瑞教育等品牌入驻。
但经过几年的发展，周边的商业竞争日趋激烈。面对消费者对于更加精致舒适的购物环境和多元化购物体验的要求，建筑风格略显陈旧、业态配置相对单一的新金桥商业中心项目疲态尽显。
改造商
天华迈卓商业管理公司
改造方案
面对周边大型购物中心的强势竞争，应精准锁定小体量商业便利性、休闲性、消费频次高等独特优势，采用差异化的品牌配置，多元化的业态组合，与大型综合购物中心相得益彰，共同打造金桥镇全新的文化、休闲、娱乐、商业核心区。
基于此，迈卓将此项目定位成精致型社区邻里中心，并正式更名为“金桥·佳邻坊”，项目将着力以开放式的空间形态，时尚的建筑外形，主要业态涵盖餐饮、生活服务、零售、亲子等，为消费者提供休闲、舒适、趣味、轻松的环境体验。
施工时间已在2015年8月底开始，2016年5月底整体开业。
（5）天津和平大悦城：老字号输入运营管理新模式
原状
位于天津市和平区南京路商圈，原为天津的老字号商场津汇广场
改造商
大悦城地产
改造方案
改造后项目总建筑面积达18万㎡，商业运营面积近7万㎡，拥有地上六层，地下一层，是营口道地铁站的上盖物业。进行了内部建筑改造，设置了两个“飞天梯”，留出中庭退台式共享空间，使项目焕然一新。
在经营上，将引入大悦城主题街区产品线，打造符合定位的全新街区产品，提供极致互动体验，“六楼”、“超级工厰”、“Hi内”等主题街区均为商圈首创。
大悦城地产并未投入资金收购该项目，不持有津汇广场股份，而是输出运营管理模式，与基金合作方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悦城地产的重要合作机构，不2016年8月18日，GIC与中国人寿旗下公司以总价92.89亿人民币，收购了大悦城地产旗下的立运、熙安和锦星公司的股权。）
改造成果
目前天津和平大悦城累计签约品牌184个，累计签约率达到100%，包括言几又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余个首次亮相南京路街区的品牌，40多个新进入天津的品牌。
（6）北京世贸天阶：商业项目不断更新
原状
2007年建成，作为北京乃至全国的标杆型商业项目，世贸天阶以得天独厚的地理位置、独特鲜明的建筑风格、世界第三大天幕以及众多国际知名品牌的入驻一直吸引着行业的目光、消费者的青睐，这里一度被称为“梦开始的地方”。
世贸天阶即将步入第一个十年，这里仍然是众多国际品牌亮相首选之地。面对商业环境的变化、电商的冲击，消费者购物行为的改变，促使世贸天阶着手改造升级。
改造方案
在2016年开始了大刀阔斧的改革，从品牌架构、硬件设施、客户服务、购物体验上进行全面的升级改造。
此次调改始于2016年初，历时5个月，从B1的重装改造，到品牌结构的优化升级，物业管理团队和商户们做出了积极的努力，终于在去年十一如期开业并实现了60%以上的开业率，截至11月还将有30%的店铺陆续开业，其中blt超市和西贝莜面村也都在10月10日正式对外营业，十一期间虽然有些商家还在试营业，但客流却相当可观，各家餐饮门前都排起了长龙， B1开业迎来开门红。
以上的几个改建零售商业项目的案例能分为几类：
1/ 创造性改造：利用历史文化建筑，打造全新地标型综合类商业项目，此类项目投资巨大，改造期长，例如上海新天地与佛山岭南天地；
2/ 变革型改造：通过并购原项目，改造成商业项目，持有经营，并持续结合市场状况改造，如凯德商用的项目；
3/ 出尘焕新改造：陈旧业态带来的必然更新改造，原开发商引入新的运营管理团队，例如世茂天阶项目，上海金桥项目，天津大悦城项目等。
2、文化旅游商业区
（1）南京夫子庙整体改造项目：老旧景区创新
原状
原建筑多为20世纪80年代按明清时期建筑形制修建，立面破坏严重，且与现代功能冲突。租赁与产权关系的复杂导致现状缺乏控制，立面体块关系复杂凌乱。
改造方案
改造中统筹商业规划和商业模式的更新换代，根据产权与业态梳理整个街区建筑群的立面关系，在恢复传统风格的基础上适度创新，提升景区整体文化内涵和商业氛围。
夫子庙创造性的打通了秦淮河边的商业动线，在贡院街和秦淮河之间穿插‘毛细血管’式的通道，采用现代手法，使商业步行街与秦淮河自然融合。
针对不同业态对其进行创新抑或作古，并以现代材料重新诠释传统建筑韵味，使改造后的夫子庙具有“新”与“旧”相融合的形象特征。同时，将建筑要素和商铺要素分离，以在保证商业多样性的同时保持传统建筑的风貌。
（2）成都文殊坊：将商业规划融入文化旅游
原状
成都文殊坊以宗教佛禅文化、民俗文化为主题，以古建筑、古庙遗迹、民俗景观为核心的现代体验式旅游，形成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区。充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地。
改造方案
大部分建筑拆除后重新进行情景商业规划，形成不同的商业功能分区，并通过几条商业主街串联；宽窄巷子则以三条巷子为轴线，合围形成三种功能各异的四合院式街区，步行街宽度4-7米，成为聚集人气的步行商业游览空间。
改造成果
改造后的文殊院片区有自己特有的川西民居文化和佛禅文化根基，建筑在此基础上再加以复兴就显得更有生命力。
